Bất động sản khu công nghiệp vẫn là 'điểm sáng' với lợi thế giá thuê và chính sách phát triển dài hạn

Lợi thế thu hút đầu tư

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tính đến ngày 20/5/2023, có 962 dự án vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký cấp mới được cấp phép với số vốn đăng ký đạt 5,26 tỉ đô la Mỹ, tăng 66,4% so với cùng kỳ năm trước về số dự án và tăng 27,8% về số vốn đăng ký. Với mối quan hệ vô cùng chặt chẽ giữa bất động sản khu công nghiệp (KCN) và FDI, lượng vốn chảy vào Việt Nam cho thấy tiềm năng phát triển loại hình này còn rất lớn.

Bên cạnh đó, nhiều KCN tại Việt Nam vẫn đang được nhiều doanh nghiệp nước ngoài quan tâm do xu hướng chuyển dịch công xưởng sản xuất ra khỏi Trung Quốc để phân tán rủi ro. Với sự ổn định về chính trị cùng vị trí trọng yếu, Việt Nam đang là một điểm đến hấp dẫn với nhiều doanh nghiệp lớn của thế giới.

Báo cáo từ Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch Đầu tư cũng cho thấy, trong 5 tháng đầu năm 2023, tổng vốn đăng ký đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đạt hơn 5,26 tỉ USD, tăng 27,8% so với cùng kỳ 2022. Đã có 82 quốc gia và vùng lãnh thổ có đầu tư tại Việt Nam. Singapore dẫn đầu với tổng vốn đầu tư hơn 2,53 tỉ USD, chiếm hơn 23,3% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam, tiếp theo là Nhật Bản, Trung Quốc và Đài Loan, Hong Kong (Trung Quốc), Hàn Quốc... tập trung vào các tỉnh, thành phố có nhiều lợi thế trong thu hút đầu tư.

Việt Nam vẫn thu hút được nhiều doanh nghiệp lớn nhờ các lợi thế vốn có.

Thế mạnh của Việt Nam còn đến từ giá thuê hấp dẫn so với nhiều nước trong khu vực. Theo một số báo cáo, hiện giá thuê KCN của Việt Nam đang thấp hơn 30-36% so với Indonesia, Malaysia, Thái Lan và ngang bằng với Philippines. Về tỷ giá hối đoái, biến động đô la Mỹ/tiền đồng không nhiều khi so sánh với các quốc gia khác, qua đó giúp các nhà đầu tư giảm thiểu thiệt hại khi quyết định rót vốn.

Loại hình này cũng được Chính phủ quan tâm và triển khai phát triển hạ tầng giao thông, giúp giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong vấn đề logistics, hỗ trợ trực tiếp cho ngành bất động sản KCN. Chi phí logistics tại Việt Nam chiếm khoảng 16,8% giá trị hàng hóa, trong khi mức chi phí này trên thế giới chỉ khoảng 10,6%.

Với việc hạ tầng giao thông ngày một phát triển, các dự án như đường vành đai 3 tại TP.HCM, vành đai 4 tại Hà Nội và đặc biệt là cao tốc Bắc – Nam đang được đẩy mạnh sẽ là các yếu tố giúp bất động sản KCN Việt Nam tăng khả năng cạnh tranh, hướng tới sự phát triển trong dài hạn.

Việc phát triển hạ tầng giao thông được đẩy mạnh là sự hỗ trợ rất lớn cho việc phát triển bất động sản Khu công nghiệp.

Từng nhận định về triển vọng đầu tư vào Việt Nam, ông Morgan Ulaganathan, Giám Đốc bộ phận Dịch vụ Tài sản & Tư vấn Du lịch – Khách sạn, Colliers Việt Nam, Thành viên Ban Chấp hành, Phòng Thương mại Singapore Việt Nam cho rằng, Việt Nam có vị thế chiến lược để trở thành trung tâm hậu cần nhờ tiềm năng giúp doanh nghiệp tiết kiệm đáng kể phí vận chuyển. Năng suất lao động của Việt Nam tương đối cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Ngoài ra, Việt Nam còn có nền chính trị tương đối ổn định, sức tiêu dùng trong nước và độ mở kinh tế tốt.

Cũng theo chuyên gia này, giá thuê đất tại Việt Nam khá cạnh tranh so với các thị trường mới nổi khác, đó là những điểm cộng lớn cho bất động sản công nghiệp. Mặc dù một số diễn biến gần đây như thuế tối thiểu toàn cầu và sự phân mảnh địa kinh tế chắc chắn sẽ tác động đến dòng vốn FDI vào các thị trường mới nổi, trong đó có Việt Nam.

Vẫn còn nhiều thách thức trong tương lai

Với tiềm năng và lợi thế khá lớn, song cũng như các loại hình bất động sản khác, bất động sản KCN đang gặp vấn đề về nguồn cung do các vướng mắc trong thủ tục pháp lý.

Với thị trường miền Nam, đã không có nguồn cung bất động sản KCN mới nào từ 6 tháng cuối năm 2022 kể từ đợt tăng mạnh nguồn cung từ đầu năm. Thị trường này sẽ gặp khó khăn khi triển khai các dự án mới trong năm 2023. Còn tại miền Bắc, do phát triển sau nên quỹ đất KCN của thị trường miền Bắc vẫn còn dồi dào và ở mức giá hợp lý.

Nguyên nhân cho tình trạng thiếu nguồn cung được chỉ ra trong báo cáo gần đây của VNDirect, đó là do sự dàn trải quy hoạch phát triển khu công nghiệp và được quyết định bởi các địa phương. Trong đó, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao tại nhiều địa phương trong thời gian qua cũng làm chậm quy trình phê duyệt dự án. Điều này dẫn đến các tác động về chậm giải phóng mặt bằng, chồng chéo quy hoạch. Mặc dù gần đây có thêm nhiều dự án được phê duyệt để cải thiện tình trạng này, nhưng tình trạng thiếu nguồn cung sẽ kéo dài ít nhất tới hết năm 2023.

Ngoài ra, một thách thức mới với ngành bất động sản KCN cũng xuất hiện, đó là “thuế tối thiểu toàn cầu”. Đây là một trong hai trụ cột chính của Chương trình chống xói mòn cơ sở thuế và chuyển dịch lợi nhuận (BEPS) do Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD) khởi xướng và đã được hơn 140 quốc gia đồng thuận.

Loại hình này vẫn còn nhiều thách thức trong tương lai như giá nhân công, nguồn cung hay vấn đề mới về "Thuế tối thiểu toàn cầu".

Theo đó, mức thuế tối thiểu toàn cầu là 15%, áp dụng đối với các công ty đa quốc gia có tổng doanh thu từ 750 triệu EUR (hay 800 triệu USD) trở lên trong 2 năm của 4 năm liền kề gần nhất. OECD dự tính với việc áp dụng trụ cột 2, tổng nguồn thu thuế toàn cầu từ các công ty đa quốc gia sẽ tăng lên 220 tỷ USD.

Chính sách về thuế tối thiểu toàn cầu được yêu cầu áp dụng ngay từ ngày 1/1/2024. Theo đánh giá của các chuyên gia, mức thuế suất doanh nghiệp tối thiểu toàn cầu 15% sẽ gây ra nhiều mối lo về xu hướng xáo trộn chiến lược về địa điểm đầu tư, cách thức hoạt động của các công ty đa quốc gia cũng như chiến lược thu hút FDI nếu chậm chân ứng phó.

Hiện nay, Việt Nam đang sử dụng ưu đãi thuế quan như một công cụ đòn bẩy tài chính để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài khi áp dụng thuế ở mức 10%, 15% và 17% tùy theo lĩnh vực, ngành, quy mô và địa điểm đầu tư. Trong một số trường hợp đặc biệt, mức thuế ưu đãi có thể ở mức 5%, 7% và 9%. Tuy vậy, các ưu đãi này sẽ không còn tác dụng khi chính sách thuế tối thiểu toàn cầu được áp dụng, qua đó có thể ảnh hưởng phần nào đến triển vọng thu hút đầu tư FDI của Việt Nam trong các năm tới.

Bên cạnh đó, lợi thế về chi phí nhân công giá rẻ của Việt Nam đã giảm rất nhiều. Tại thời điểm 2013-2014, mức lương công nhân trung bình ở Việt Nam là 162 đô la Mỹ/tháng, bằng 75% so với Ấn Độ; 69% so với Indonesia và 44% so với Thái Lan. Trong khi đó vào năm 2022, mức lương công nhân trung bình tại Việt Nam đã tăng lên 277 đô la Mỹ/tháng, bằng 84% so với Ấn Độ; 74% so với Indonesia và 72% so với Thái Lan. Tỷ lệ tăng lương kỳ vọng năm 2023 của Việt Nam đạt 5,9%, dẫn đầu khu vực Đông Nam Á, và chỉ xếp sau Ấn Độ (8,7%), trong khi năng suất lao động của nhân công Việt Nam lại chưa tăng như doanh nghiệp mong muốn.

Cả nước hiện có khoảng 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành; 397 khu công nghiệp đã được thành lập; 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58,7 nghìn ha. Ngoài ra còn có 106 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng với diện tích đất công nghiệp khoảng 23,8 nghìn ha.

Đến hết quý I/2023, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cấp 1 trên cả nước tiếp tục xu hướng tăng, đạt trên 80%, trong đó khu vực phía Nam trung bình đạt 85% (dẫn đầu cả nước).

Tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đều duy trì trên 90% trong năm 2022. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn. Bình Dương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt trên 95%.

An Vũ