Vốn ngoại vào bất động sản đổi 'khẩu vị', hết thời 'cá lớn nuốt cá bé'

Sự dịch chuyển không chỉ phản ánh cách tiếp cận mới của dòng vốn quốc tế, mà còn cho thấy yêu cầu ngày càng cao về năng lực triển khai dự án bất động sản, tính minh bạch và hiệu quả khai thác tài sản.

Liên doanh trở thành lựa chọn chiến lược

Một trong những thay đổi đáng chú ý của dòng vốn ngoại vào bất động sản Việt Nam là sự gia tăng các thương vụ hợp tác giữa nhà đầu tư quốc tế và doanh nghiệp nội địa.

Thay vì mua lại toàn bộ dự án hoặc doanh nghiệp, các bên lựa chọn góp vốn, phân chia tỷ lệ sở hữu và cùng phát triển tài sản.

Mô hình liên doanh đang xuất hiện ở nhiều phân khúc, từ bất động sản công nghiệp, logistics đến nhà ở và đô thị.

Điểm chung là nhà đầu tư ngoại muốn tận dụng quỹ đất, kinh nghiệm thị trường và mạng lưới địa phương của đối tác tại Việt Nam, trong khi doanh nghiệp trong nước có thêm nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản trị và năng lực phát triển dự án quốc tế.

BW Industrial Development là một ví dụ tiêu biểu. Liên doanh giữa Warburg Pincus (Mỹ) và Becamex IDC được thành lập với cam kết đầu tư ban đầu hơn 200 triệu USD.

Từ quỹ đất hơn 2 triệu m2 khi ra mắt, doanh nghiệp hiện kiểm soát trên 3,8 triệu m2 tại các khu kinh tế và công nghiệp trọng điểm, theo Warburg Pincus.

Vốn ngoại chảy vào bất động sản rất mạnh với xu hướng hình thành các liên doanh lớn nhằm tăng sức cạnh tranh.

Ở lĩnh vực nhà ở, Frasers Property (Singapore) và GELEX Infrastructure cũng mở rộng hợp tác từ công nghiệp, logistics sang phát triển đô thị. Tháng 2, hai bên công bố thỏa thuận có điều kiện về việc thành lập liên doanh mới, trong đó Frasers Property dự kiến nắm 51% và GELEX Infrastructure sở hữu 49% vốn.

Các cơ hội đầu tư trước mắt gồm khu đô thị phức hợp ANmaison tại Hải Phòng, tổng mức đầu tư khoảng 8.000 tỷ đồng, và một khu đô thị tích hợp quy mô 113 ha tại Đồng Nai.

Những thương vụ khác cũng cho thấy xu hướng hợp tác ngày càng đa dạng. Điển hình như TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản và Singapore thành lập liên doanh phát triển dự án khoảng 1.400 sản phẩm nhà ở, tổng vốn đầu tư hơn 6.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, Nam Long và Nishi-Nippon Railroad hoàn tất góp vốn vào Nam Long ADC, với đối tác Nhật Bản nắm 49% cổ phần thông qua khoản đầu tư 1.090,6 tỷ đồng. Nam Long tiếp tục giữ 51% vốn, định hướng phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, mục tiêu cung cấp hơn 22.000 căn đến năm 2035.

Các trường hợp trên cho thấy liên doanh không còn đơn thuần là giải pháp huy động vốn cho một dự án riêng lẻ, mà đang trở thành phương thức để nhà đầu tư quốc tế xây dựng sự hiện diện dài hạn tại Việt Nam.

Từ "đối đầu" trở thành đối tác

Xu hướng liên doanh diễn ra trong bối cảnh dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục tăng trưởng. Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), 10 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 54,85 tỷ USD. Riêng bất động sản thu hút 7,08 tỷ USD, vốn đăng ký mới và điều chỉnh, đứng thứ hai trong các lĩnh vực. Đáng chú ý, hoạt động góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 6,97 tỷ USD, tăng mạnh so với cùng kỳ.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc nghiên cứu thị trường Savills TP HCM, nhận xét dòng vốn ngoại vào Việt Nam không chỉ thông qua các dự án FDI mới mà còn qua góp vốn, mua cổ phần và hợp tác với doanh nghiệp trong nước. Những hình thức này mở rộng cách nhà đầu tư quốc tế tham gia thị trường, bên cạnh việc trực tiếp phát triển dự án.

Ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital, cho biết bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng cao cấp đang là hai phân khúc được nhiều doanh nghiệp ngoại quan tâm.

Với bất động sản công nghiệp, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng theo chiến lược "Trung Quốc 1" tiếp tục đưa Việt Nam trở thành điểm đến chiến lược. Đặc biệt, nhu cầu không chỉ dừng ở việc thuê đất xây dựng nhà máy mà còn mở rộng sang các nhà xưởng xây sẵn chất lượng cao, đáp ứng tiêu chuẩn môi trường và quản trị ESG.

Ở phân khúc nghỉ dưỡng - khách sạn, sự tham gia của các thương hiệu quản lý quốc tế cũng mở ra hướng phát triển mới. Theo ông Michael, nửa đầu năm 2026, phân khúc hạng sang ghi nhận sức hấp thụ tốt thông qua các hợp tác chiến lược giữa nhà phát triển trong nước và thương hiệu quản lý hàng đầu thế giới.

Một yếu tố khác đang làm thay đổi bản đồ đầu tư bất động sản là sự phát triển của hạ tầng giao thông. Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, nửa đầu năm 2026, số lượng dự án mới giảm mạnh nhưng quy mô vốn FDI vào Việt Nam lại tăng trưởng vượt bậc.

Diễn biến này phản ánh xu hướng chuyển từ các khoản đầu tư phân tán, quy mô nhỏ sang những dự án sản xuất công nghệ cao, giá trị lớn và có tính chiến lược dài hạn.

Tại phía Nam, sân bay quốc tế Long Thành, vành đai 3 và cụm cảng Cái Mép - Thị Vải đang cải thiện khả năng kết nối các hành lang công nghiệp, logistics trọng điểm.

Trong khi đó, tại phía Bắc, các dự án cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi, sân bay quốc tế Gia Bình và tuyến đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng được kỳ vọng mở rộng kết nối liên vùng, gia tăng sức hút đối với các khu công nghiệp và đô thị vệ tinh.

Dù vậy, hạ tầng chỉ có thể phát huy đầy đủ giá trị khi đi cùng một môi trường đầu tư minh bạch, ổn định. Các chuyên gia cho rằng Việt Nam cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, đầu tư và phát triển dự án, đồng thời nâng cao hiệu quả quy trình phê duyệt. Nhà đầu tư ngoại đặc biệt quan tâm đến tính minh bạch và khả năng rút ngắn thời gian đưa dự án vào vận hành.

Về phía nhà đầu tư, ông Michael Piro khuyến nghị nên ưu tiên những tài sản đã hoàn thiện, có pháp lý sạch và tỷ lệ lấp đầy cao để bảo đảm dòng tiền ổn định, thay vì đầu cơ đất nền. Tiếp cận thị trường thông qua mua bán, sáp nhập (M&A) hoặc liên doanh cũng là phương án giúp giảm thiểu rủi ro.