Bất động sản tâm linh: Nhu cầu lớn, pháp lý vẫn là điểm nghẽn

Hội thảo “Thị trường Bất động sản tâm linh - Xu hướng và cơ hội”

Dư địa thị trường từ nhu cầu thực tế

Phát biểu tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản tâm linh - Xu hướng và cơ hội” diễn ra ngày 25/8, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, nhu cầu về nghĩa trang chịu tác động chủ yếu bởi quy mô, cơ cấu dân số, tốc độ đô thị hóa cùng phong tục, tập quán của từng địa phương.

Theo bà Miền, khác với nhiều phân khúc bất động sản, nhu cầu về nơi an nghỉ mang tính thiết yếu và dài hạn, không phụ thuộc nhiều vào biến động của nền kinh tế. Tuy nhiên, khi tốc độ đô thị hóa gia tăng, quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng hữu hạn và cạnh tranh, áp lực di dời những nghĩa trang không còn phù hợp với quy hoạch cũng ngày một lớn.

Xu hướng quy hoạch tại nhiều địa phương vì vậy đang chuyển theo hướng tập trung nghĩa trang, phát triển cơ sở hỏa táng, lưu trữ tro cốt, đồng thời từng bước đóng cửa, di dời các nghĩa trang địa táng. Từ đó, những mô hình mới như nghĩa trang tập trung, công viên nghĩa trang kết hợp hỏa táng và lưu trữ tro cốt được quan tâm.

“Bài toán không còn chỉ là có đủ quỹ đất hay không, mà còn là sử dụng quỹ đất nghĩa trang như thế nào để phù hợp với quá trình đô thị hóa”, bà Miền nhận định.

Ở góc độ thị trường, vị chuyên gia cho rằng nhu cầu thực tế và ổn định đang tạo sức hấp dẫn nhất định đối với doanh nghiệp. Quy mô dân số lớn khiến nhu cầu về nơi an nghỉ không thể trì hoãn, qua đó hình thành một thị trường có tiềm năng phát triển trong dài hạn.

Tuy nhiên, bà Miền lưu ý bất động sản tâm linh có tính chất đặc thù khi đồng thời liên quan đến văn hóa, tín ngưỡng và quyền sử dụng đất. Trong khi đó, các quy định pháp lý hiện nay chưa thực sự rõ ràng, khiến việc xác định bản chất, phạm vi cũng như phương thức vận hành của thị trường còn gặp nhiều khó khăn.

Theo bà Miền, có thể xem bất động sản tâm linh là một thị trường ngách, nhưng không phải thị trường ngách theo nghĩa thông thường. Đây là lĩnh vực đang trong quá trình chuyển tiếp, từng bước hình thành và hướng tới sự chuyên nghiệp hơn.

Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay, theo bà Miền, vẫn là hành lang pháp lý. Các quy định liên quan đang nằm rải rác ở nhiều văn bản, trong khi một số nội dung chưa được quy định cụ thể, đặc biệt là quyền và lợi ích của khách hàng khi tham gia các sản phẩm bất động sản tâm linh.

Câu hỏi đặt ra là khách hàng thực sự được sở hữu, sử dụng phần đất hay chỉ được hưởng một loại hình dịch vụ? Khi có nhu cầu chuyển nhượng, việc chuyển nhượng được thực hiện theo cơ chế nào và phát sinh chi phí ra sao? Những vấn đề này chưa có câu trả lời đủ rõ ràng.

Sự thiếu minh bạch không chỉ khiến người mua thận trọng mà còn làm doanh nghiệp khó xây dựng sản phẩm và tạo niềm tin với khách hàng. Do đó, theo bà Miền, muốn thị trường phát triển, trước hết phải xác định rõ khách hàng mua gì, được hưởng quyền gì và có thể sử dụng, chuyển giao sản phẩm như thế nào.

Hoàn thiện pháp lý để thị trường phát triển bền vững

Từ góc độ pháp lý, luật sư Hoàng Ngọc, Trưởng Văn phòng luật sư Nhiệt Tâm và Cộng sự, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, cho biết trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành chưa có thuật ngữ pháp lý chính thức “bất động sản tâm linh”, cũng chưa có một nhóm bất động sản độc lập mang tên gọi này.

Theo ông Ngọc, đây chủ yếu là khái niệm được sử dụng trên thị trường để chỉ các sản phẩm, công trình hoặc dự án gắn với nhu cầu tâm linh, tín ngưỡng, thờ cúng, đặc biệt là dự án nghĩa trang, nghĩa địa, cơ sở hỏa táng hoặc khu lưu giữ tro cốt.

Do đó, cần phân biệt rõ tên gọi mang tính thương mại với bản chất pháp lý của đất đai và tài sản được đầu tư, xây dựng trên đất. Đối với các dự án nghĩa trang, nghĩa địa và cơ sở hỏa táng, pháp luật hiện hành đã có những quy định riêng về quy hoạch, đầu tư xây dựng, quản lý và sử dụng. Việc xây dựng, quản lý nghĩa trang và cơ sở hỏa táng được điều chỉnh bởi Nghị định số 23/2016/NĐ-CP của Chính phủ, hiện đã được hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 06/VBHN-BXD.

Dù vậy, trên thực tế, các giao dịch liên quan đến phần mộ, vị trí an táng và nơi lưu giữ tro cốt vẫn đặt ra nhiều vấn đề cần tiếp tục làm rõ. Người dân có nhu cầu chuyển giao, sang nhượng hoặc thay đổi người sử dụng, trong khi quyền đối với phần mộ và đất nghĩa trang không hoàn toàn giống quyền sử dụng đất ở hay quyền sở hữu nhà ở.

Theo LS. Hoàng Ngọc, pháp luật cần có quy định cụ thể hơn về quyền quản lý, sử dụng phần mộ, vị trí an táng và các công trình liên quan, cũng như cơ chế chuyển giao khi phát sinh nhu cầu thực tế. Đồng thời, cần làm rõ quyền lợi của người đã mua hoặc đăng ký sử dụng dịch vụ trong trường hợp doanh nghiệp đầu tư, quản lý dự án giải thể, phá sản hoặc không còn khả năng cung cấp dịch vụ.

Việc hoàn thiện hành lang pháp lý, theo ông Ngọc, không chỉ bảo vệ quyền lợi người dân mà còn hạn chế tình trạng quảng cáo, mua bán sản phẩm dưới tên gọi “bất động sản tâm linh” nhưng không xác định rõ bản chất pháp lý và quyền của người tham gia giao dịch.

Cùng quan điểm cần minh bạch hóa thị trường, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế tạo lập quỹ đất, đồng thời công khai, chuẩn hóa giá sản phẩm.

Theo ông Kiên, khi bán sản phẩm, doanh nghiệp phải minh bạch đâu là giá trị đất, chi phí hạ tầng và chi phí dịch vụ. Về cấp giấy chứng nhận, nếu dự án có quy hoạch chi tiết, xác định cụ thể từng khu, từng thửa và thể hiện trên bản đồ địa chính thì về nguyên tắc có cơ sở cấp giấy chứng nhận theo quy định.

Tuy nhiên, điều quan trọng là phương án kinh doanh phải rõ ràng để người dân biết mình đang mua sản phẩm gì và được hưởng dịch vụ nào.

“Muốn có một hợp đồng tốt thì trước hết phải có sản phẩm và phương án kinh doanh rõ ràng. Phải xác định phần nào là quyền sử dụng đất, phần nào là hạ tầng, phần nào là dịch vụ, thời gian cung cấp và ai chịu trách nhiệm quản lý, duy tu”, ông Kiên nhấn mạnh.

Đặc biệt, quản lý và vận hành dài hạn là vấn đề không thể xem nhẹ. Một dự án nghĩa trang hay công viên nghĩa trang không chỉ cần được đầu tư đúng quy hoạch mà còn phải duy trì chất lượng dịch vụ trong thời gian dài. Vì vậy, Nhà nước cần tạo hành lang pháp lý để hình thành các đơn vị chuyên nghiệp chịu trách nhiệm quản lý, duy tu và cung cấp dịch vụ.