Vướng chồng vướng trong định giá đất

Nhiều dự án vướng mắc định giá đất kéo dài. Ảnh: Hoàng Anh.

Từ kỳ vọng khơi thông định giá đất đến thực tế "vướng chồng vướng"

Trước những vướng mắc trong công tác định giá đất tồn tại kéo dài, mới đây Quốc hội và Chính phủ đã liên tục đưa ra các giải pháp nhằm tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách đất đai như Nghị quyết 254/2025/QH15 và được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 49/2026 của Chính phủ.

Tuy nhiên, ngay khi các định hướng mới vừa được ban hành, lại xuất hiện những khó khăn, vướng mắc khác, khiến công tác định giá đất vẫn là một điểm nghẽn lớn chưa thể khơi thông.

Cụ thể, trước đây, theo Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được xây dựng theo chu kỳ 5 năm và được điều chỉnh thông qua hệ số K do UBND cấp tỉnh ban hành. Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (từ ngày 1/8/2024), cơ chế này đã thay đổi đáng kể. Hệ số điều chỉnh giá đất bị loại bỏ hoàn toàn, thay vào đó tồn tại song song hai công cụ là bảng giá đất và giá đất cụ thể.

Trong giai đoạn từ tháng 8/2024 đến hết năm 2025, giá đất cụ thể được sử dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trong khi bảng giá đất được áp dụng cho một số trường hợp được luật quy định rõ.

Tuy nhiên, với Nghị quyết 254 có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, hệ số điều chỉnh giá đất được tái áp dụng, trở thành một trong những căn cứ quan trọng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, việc đưa hệ số K trở lại cũng bỏ việc xác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp.

Theo quy định mới, giá đất trong nhiều trường hợp sẽ được xác định bằng công thức: Giá đất = Bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (K).

Việc bỏ giá đất cụ thể, áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để xác định tiền sử dụng đất được cho là sẽ tháo vướng mắc cho việc định giá đất vốn ách tắc kéo dài, giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án.

Mặc dù vậy, theo ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch, kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và chuyển giao khoa học thẩm định giá, Hội Thẩm định giá Việt Nam, trong quá trình thực hiện lại nảy sinh các khó khăn khác, đơn cử như việc tính hệ số điều chỉnh.

Theo Luật đất đai 2024 phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng đất và đã được quy định trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ Quy định về giá đất nêu rõ, hệ số điều chỉnh được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí, khu vực đó.

Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí, khu vực đó. Quy định này phù hợp với việc xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên từ ngày 31/1/2026 theo Nghị định 49, bảng giá đất và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng cho cả các trường hợp định giá đất cụ thể theo quy định của Luật đất đai 2024 trừ các trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển.

Theo quy định tại Nghị định 49, hệ số điều chỉnh giá đất không chỉ là hệ số điều chỉnh chung nêu trong Luật đất đai 2024 mà bao gồm hệ số mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế của địa phương.

Trong đó, việc xác định hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường được xác định bằng bình quân giá đất của ít nhất 3 thửa đất mẫu theo phương pháp so sánh và giá thửa đất theo phương pháp thu nhập hoặc thặng dư (nếu có) có cùng mục đích sử dụng đất tại khu vực.

Thế nhưng, thế nào là thửa đất mẫu theo phương pháp so sánh thì không có quy định tiêu chí cụ thể để địa phương căn cứ vào đó để lựa chọn và việc lựa chọn thửa đất theo phương pháp thu nhập hoặc thặng dư theo các tiêu chuẩn chí cơ bản nào cũng không nêu cụ thể ngoài 2 tiêu chí cùng mục đích sử dụng đất và cùng khu vực.

Hơn thế nữa cách tính hệ số mức biến động thị trường theo công thức nêu trong Nghị định 49 không khả thi đối với các trường hợp của các thửa đất trước đây áp dụng xác định giá đất theo phương pháp thu nhập hoặc thặng dư theo quy định của Luật đất đai 2024 nay phải chuyển sang định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh theo quy định của Nghị quyết 254 của Quốc hội.

Nguyên nhân là do các trường hợp này về bản chất không thể có ba mẫu giá đất thị trường theo phương pháp so sánh và không phải lúc nào cũng có thông tin của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất tính theo phương pháp thặng dư hoặc thu nhập trong cùng khu vực. Điều này gây lúng túng cho địa phương.

Áp lực đè nặng lên bộ máy thực thi và nỗi lo từ thị trường

Chia sẻ tại Hội thảo "Định giá đất - Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản" do Makettimes tổ chức mới đây, ông Phượng cho rằng, việc mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (thực chất là áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất) thoạt nhìn có vẻ sẽ tạo điều kiện giảm áp lực trong việc xác định giá đất cho các cơ quan nhà nước hữu quan của địa phương, nhưng đồng thời cũng phát sinh một số khó khăn, lúng túng, đặc biệt là trong việc xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

"Hội thảo Định giá đất - Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản" do Makettimes tổ chức. Ảnh: BTC.

Trước đây theo Luật đất đai 2024, các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng đất sẽ có chung một mức giá bồi thường không phụ thuộc vào đặc điểm cụ thể của từng thửa đất, nay từng thửa đất dù liền kề có thể có đơn giá bồi thường khác nhau, bởi vì ngoài hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường (giống nhau) còn chịu tác động của hệ số điều chỉnh các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ( gắn liền với đặc điểm cụ thể của thửa đất bị thu hồi).

Điều này khiến khối lượng công việc của các tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng của địa phương tăng lên rất nhiều, nhất là các dự án có quy mô lớn thu hồi đất của hàng trăm, hàng ngàn hộ gia đình sẽ ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng của các dự án trọng điểm của quốc gia thường có quy mô thu hồi đất rất lớn.

Bên cạnh đó, việc xác định giá đất khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ngoài việc áp dụng hệ số mức biến động thị trường còn phải tính cả hệ số điều chỉnh quy hoạch và hệ số điều chỉnh các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất, điều này gây áp lực rất lớn đến đội ngũ cán bộ thuế tại địa phương nhất là trong bối cảnh phân quyền định giá đất cho phường, xã.

Ngoài ra, việc xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất theo một mức chung cho toàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sát nhập nhiều địa phương) sẽ không sát với thực tiễn của địa phương vì vốn dĩ các hệ số này khác nhau tùy thuộc vào thị trường từng địa phương cụ thể trước khi sát nhập. Còn nếu muốn sát với thực tiễn thì đòi hỏi khối lượng công việc rất lớn.

Nhìn ở khía cạnh doanh nghiệp thẩm định giá, bà Dương Thị Mỹ Lạng Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng bày tỏ quan ngại về việc hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng cho nhiều trường hợp có thể gây ra sự xung đột về lợi ích, nhất là trong điều kiện hệ thống thông tin dữ liệu về giao dịch đất đai chưa thực sự minh bạch.

Mặt khác, theo bà Lạng, việc chuyển từ cơ chế xác định giá đất cụ thể sang áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh đòi hỏi bảng giá đất phải xây dựng sát đúng cho từng loại đất và hệ số K được xây dựng khoa học. Song, việc hướng dẫn cách xác định hệ số điều chỉnh chưa được hướng dẫn cụ thể.

Thực tiễn việc xác định hệ số giá đất tại các địa phương đã thể hiện rõ các khó khăn vướng mắc này. Tính đến ngày 1/6/2026 đã có 11 địa phương đã ban hành hệ số giá đất theo yêu cầu của Nghị định 49/2026 /NĐ-CP tạm áp dụng đến 31/12/2026 gồm: Hà Nội, Hưng Yên, Điện Biên, Lào Cai, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Cao Bằng, Sơn La, Đăk Lăk, Lâm Đồng, Đồng Nai.

Trong đó, ngoại trừ Đồng Nai, các địa phương còn lại điều quy định hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường là 1 và hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho tính giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là 1.

Điều này không đảm bảo nguyên tắc thị trường, vì giá trong bảng giá đất hiện nay còn thấp xa so với giá giao dịch phổ biến, nhất là đất nông nghiệp ven đường giao thông hay trong khu vực đang đô thị hóa.

Do đó, việc áp dụng một hệ số điều chỉnh chung cho các loại đất tuy thuận tiện cho địa phương, nhưng không đúng với cách xác định hệ số mức biến động thị trường nêu trong Nghị định 49 của Chính phủ. Mặt khác, chưa có căn cứ về mặt lý thuyết để định giá đất giống nhau cho các loại đất này vì khả năng sinh lợi và các yếu tố tác động đến sự biến động giá thị trường không giống nhau.

Lời giải nào cho bài toán định giá đất?

Từ những bất cập và vướng mắc về định giá đất phát sinh trong việc thực hiện Nghị quyết 254 của Quốc hội và Nghị định 49 của Chính phủ, ông Phượng cho rằng, khi xem xét điều chỉnh Luật Đất đai 2024 vào kỳ họp cuối năm 2026, Quốc hội cần sửa đổi một số quy định nhằm nhằm tháo gỡ vướng mắc cho địa phương, tránh gây xáo trộn và bất ổn xã hội,.

Cụ thể, Quốc hội cần xem xét lại nội dung quy định của Nghị quyết 254 đối với các trường hợp định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024 phải chuyển sang định giá đất theo bảng giá đất nhân cho hệ số điều chỉnh giá đất.

Các trường hợp không xác định được hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường (các trường hợp phải áp dụng định giá đất theo phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư theo quy định của Luật Đất đai 2024) cần được bổ sung vào danh mục các trường hợp không áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Đối với Chính phủ, cần chỉnh lại công thức tính hệ số mức biến động thị trường theo như cách tính hệ số điều chỉnh giá đất nêu trong Nghị định 71 của Chính phủ quy định về giá đất vì đơn giản và phù hợp với thực tế hiện nay hơn.

Nếu vẫn giữ theo công thức nêu trong Nghị định 49 thì cần hướng dẫn các tiêu chí lựa chọn chọn các thửa đất mẫu theo phương pháp so sánh và cách lựa chọn thửa đất theo phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư đưa vào tính hệ số mức biến động thị trường.

Đối với định giá đất bồi thường và định giá đất tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chỉ cần tính hệ số biến động thị trường như cách tính hệ số giá đất nêu trong Nghị định 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ, không cần tính thêm hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất để giảm áp lực cho đội ngũ tính giá đất tại các phường, xã.

Các cơ quan quản lý cần hướng dẫn chi tiết hơn việc xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất theo cách xác định tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố so sánh trong xác định giá đất theo phương pháp so sánh. Đối với hệ số điều chỉnh do yếu tố gần với trung tâm cần tránh trùng lặp nếu giá đất trong bảng giá đất đã quy định theo từng đoạn đường cụ thể.

Trước mắt, với những khó khăn bước đầu trong việc triển khai Nghị quyết 254, bà Lạng cho rằng, các địa phương cần có lộ trình và thận trọng. Những trường hợp chưa xây dựng được bảng giá đất sát thực tế, hệ số điều chỉnh chưa đủ căn cứ khoa học thì bắt buộc phải áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể theo đúng quy định của Luật Đất đai. Nhất là các dự án quy mô lớn, các khu đất có điều kiện đặc thù.