Vì sao 'đất vàng' phố cổ Hà Nội hơn trăm tỷ đã giảm nửa giá nhưng vẫn ế?

Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) vừa qua tiếp tục thông báo bán đấu giá căn nhà tại số 19 Hàng Chiếu, phường Đồng Xuân, quận Hoàn Kiếm. Thửa đất có diện tích 160m2, là nhà ở riêng lẻ, được xác định là đất ở tại đô thị và có thời hạn sử dụng lâu dài, tổng diện tích sàn là 287m2. Đây là tài sản được Công ty TNHH Thương mại xăng dầu Đại Việt thế chấp tại Agribank chi nhánh Hà Thành năm 2018.

"Đỏ mắt" tìm người mua

Theo đó, kể từ lần đầu tiên phát mại mảnh đất này vào tháng 8/2022, mức giá của bất động sản kể trên đã giảm hơn một nửa. Cụ thể, theo như phiên rao bán đầu tiên của Agribank, căn nhà tại số 19 Hàng Chiếu được định giá khoảng 120 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau 11 lần thông báo bán, giá của mảnh “đất vàng” này giờ chỉ còn khoảng 54 tỷ đồng (giảm khoảng 55% so với mức giá được đưa ra ban đầu).

Đáng chú ý, ngoài căn nhà số 19 Hàng Chiếu thì Agribank cũng đang rao bán những bất động sản khác ở khu vực phố cổ Hà Nội. Tuy nhiên, những căn nhà vốn được coi là “đất vàng” này cũng chịu chung số phận hẩm hiu.

Ngôi nhà số 110 Hàng Buồm cũng đã được mang ra phát mại tới 14 lần tính cho tới thời điểm hiện tại. Mức giá của bất động sản này cũng giảm khoảng 50% so với lần đầu được ngân hàng mang ra chào bán (Từ 60,5 tỷ đồng xuống còn 30,6 tỷ đồng). Đây là căn nhà có diện tích 100,8 m2, khu nhà ở có diện tích sàn 205,2 m2. Tài sản được Công ty TNHH AJMAL Việt Nam thế chấp tại Agribank chi nhánh Hà Thành để đảm bảo khoản vay.

Từ trước cho tới nay, các mảnh đất ở khu vực phố cổ Hà Nội vốn được coi là “khó có thể đong đếm bằng tiền” vì sự đắc địa trong làm ăn, kinh doanh cũng như các giá trị khác mà nó có thể mang lại. Chính vì vậy mà trong quá khứ, đã không ít hộ gia đình tại khu vực này “đổi đời” nhờ việc bán/cho thuê hoặc kinh doanh trong chính các bất động sản tại phố cổ Hà Nội.

"Đất vàng" phố cổ Hà Nội hơn trăm tỷ đã giảm nửa giá nhưng vẫn "ế" khách mua.

Điều này vô hình chung đã khiến mức giá nhà tại khu vực phố cổ Hà Nội không ngừng tăng lên do cầu lớn mà nguồn cung thì có giới hạn. Theo Quyết định 30/2019 của UBND Hà Nội về Quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn áp dụng từ 1/1/2020-31/12/2024, phố Hàng Thiếc giá đất ở khoảng 102 triệu đồng/m2; đất ở tại phố Hàng Ngang, Hàng Đào đều có giá cao nhất hơn 187 triệu đồng/m2; Hàng Bông, Hàng Gai có vị trí lên tới 134-139 triệu đồng/m2.

Như vậy, có thể dễ dàng nhận thấy rằng mức giá hiện tại mà ngân hàng rao bán các bất động sản là căn nhà 19 Hàng Chiếu và 110 Hàng Buồm vẫn đắt hơn rất nhiều so với bảng giá đất của thành phố. Đây là một trong số những lý do khiến nhiều nhà đầu tư chưa sẵn sàng “xuống tiền” để mua lại 2 căn nhà trên dù cho giá đã giảm rất sâu. Ngoài ra, tâm lý chờ đợi ngân hàng tiếp tục giảm giá để tìm cách thanh lý các bất động sản đắt tiền cũng là một trong những nguyên do không nhỏ khiến cho “đất vàng” phố cổ Hà Nội vẫn chưa tìm được chủ mới.

Song song với đó, xu hướng đô thị hóa khu vực nội đô thành phố Hà Nội cũng là một trong những lý do không nhỏ khiến các nhà đầu tư phải thực sự đắn đo khi chi “tiền tấn” cho nhà trong phố cổ.

Cụ thể, theo Kế hoạch số 216/KH-UBND ngày 21/8/2023 của UBND TP Hà Nội, các cấp lãnh đạo đang hướng tới việc di dân, giảm tải dân số từ đó giảm tải áp lực cho hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông nội độ. Song song với đó, UBND TP Hà Nội cũng đang hướng tới việc đô thị hóa đồng đều ra các khu vực ngoại thành và nâng cấp/xây dựng thêm các hệ thống đường vành đai để phục vụ nhu cầu đi lại. Trong khi đó, khu vực phố cổ Hà Nội sẽ được xếp vào danh mục di sản văn hóa cấp quốc gia và hạn chế tu sửa.

Có thể thấy chính những hạn chế từ cơ sở hạ tầng và xây dựng cũng như duy tu, sửa chữa khiến cho “tệp khách hàng” mua “đất vàng” phố cổ Hà Nội cũng bị thu hẹp lại. Nhiều ý kiến cho rằng việc đầu tư rất nhiều tiền vào một khu vực như phố cổ mang tới rất nhiều rủi ro tiềm ẩn. Thay vào đó, việc tìm kiếm cơ hội ở các khu vực đang nằm trong diện sắp được quy hoạch hay khu vực tái định cư sẽ tiêu tốn ít chi phí hơn và cũng mang tới những tiềm năng không hề nhỏ.

Thị trường bất động sản chưa thể phục hồi

Kinh tế khó khăn, sức mua giảm và giá trị tài sản cũng giảm là những nguyên nhân khiến việc thu hồi nợ của nhà băng gặp khó. Chia sẻ với báo giới, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, với khoảng 70% tài sản đảm bảo là bất động sản, do đó việc xử lý nợ xấu tại các ngân hàng phần nhiều phụ thuộc vào thị trường bất động sản. Chưa kể, tại nhiều nhà băng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Do đó, bất động sản thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do không trả được nợ.

Trong khi, mặt bằng giá bất động sản giảm khiến các tài sản thế chấp là bất động sản tại các nhà băng cũng bị hạ giá sau những lần định giá lại tài sản định kỳ, dẫn đến khó chồng khó cho tất cả các bên.

Theo số liệu mới nhất của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đến ngày 30/9/2023 đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,4% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Đáng chú, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đến cuối tháng 9 đã tăng lên 2,89%, cao hơn nhiều so với mức ghi nhận vào cuối năm 2022 là 1,72%.

Nhìn chung, việc thanh lý BĐS của các ngân hàng trong thời điểm hiện tại là rất khó khăn, không chỉ với khu vực “đất vàng” phố cổ Hà Nội. Theo đó, Agribank cũng đang rao bán 12 ngôi nhà phố cổ thuộc thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam.

Vũ Tùng