VARS: Mặt bằng giá chung cư sẽ giảm từ giữa năm 2025

Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP HCM (Nguồn: VARS R&D)

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội và TP HCM năm 2023 đã tăng lần lượt 38 và 16 điểm phần trăm so với năm 2019. Tại Hà Nội, giá căn hộ liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá căn hộ tại TP HCM đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.

Lý giải trong báo cáo mới đây, phía VARS cho biết, nhu cầu về nhà ở tăng vọt trong khi quỹ đất dần cạn kiệt, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm, cộng hưởng với giá trị đất đô thị tăng thêm khi hạ tầng và dịch vụ công cộng nâng cấp chính là nguyên nhân thúc đẩy giá căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng mới trong suốt nhiều năm trở lại đây.

Đáng chú ý, lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu ở thực mà còn được đóng góp bởi lượng lớn cầu đầu tư khi giá thuê căn hộ cũ, mới tại các khu dân cư liên tục tăng sau giãn cách, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang phục hồi.

Thống kê từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán BĐS cũng tăng 46%. Cụ thể, lượng tìm kiếm chung cư tại Hà Nội tăng 71% so với cùng kỳ, tại TP HCM tăng 59%. Xu hướng này cũng diễn ra tương tự tại hầu hết các tỉnh, thành khác.

Kỳ vọng NƠXH bật tăng, giá căn hộ sẽ giảm

Tình hình huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã dần khởi sắc kể từ giữa năm 2023. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn trái phiếu được dự báo vẫn là thách thức đối với doanh nghiệp trong năm 2024, nhất là các doanh nghiệp địa ốc. Gần 115,7 nghìn tỷ đồng TPDN bất động sản đáo hạn, chiếm 41,4% tổng giá trị TPDN đến hạn năm nay, theo số liệu mới nhất của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam.

“Hoạt động phát hành vào những tháng đầu năm 2024 cũng đã bắt đầu gặp rào cản bởi các điều kiện phát hành và giao dịch trái phiếu khó khăn hơn như quy định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, quy định xếp hạng tín nhiệm bắt buộc khi trở lại thực hiện Nghị định 65/2022/NĐ-CP từ đầu năm 2024 sau một thời gian giãn, hoãn theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP. Tuy nhiên, đây chỉ là khó khăn trong ngắn hạn, về lâu dài, việc thực hiện Nghị định 65 sẽ giúp thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển lành mạnh hơn”, báo cáo VARS cho biết.

Giá chung cư ở Hà Nội vẫn cao ngất ngưởng. Ảnh Nhật Di.

Về nguồn vốn tín dụng, tín dụng vay tiêu dùng, mua bất động sản trong những tháng đầu năm 2024 vẫn tiếp tục đà suy giảm từ năm 2023 dù lãi suất cho vay đã duy trì ở mặt bằng thấp. Bởi những biến cố về lạm phát, lãi suất... vẫn chưa thể dự đoán, việc vay tiền để mua nhà và trả nợ hàng tháng với số tiền trên 10 triệu đồng trở thành gánh nặng với nhiều gia đình, khi họ không thực sự tự tin vào tình hình công việc và thu nhập trong tương lai.

Tuy vậy, sau Tết, tín dụng mua nhà đã tăng nhẹ tại một số ngân hàng thương mại cổ phần có hệ sinh thái bất động sản đa dạng, khi người dân đã bắt đầu có động thái đầu tư trở lại.

Sau một thời gian dài sụt giảm, nguồn cung căn hộ ở cả hai đô thị đặc biệt cũng được dự kiến sẽ tăng trở lại nhờ sự phục hồi của thị trường và các nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước. Đặc biệt là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, nguồn cung này cần thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi chính thức đưa ra thị trường và chủ yếu đến từ khu vực xa trung tâm.

Do đó, phía VARS dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

Hiệp hội kỳ vọng đến giữa năm 2025, khi các bộ Luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản mới được thông qua với các quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân chính thức có hiệu lực. Nguồn cung NƠXH sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.