Vĩ mô đang hỗ trợ thị trường địa ốc

TS. Nguyễn Văn Đính

Thị trường đang phản ứng tích cực trước việc ba sắc luật gồm Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sớm và các nghị định, thông tư hướng dẫn luật được ban hành. Ông nhìn nhận thế nào về điều này?

Vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản từ trước tới nay là việc tắc nghẽn ở khâu pháp lý, từ định giá đất, quy hoạch cũng như thủ tục cấp phép khiến cả nghìn dự án bị đình trệ trong nhiều năm, dòng tiền bị “chôn” trong đất, trong khi cầu về nhà ở tăng mạnh khiến cho những bất ổn của thị trường lan rộng. Việc sửa đổi luật và đẩy nhanh tiến trình áp dụng luật mới là điều rất cần thiết, bởi lẽ sẽ tháo gỡ các vướng mắc trước đây một cách triệt để.

Tuy sẽ cần một quá trình dài để các quy định thực sự thẩm thấu vào thị trường cũng như các quy định hướng dẫn sẽ còn phải cân đối, điều chỉnh dần trong quá trình triển khai, nhưng trước mắt, các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân sẽ cảm thấy yên tâm hơn khi khuôn khổ pháp lý mới ban hành. Quy định mới cởi mở hơn nhưng cũng chặt chẽ hơn sẽ tạo ra một sân chơi mới chuyên nghiệp hơn, lành mạnh hơn và có nhiều cơ hội hơn.

Trong thời gian qua, lãnh đạo Hội tiếp nhận nhiều câu hỏi từ các thành viên là doanh nghiệp bất động sản, với nội dung luật mới có hiệu lực thì liệu doanh nghiệp có được tháo gỡ khó khăn, có được mở bán hàng hay không. Câu trả lời của tôi là, các luật mới sẽ là những quy định để đánh giá lại các dự án, dự án nào đúng thì được làm, chưa đúng thì sửa lại cho đúng để tiếp tục thực hiện.

Từ các luật có hiệu lực, với mỗi dự án, doanh nghiệp sẽ biết sai ở đâu để sửa, chính quyền cũng sẽ biết sai ở đâu và sửa, để cấp phép cho dự án theo đúng quy định pháp luật. Hiện nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, chính quyền vui mừng về luật có hiệu lực để tháo gỡ khó khăn cho các dự án, nhưng kèm theo đó cũng sẽ có những lo âu.

Khách hàng cũng vui mừng vì hiểu được luật ban hành sẽ rất minh bạch, khi tham gia các dự án không lo rủi ro, không lo về dự án đang thi công giữa chừng phải dừng lại, không lo dự án hoàn thiện nhưng không được cấp sổ.

Còn ở góc độ ngược lại, luật ban hành tạo ra sự công bằng, minh bạch, hướng tới chất lượng để người tiêu dùng lựa chọn, từ đó, nhà môi giới dịch vụ cũng sẽ phải kiện toàn lại, đáp ứng đúng quy định của pháp luật trong quá trình kinh doanh. Họ có cơ hội thực hiện trong môi trường chuyên nghiệp, thông thoáng hơn.

Ông có thể nói rõ hơn về những cơ hội của thị trường trong thời gian tới?

Quan trọng nhất là khi luật chơi mới được hình thành, nhu cầu bất động sản gia tăng trở lại sẽ kéo thêm nhiều nguồn vốn mới rót vào thị trường.

Mặt bằng lãi suất thấp đang tạo dư địa tốt cho tín dụng bất động sản tăng trưởng trở lại trong khi bất động sản tiếp tục đứng thứ 2 trong 21 nhóm ngành kinh tế thu hút vốn FDI tăng trưởng trong 7 tháng đầu năm.

Tương tự, dòng kiều hối cũng đang có thiên hướng chảy vào thị trường Việt Nam khi các luật vừa có hiệu lực từ ngày 1/8 với nhiều quy định cởi mở hơn về việc sở hữu nhà ở đối với Việt kiều.

Các thành viên thị trường cảm thấy yên tâm hơn khi khuôn khổ pháp lý mới về thị trường bất động sản được ban hành.

Theo dự báo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhu cầu mua nhà để ở tiếp tục duy trì ở mức cao cùng với nhu cầu đầu tư phục hồi khoảng 30% so với hồi đầu năm và hướng tới các thị trường mới, còn nhiều dư địa tăng giá… sẽ thúc đẩy lượng giao dịch tiếp tục tăng.

Trong đó, phân khúc chung cư và phân khúc đất nền đấu giá sẽ có sự tăng trưởng trở lại. Tuy nhiên, nhà đầu tư chỉ “săn đón” đất đấu giá, các lô đất đã tách thửa ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao.

Giao dịch và giá bán biệt thự, liền kề, nhà phố cũng sẽ được cải thiện trên diện rộng, nhất là trên thị trường thứ cấp, nhờ nền tảng phục hồi trước đó và kỳ vọng về mức lợi nhuận cao hơn của nhà đầu tư.

Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội cũng đứng trước cơ hội “đảo chiều” khi các quy định mới theo hướng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, người mua nhà ở xã hội được thực thi hiệu quả; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được sửa đổi theo hướng ưu đãi hơn.

Nhìn chung, khi nguồn cung trở lại, với đặc tính liên thông lớn, thị trường bất động sản phát triển tất yếu kéo theo cả sự phát triển của nhiều ngành, lĩnh vực liên quan, gồm: ngân hàng, bảo hiểm, vật liệu xây dựng, lao động…

Tuy nhiên, như đã đề cập, để các sắc luật này thực thi một cách hiệu quả, có tác động tích cực đến các bên tham gia thị trường, yêu cầu quan trọng nhất là những nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn dưới luật phải bảo đảm đầy đủ, chất lượng, chi tiết, cụ thể, tránh tình trạng chồng chéo, vận dụng sai luật.

Đồng thời, ban soạn thảo cần tiếp tục đón nhận ý kiến phản biện nhằm hoàn thiện các quy định và đảm bảo tính hiệu quả trong quá trình thực thi.

Ngoài ra, câu chuyện về sự chuẩn bị của các doanh nghiệp cũng sẽ rất quan trọng.

Theo ông, các doanh nghiệp cần chuẩn bị tâm thế thế nào trước bối cảnh mới này?

Thực tế, trong quá trình lấy ý kiến góp ý cho tới khi các dự thảo luật được thông qua, các thành viên thị trường, trong đó có lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản cũng ý thức rõ rằng, trong các luật sửa đổi lần này, quan điểm của các nhà làm luật là nhằm đồng nhất các quy định, thể chế liên quan đến sử dụng đất đai, không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật, giúp cho các hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, hướng đến việc làm thế nào đẩy mạnh năng lực thực tế.

Vì vậy, câu chuyện chủ đầu tư “tay không bắt giặc” ở giai đoạn trước sẽ không còn tồn tại khi luật mới có hiệu lực. Doanh nghiệp phải có nguồn lực, có dự án thật, làm thật mới có thể tham gia thị trường.

Đội ngũ môi giới cũng đòi hỏi nghiêm túc hơn, phải hoạt động trong sàn giao dịch và có chứng chỉ hành nghề. Đồng thời, sàn giao dịch phải có trách nhiệm quản lý và kiểm soát nhân viên của mình. Mọi thông tin phải công bố đầy đủ, công khai và chỉ được phép thực thi, mua bán hay giới thiệu các dự án bất động sản đủ điều kiện hoạt động.

Điều này góp phần loại bỏ tình trạng như mua bán lòng vòng, giới thiệu những dự án ma hay “phủi tay chạy làng”, gây hậu quả nghiêm trọng cho người mua bất động sản, ảnh hưởng đến uy tín của các chủ đầu tư chân chính. Khi đó, muốn tồn tại và sống được với nghề, lực lượng môi giới buộc phải nâng tầm từ kiến thức, kinh nghiệm và đạo đức.

Quay trở lại với câu chuyện thị trường, ông dự cảm thế nào về diễn biến cung - cầu trong các tháng cuối năm 2024?

Theo dữ liệu nghiên cứu và đo lường từ Hội Môi giới bất động sản, lực cầu trong dân rất mạnh, không chỉ cầu về nhà ở mà còn cầu về đầu tư cũng rất lớn.

Dự đoán của chúng tôi cho rằng, nguồn cung trong nửa cuối năm 2024 sẽ tiếp tục được cải thiện, ước tính tăng khoảng 20% so với 6 tháng đầu năm 2024, được đóng góp chủ yếu từ phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang với chất lượng sản phẩm và mức giá bán phục hồi rõ nét cùng với nhiều hơn các sản phẩm thấp tầng khi các đại dự án đang hoàn tất các khâu cuối cùng gia nhập thị trường.

Phần lớn các phân khu, dự án mới mở bán đến từ các dự án ở vùng ven thành phố, các tỉnh, thành phố xung quanh hai đô thị đặc biệt.

Nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao cùng với nhu cầu đầu tư phục hồi khoảng 30% so với hồi đầu năm và hướng tới các thị trường mới, còn nhiều dư địa tăng giá... sẽ thúc đẩy lượng giao dịch tiếp tục tăng.

Ở góc độ giao dịch, lượng giao dịch dự kiến sẽ tăng khoảng 20% so với nửa đầu năm do nguồn cung dự kiến chỉ bật tăng vào thời điểm cuối năm, vẫn được đóng góp chủ yếu bởi loại hình căn hộ.

Thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng được cải thiện và sẽ có chuyển biến rõ nét nhất vào thời điểm cuối năm khi nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp bất động sản phát huy hiệu quả tốt hơn. Số lượng xem nhiều, mua cũng nhiều hơn.

Việt Dương