XÂY DỰNG LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): ĐẢM BẢO HÀI HÒA LỢI ÍCH CỦA NHÀ NƯỚC, NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NHÀ ĐẦU TƯ

Đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Ninh

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội tiếp tục cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5. Đây là dự án Luật quan trọng, tác động lớn đến mọi mặt của đời sống kinh tế-xã hội và cuộc sống của các tầng lớp Nhân dân. Do đó, việc cho ý kiến, tiếp thu, chỉnh lý Luật này vẫn đang được Quốc hội tiến hành trên cơ sở lắng nghe tối đa các ý kiến, đề xuất đóng góp. Một trong những nội dung được nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Đóng góp ý kiến về nội dung này, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Ninh cho biết, dự thảo Luật quy định đối với nhà ở thương mại dưới 5ha ở đô thị và 10ha ở khu vực nông thôn không thu hồi đất để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và có thể thực hiện dưới hình thức tự thỏa thuận hoặc nhà nước thu hồi đất để đấu giá.

Tuy nhiên, đại biểu cho rằng việc thỏa thuận cần có cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư hoặc có biện pháp cụ thể trong trường hợp thỏa thuận đã đến 80%-90% dự án nhưng số còn lại không có cơ chế để nhà đầu tư tự thỏa thuận được. Đại biểu đề nghị cần có quy định trong trường hợp không thỏa thuận được để thực hiện dự án nếu việc thỏa thuận đạt được trên 90% trong quá trình thực hiện.

Các đại biểu tham dự phiên họp

Bên cạnh đó, đại biểu Nguyễn Thành Nam – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Phú Thọ nhận thấy, cơ chế này có điểm ưu việt là bảo vệ tối đa quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, trong điều kiện sở hữu toàn dân về đất đai, đại biểu cho rằng cần tính toán hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất và của nhà đầu tư, đảm bảo mục tiêu sử dụng đất đai một cách hiệu quả, bền vững nhất.

Đại biểu nêu rõ, trên thực tế, khi công khai dự án và thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian qua cho thấy, nhà đầu tư thường phải đối diện với nhiều tình trạng dự án bị chậm tiến độ, dang dở, đình trệ do có một tỷ lệ đất rất nhỏ không thỏa thuận được, bị một số ít chủ sử dụng đất thổi giá hoặc cố tình không hợp tác, làm cản trở thực hiện dự án, gây lãng phí nguồn lực đất đai và quyền lợi của số đông người dân đã đồng thuận với mục tiêu của dự án. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu để có cơ chế, biện pháp can thiệp của Nhà nước nhằm giải quyết vấn đề trên, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của số đông người có quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, ngăn chặn một bộ phận nhỏ người sử dụng đất lợi dụng chính sách làm ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Đại biểu Nguyễn Thành Nam – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Phú Thọ

Bên cạnh đó, đại biểu Tao Văn Giót – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Lai Châu đánh giá, dự thảo Luật đã quy định rõ hơn các chính sách khuyến khích về thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội không thuộc trường hợp thu hồi của nhà nước. Tuy nhiên, trong thực tế, việc thỏa thuận giữa chủ đầu tư với các hộ gia đình, cá nhân trong chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn vướng mắc, bất cập trong thực hiện chưa có quy định pháp luật về áp dụng giá trị đất tại thời điểm thỏa thuận, người dân đưa ra mức giá quá cao so với Nhà nước quy định dẫn đến không thỏa thuận được, địa phương không thu hồi được. Có trường hợp do người dân thiếu thông tin nên nhà đầu tư áp giá thấp hơn so với giá nhà nước quy định, gây thiệt thòi cho người dân. Đại biểu nhấn mạnh, đây là vấn đề cần phải có hướng giải quyết trong thời gian tới.

Thống nhất với chủ trương khuyến khích việc thỏa thuận, song đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, do đó, đại biểu cho rằng Nhà nước cần quy định phương pháp, nguyên tắc thỏa thuận là việc xác định giá đất cho thỏa thuận. Đồng thời, bổ sung quy định về nguyên tắc, cơ chế giải quyết trong các trường hợp việc thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người dân có đất phát sinh vướng mắc, tranh chấp, có thể gây thiệt hại cho người dân và cho nhà đầu tư.

Còn theo đại biểu Bế Minh Đức – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Cao Bằng, việc Nhà nước có chính sách khuyến khích cơ chế tự thỏa thuận là phù hợp. Điều đó đem lại lợi ích và nâng cao quyền của người sử dụng đất. Người sử dụng đất có thể nhận lại giá trị cao hơn so với trường hợp thuộc Nhà nước thu hồi, tránh việc đầu cơ về đất đai, đầu tư tràn lan không hiệu quả và loại bỏ được các nhà đầu tư không đủ năng lực. Tuy nhiên, đại biểu đề nghị nghiên cứu trường hợp nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc thỏa thuận nếu các hộ gia đình, cá nhân có đất không nhất trí thỏa thuận.

Hiện nay, chưa có cơ chế xử lý đối với những trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được 100% diện tích thực hiện dự án. Đại biểu đặt vấn đề, trong trường hợp này, nếu thực hiện dự án thì diện tích còn lại không thỏa thuận được sẽ xử lý như thế nào? Nếu không thực hiện dự án nữa, phần diện tích đất nông nghiệp, nhà đầu tư sẽ chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê đất của hộ gia đình, cá nhân sẽ được xử lý ra sao? Nếu xảy ra tình huống này có thể gây lãng phí đối với nhà đầu tư, mất cơ hội kinh doanh, ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế chung. Từ phân tích trên, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu làm rõ thêm nội dung này.

Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Ninh Bình

Đồng tình với các quan điểm trên, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Ninh Bình cho biết, trên thực tế, có những dự án doanh nghiệp không thể thỏa thuận được do trong vùng dự án có một số người sử dụng đất cố tình không hợp tác, ngăn cản việc thực hiện dự án, dẫn đến tình trạng dự án không triển khai được, chậm tiến độ, gây lãng phí nguồn lực đất đai và quyền lợi của số đông người dân đã đồng thuận với mục tiêu của dự án. Do đó, cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu, bổ sung quy định để có cơ chế điều chỉnh chặt chẽ, phù hợp, khả thi đối với vấn đề này.

Đại đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát, nghiên cứu quy định vấn đề này theo hướng, các dự án nhà ở thương mại, dự án đô thị doanh nghiệp tự thỏa thuận với người có đất bị thu hồi nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân, nhà nước và doanh nghiệp. Trường hợp doanh nghiệp đã thực hiện tự thỏa thuận với người dân nhưng vẫn còn một phần hộ dân không đồng tình, khi đó Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi đất đối với phần diện tích chủ đầu tư và người sử dụng đất không thỏa thuận được.

Để quy định này đảm bảo chặt chẽ, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa các bên, đại biểu cho rằng, cần quy định một số điều kiện khi Nhà nước thực hiện thu hồi phần diện tích đất còn lại của dự án, công trình không thỏa thuận được. Cùng với đó, để đảm bảo chặt chẽ, dự thảo Luật cũng cần quy định về trình tự, thủ tục thu hồi phần diện tích đất còn lại của dự án không thỏa thuận được. Đồng thời, cần quy định về xác định giá đất cụ thể đối với phần diện tích còn lại của dự án không thỏa thuận được và phương án hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi./.

Minh Thành