Vẫn cho vay mua nhà hình thành trong tương lai

Không hạn chế tổ chức, cá nhân

Ngày 29/12/2023, NHNN ban hành Thông tư số 22 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41 ngày 30/12/2016 của quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Thông tư này có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, và đang được cho là dựng thêm rào cản đối với kinh doanh, mua bán bất động sản khi cấm cho vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, trong thông cáo phát đi ngày 31/1, Ngân hàng Nhà cho biết, Thông tư 41/2016 (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 22/2023) quy định về tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không phải là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của tổ chức tín dụng.

Thông tư hướng dẫn về việc xác định và áp dụng hệ số rủi ro đối với từng loại tài sản của ngân hàng (bao gồm cả các khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản và cho vay thế chấp nhà).

Người dân vẫn được vay mua nhà hình thành trong tương lai theo quy định hiện hành. Ảnh: Như Ý

Ngân hàng Nhà nước khẳng định, Thông tư 22 không sửa đổi, bổ sung nội dung của khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 (Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo).

Tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro 30 - 120%...

“Điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác).

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước khẳng định, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành (Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư 2020, Luật các Tổ chức Tín dụng năm 2024). Nhiều lãnh đạo ngân hàng thương mại cho hay, sau khi Thông tư 22/2023 có hiệu lực từ 1/7/2024, ngân hàng vẫn cho khách hàng vay tiền mua nhà với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai.

Bất nhất cách hiểu về thế chấp vay mua nhà

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) có văn bản gửi NHNN, đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22 trước khi Thông tư số 22 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2024).

Nếu điều này không được sửa có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài.

Cụ thể, HoREA cho biết, Thông tư 22/2023 sửa đổi khoản 11, điều 2 Thông tư 41/2016 về khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà là nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán.

HoREA cho rằng, quy định trên khiến nhiều người có nhu cầu vay vốn mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ không được các ngân hàng thương mại chấp nhận làm tài sản thế chấp vay vốn.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản chỉ ra, điều 1, Thông tư 22 quy định về “khoản cho vay thế chấp mua nhà” trong khi việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà lại được thực hiện theo quy định về “khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản”; không thực hiện theo quy định về “khoản cho vay thế chấp nhà”.

Thông tư 22/2023 đã không sửa khoản 10 Điều 2 quy định: “Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo”.

Chính vì vậy, quy định của Thông tư 22 không ảnh hưởng đến quan hệ vay vốn để mua nhà ở hình thành trong tương lai như một số ý kiến lo ngại, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Ngọc Mai