Bất động sản TP.HCM bứt tốc nửa đầu năm 2025

Đà phục hồi rõ nét, động lực từ chính sách và pháp lý mới

Theo Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường bất động sản TP.HCM đã từng bước vượt qua giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2021, với các chỉ số tăng trưởng tích cực kể từ giữa năm 2024. Cụ thể, sau quý I/2024 tăng trưởng âm 0,5%, thị trường đã quay đầu tăng trong quý II (+2,94%), quý III (+6,7%) và kết thúc năm với mức tăng 9%. Bước sang 6 tháng đầu năm 2025, xu hướng tích cực được duy trì với mức tăng 9,1% so với cuối năm trước.

Ảnh minh họa.

Bước vào năm 2025, thị trường bước vào một chu kỳ chính sách mới khi hàng loạt luật sửa đổi bắt đầu được triển khai, gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch đô thị – nông thôn, Luật Tổ chức tín dụng... Bên cạnh đó, Quốc hội còn thông qua các nghị quyết mang tính đặc thù như Nghị quyết 170/2024/QH15 tháo gỡ vướng mắc các dự án bị thanh tra, kiểm tra; hay Nghị quyết 201/2025/QH15 về phát triển nhà ở xã hội.

Thêm vào đó, các cải cách thể chế mang tính toàn diện trong năm 2025 như việc sắp xếp lại địa giới hành chính, giảm cấp trung gian huyện và xây dựng chính quyền hai cấp… cũng được kỳ vọng sẽ tạo chuyển biến mạnh mẽ về hạ tầng, quy hoạch, từ đó tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, theo giới phân tích, 2025 vẫn là năm “bản lề” khi các chính sách mới chỉ đang trong giai đoạn triển khai. Thị trường cần thêm thời gian để hấp thụ và phát huy hiệu quả, nhiều khả năng phải tới nửa cuối 2026 mới có thể tăng tốc mạnh mẽ hơn.

Cần cải thiện cung - cầu và giải bài toán áp lực đáo hạn trái phiếu

Dù tăng trưởng tích cực, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn đối mặt với nhiều bất cập, nổi bật là sự mất cân đối trong cơ cấu nhà ở. Trong 6 tháng đầu năm 2025, thành phố chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với 3.353 căn hộ – tất cả đều thuộc phân khúc cao cấp, chiếm 100% nguồn cung, với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng. Phân khúc nhà ở trung cấp và nhà giá vừa túi tiền hoàn toàn vắng bóng, kéo dài thực trạng mất cân đối đã diễn ra từ năm 2021.

Thị trường hiện tại giống mô hình "kim tự tháp lộn ngược", khi nhà ở cao cấp chiếm ưu thế tuyệt đối, trong khi nhóm nhà ở xã hội hay trung cấp ngày càng khan hiếm. Tính đến tháng 6/2025, thành phố chỉ mới phát triển được 205.000 m² sàn nhà ở xã hội – tương đương khoảng 4.100 căn hộ diện tích 50m² – đạt vỏn vẹn 11,7% so với kế hoạch 35.000 căn hộ giai đoạn 2021-2025.

Ngược lại, loại hình nhà ở riêng lẻ do dân tự xây vẫn chiếm ưu thế. Trong 6 tháng đầu năm nay, TP.HCM đã xây dựng mới 4,83 triệu m² sàn, trong đó nhà riêng lẻ chiếm 2,87 triệu m², còn nhà ở thương mại đạt 1,96 triệu m². Đây là tín hiệu cho thấy phát triển nhà ở theo dự án đang gia tăng (đạt 40,6% tỷ trọng), dù vẫn còn nhiều dư địa.

Tính chung từ năm 2021 đến tháng 6/2025, TP.HCM đã xây mới 33,71 triệu m² sàn nhà ở – đạt 84% kế hoạch giai đoạn 5 năm, trong đó nhà ở thương mại đóng góp 12,16 triệu m², nhà dân tự xây chiếm hơn 21 triệu m², còn nhà ở xã hội vẫn ở mức rất thấp.

Thách thức khác đến từ mức giá. Giá căn hộ cao cấp hiện vẫn “neo” ở mức cao, lên đến 90 triệu đồng/m² trong năm 2024, tương đương gần 9,7 tỷ đồng/căn – quá xa tầm với của người thu nhập trung bình và thấp đô thị.

Về phía nguồn lực thị trường, vấn đề pháp lý tiếp tục là nút thắt lớn. Giai đoạn 2015–2023, TP.HCM có đến 86/138 dự án nhà ở thương mại bị ngừng hoặc chưa thể triển khai (chiếm 62,3%). Tổng số dự án vướng pháp lý lên tới 220 dự án, trong đó chỉ mới xử lý xong 77, còn 143 dự án đang tiếp tục rà soát.

Một áp lực khác là thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP, nhiều trái phiếu đã được giãn nợ trong 2 năm qua và sẽ bắt đầu đáo hạn từ tháng 8/2025. Chỉ riêng quý III/2025, lượng trái phiếu đến hạn đã đạt 68.000 tỷ đồng, và cả giai đoạn còn lại của năm là khoảng 180.000 tỷ đồng – tạo sức ép lớn lên các doanh nghiệp bất động sản vốn đang gặp khó về dòng tiền.

BN