HoREA chỉ ra nghịch lý đáng lo ngại trên thị trường bất động sản

Báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho thấy thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025 đã có những chuyển biến tích cực với mức tăng trưởng 9,1% so với cuối năm 2024. Dù vẫn tồn tại nhiều khó khăn, sự phục hồi này mở ra cơ hội mới cho thị trường.

"Kim tự tháp lộn ngược"

HoREA đánh giá mức độ khó khăn trên thị trường có xu hướng giảm dần, một phần nhờ các cơ chế, chính sách, quy định pháp luật đang được hoàn thiện và đi vào thực tiễn.

Năm 2025 được xem là năm bản lề, chuẩn bị cho giai đoạn phát triển ổn định thị trường bất động sản và lành mạnh hơn kể từ nửa cuối năm 2026 trở đi, khi độ trễ từ chính sách cho đến quy trình triển khai dự án bắt đầu phát huy tác dụng.

Tuy vậy, báo cáo cũng đồng thời chỉ ra một nghịch lý đáng lo ngại. Đó là cơ cấu sản phẩm bất động sản hiện nay đang mất cân đối nghiêm trọng. Từ năm 2024 đến 6 tháng đầu năm 2025, hầu như các dự án đưa ra thị trường đều là nhà ở cao cấp.

"Cách phát triển này chẳng khác nào một kim tự tháp lộn ngược, khi phần "đỉnh" lại to lớn còn phần "đáy" - là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội – lại quá nhỏ bé, không đủ đáp ứng nhu cầu đông đảo người dân" - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh.

Cụ thể, nửa đầu năm 2025, cả nước có 4 dự án nhà ở thương mại mới đủ điều kiện huy động vốn với 3.353 căn hộ cao cấp, tổng giá trị lên tới 10.239 tỉ đồng. Trong khi đó, nhà ở xã hội vẫn gần như giậm chân tại chỗ. Diện tích sàn xây dựng nhà ở xã hội chỉ 205.000 m², tương đương 4.100 căn hộ, mới hoàn thành khoảng 11,7% so với kế hoạch giai đoạn 2021-2025 là 35.000 căn hộ và còn cách rất xa mục tiêu 100.000 căn hộ đến năm 2030.

Một dự án bất động sản vừa được gỡ vướng pháp lý ở TP HCM

Còn 143 dự án chờ tháo gỡ

Trong khi nguồn cung nhà ở giá hợp lý thiếu hụt, giá nhà vẫn tiếp tục leo thang. Giá căn hộ cao cấp năm 2024 đã vọt lên tới 90 triệu đồng/m², đồng nghĩa mỗi căn hộ loại này trung bình khoảng 9,7 tỉ đồng - vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người có thu nhập trung bình.

Bên cạnh đó, tồn tại một nút thắt khác là vấn đề pháp lý. Từ năm 2015 đến 2023, đã có tới 86 dự án nhà ở thương mại tại TP HCM bị ngưng hoặc chưa thể triển khai, chiếm hơn 62% tổng số dự án, với quy mô gần 1.000 ha và trên 54.000 căn hộ. Tổng cộng, cả thành phố hiện có 220 dự án vướng mắc pháp lý ở các mức độ khác nhau.

Dù đã có 77 dự án được xử lý, vẫn còn tới 143 dự án tiếp tục chờ tháo gỡ. Điều này, theo HoREA, không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai, giảm nguồn thu ngân sách mà còn góp phần làm cho nguồn cung khan hiếm, khiến giá nhà càng khó có thể hạ nhiệt trong ngắn hạn.

Tin-ảnh: Sơn Nhung