VARS chỉ ra giải pháp giúp 'phanh lại' đà tăng trưởng nóng của giá nhà

Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra, thị trường bất động sản Việt Nam đang ngày càng chứng tỏ vai trò lớn trong nền kinh tế.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản vào GDP cả nước những năm gần đây chiếm khoảng 10%.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia của VARS, quy mô bất động sản so với tổng tài sản kinh tế cũng mới chỉ đạt khoảng 21% - thấp hơn đáng kể so với tỷ lệ 35% tại các nước phát triển. Điều đó cho thấy, thị trường còn nhiều dư địa để phát triển trong trung và dài hạn.

Tuy vậy, quá trình phát triển của thị trường hiện còn tồn tại nhiều dấu hiệu thiếu bền vững, đặc biệt là sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của người dân.

Cụ thể, trong 3 năm qua, nguồn cung thì tăng nhưng cơ cấu nguồn cung lại lệch pha, mất cân đối. Phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực lớn nhất lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Ngay cả tại các khu vực vùng ven - vốn từng kỳ vọng là nơi cung cấp nhà giá phù hợp, giá bán thực tế vẫn cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân của người dân. Điều này khiến mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn liên tục tăng mạnh và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Đây là rủi ro lớn cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Giả định giá nhà và thu nhập giữ nguyên, khả năng tiếp cận nhà ở đang giảm mạnh. Với căn hộ 2 phòng ngủ tại đô thị khoảng 5 tỷ đồng, nếu một gia đình thu nhập cao, khoảng 50 triệu đồng/tháng, họ cần khoảng 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua, và 25 năm nếu tuân theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.

Tính theo nguyên tắc này, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội, vốn được thiết kế cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, hiện cũng không còn “rẻ”, với giá khoảng 1,5tỷ đồng cho căn 60 m2, khiến ngay cả hộ gia đình có tổng thu nhập “kịch khung” theo tiêu chí xét duyệt - 40 triêụđồng/tháng, cũng phải tiết kiệm kéo dài khoảng10 năm. Thực tế con số này lớn hơn nhiều khi sử dụng phương án vay.

Sự chênh lệch này dẫn đến khoảng cách tài sản ngày càng bị "đóng khung" giữa nhóm đã sở hữu và nhóm chưa có khả năng sở hữu nhà. "Nếu không có giải pháp kịp thời, chênh lệch giàu - nghèo từ bất động sản có thể kéo dài nhiều thế hệ, ảnh hưởng đến an sinh xã hội và chiến lược đô thị hóa."

Do đó, VARS cho rằng, để thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng nhưng không rủi ro với chính thị trường bất động sản và nền kinh tế, cần có giải pháp “phanh lại” đà tăng trưởng nóng của giá nhà.

Giải pháp “phanh lại” đà tăng trưởng nóng của giá nhà

Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung - cầu thực.

Thứ nhất, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới, song song với việc nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương. Đồng thời, cần tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương trong việc điều chỉnh chính sách, bảo đảm linh hoạt theo từng khu vực, từng thời điểm và phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, cũng như mức độ hoàn thiện hạ tầng và đô thị của mỗi vùng.

Điểm nghẽn trong công tác giải phóng mặt bằng cũng cần được xử lý theo hướng minh bạch, hiệu quả, rút ngắn thời gian triển khai cho doanh nghiệp mà vẫn đảm bảo quyền lợi người dân. Việc xem xét bãi bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm trên tiền sử dụng đất chậm nộp trong trường hợp người có quyết định giao đất/cho thuê đất trước thời điểm 1/8/2024 nhưng chưa được xác định giá đất và sớm ban hành phương pháp xác định tiền sử dụng đất rõ ràng, ổn định sẽ giúp giảm chi phí phát triển dự án, qua đó tạo dư địa giảm giá nhà.

Thứ hai, cần đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường bất động sản nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành nguồn vốn trung, dài hạn hiệu quả. Đồng thời, cần thúc đẩy hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, phát triển Quỹ đầu tưtín thác bất động sản (REITs).

Thứ ba, nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có các cơ chế khuyến khích. Phát triển đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, metro và cao tốc nhằm mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất tại trung tâm. Song song, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, giảm tâm lý “phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống”.

Thứ tư, cần nghiên cứu và ban hành các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn theo dõi và cảnh báo sớm diễn biến thị trường bất động sản, làm cơ sở cho việc đánh giá, phân loại và giám sát hoạt động của các chủ thể trên thị trường. Thông qua hệ thống chỉ số này, các cơ quan quản lý có thể kịp thời phát hiện các dấu hiệu “lệch chuẩn”, như tình trạng đầu cơ, mất cân đối cung - cầu, tăng giá bất thường hoặc suy giảm thanh khoản cục bộ, để đưa ra biện pháp can thiệp, điều chỉnh phù hợp. Việc xây dựng cơ chế giám sát chủ động này sẽ giúp ngăn ngừa rủi ro và ổn định thị trường từ sớm, từ xa, thay vì chỉ xử lý khi các vấn đề đã bộc lộ rõ nét, gây ra hệ lụy dây chuyền và khó kiểm soát.

Ngoài ra, cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản thống nhất, đồng bộ và minh bạch trên phạm vi toàn quốc. Đây sẽ là hạ tầng thông tin trọng yếu giúp các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức nghiên cứu và doanh nghiệp theo dõi, phân tích, dự báo và điều hành thị trường một cách kịp thời và chính xác.

Chuyên gia của VARS cho rằng, một hệ thống giám sát thị trường chủ động là "chìa khóa": Đó là bộ tiêu chí cảnh báo sớm diễn biến thị trường cùng cơ sở dữ liệu nhà ở - đất đai thống nhất và minh bạch. Minh bạch hóa sẽ làm giảm đầu cơ, phòng ngừa rủi ro và bảo vệ quyền lợi của người dân lẫn doanh nghiệp.

An Minh