Bỏ yêu cầu 'bắt buộc công chứng' không phải là thả nổi pháp lý!

Từ động thái chính sách mới nhất, Bộ Công an đã đưa vào dự thảo Nghị quyết Chính phủ về đơn giản hóa thủ tục hành chính phương án bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng và xác nhận tình trạng hôn nhân đối với giao dịch nhà đất trong trường hợp dữ liệu đã được số hóa, làm sạch và liên thông; hợp đồng giao dịch có thể ký số qua VNeID mức 2 và có giá trị pháp lý như công chứng, nhưng người dân vẫn có quyền chọn công chứng nếu muốn. Mục tiêu là giảm giấy tờ trùng lặp, giảm chi phí và thời gian, hạn chế phí bôi trơn phát sinh từ việc tiếp xúc trực tiếp và dịch chuyển trục bảo đảm an toàn từ con dấu giấy sang hạ tầng định danh, dữ liệu và truy vết điện tử.

Theo đó, dự thảo nhấn mạnh nguyên tắc “không yêu cầu người dân nộp lại những gì Nhà nước đã có”, chuyển khâu đối chiếu từ bộ hồ sơ giấy sang đối soát dữ liệu ở nhiều cơ sở dữ liệu (CSDL) đã chuẩn hóa và liên thông: dân cư, hộ tịch, đất đai, đăng ký giao dịch bảo đảm; hợp đồng điện tử được ký bằng chữ ký số hoặc tài khoản định danh VNeID mức 2, có giá trị pháp lý tương đương với công chứng; người dân vẫn có quyền lựa chọn công chứng nếu muốn “gia cố” thêm lớp an toàn cho mình. Điểm mới không chỉ là tiện lợi, mà còn là dấu vết số - nhật ký hệ thống giúp truy vết và chịu trách nhiệm tốt hơn.

Vì sao cần có lộ trình?

Bất động sản vốn là phân khúc giao dịch tích tụ nhiều rủi ro, nên việc cắt bỏ ngay yêu cầu công chứng dễ tạo khoảng trống… đầy rủi ro. Có ba mối lo chính: Thứ nhất, công chứng viên hiện đóng vai chốt chặn kiểm tra năng lực chủ thể, tình trạng pháp lý tài sản, cảnh báo điều khoản bất thường; nếu dữ liệu chưa sạch hoặc thuật toán cảnh báo chưa hoàn thiện, lớp an toàn này có thể bị mỏng đi. Thứ hai, cơ chế giá - thuế và thực tiễn khai hai giá hiện nay có thể khiến việc chuyển nhượng đội lốt tặng cho nhằm giảm nghĩa vụ tài chính nảy sinh nếu không có bộ lọc rủi ro và hậu kiểm thuế. Thứ ba, năng lực chuẩn hóa và liên thông dữ liệu giữa dân cư, hộ tịch, đất đai, đăng ký giao dịch bảo đảm… còn chưa đồng đều, dễ kéo theo tranh chấp do sai lệch. Chính vì vậy, nhiều ý kiến đề nghị phải có lộ trình và thí điểm phạm vi hẹp trước khi mở rộng.

Nhìn từ góc độ lợi ích và chi phí thì hướng cải cách được cho là có cơ sở. Bởi bất kỳ ai từng đi xin xác nhận tình trạng hôn nhân, công chứng hợp đồng chuyển nhượng rồi vòng vèo qua cơ quan thuế rồi đăng ký biến động tài sản đều hiểu cái giá của quy trình giấy tờ chồng chéo: thời gian, chi phí chính thức lẫn không chính thức, rủi ro mất mát hồ sơ và sự phụ thuộc vào thiện chí của từng khâu. Nếu dữ liệu đã được làm sạch và định danh - ký số đạt mức tin cậy cao, nhiều bước kiểm tra có thể chuyển sang tự động: hệ thống đối chiếu nhân thân và hôn nhân, soi quyền sử dụng đất và tình trạng thế chấp và tranh chấp, chấm điểm rủi ro để cảnh báo; hợp đồng điện tử được ký số để hình thành nhật ký bất biến; người dân chỉ cần đến công chứng khi rủi ro vượt ngưỡng.

Cải cách tốt cần chiếc van an toàn

Tuy nhiên, cải cách tốt không đồng nghĩa với sự thả phanh mà phải đi kèm với chiếc van an toàn.

Thứ nhất, phân loại giao dịch theo rủi ro. Ví dụ, nhóm đơn giản (một thửa - một chủ, đất ở đô thị có sổ, không thế chấp, không tranh chấp) có thể sớm đi luồng “không bắt buộc công chứng”; nhóm phức tạp (đồng sở hữu, tài sản gắn liền với đất, tài sản hình thành trong tương lai, ủy quyền toàn phần, tài sản đang bị ngăn chặn) nên tiếp tục bắt buộc công chứng trong giai đoạn đầu.

Thứ hai, thiết lập mô hình “công chứng viên số”: thuật toán chấm điểm rủi ro dựa trên đối chiếu đa CSDL; hễ phát hiện bất tương thích (tình trạng hôn nhân sai lệch, tín hiệu thế chấp chưa cập nhật, lịch sử tranh chấp…) thì tự động chuyển sang luồng bắt buộc công chứng.

Thứ ba, bắt buộc thanh toán qua ngân hàng, khai đúng giá trị giao dịch để cơ quan thuế đối chiếu với cơ sở giá và dữ liệu thị trường; “tặng cho” giữa các chủ thể không thân thích hoặc có dấu hiệu bất thường về giá cần gắn cờ để hậu kiểm thuế, chống rửa tiền.

Dữ liệu sạch và trách nhiệm rõ ràng

Bên cạnh là hai điều kiện mang tính nền tảng là dữ liệu sạch và trách nhiệm rõ ràng. Dữ liệu sạch đòi hỏi chuẩn hóa mã số định danh thửa đất; đồng bộ hộ tịch (kết hôn, ly hôn, khai tử), trạng thái hạn chế giao dịch, thế chấp, kê biên; các hệ thống này sẽ giao tiếp với nhau qua giao diện lập trình ứng dụng được thiết kế theo một bộ quy tắc thống nhất, cập nhật theo thời gian gần thực.

Trách nhiệm rõ ràng ở đây là xác lập cơ quan đầu và cuối chịu trách nhiệm với giao dịch không công chứng (thiết kế quy trình, vận hành hệ thống, tiếp nhận - xử lý khiếu nại). Cổng thông tin Chính phủ vì vậy nhấn mạnh “cần lộ trình để tránh rủi ro”, tức phải có bước đi tuần tự, đánh giá tác động và điều chỉnh kịp thời.

Ở bình diện thị trường, bỏ “cửa ải bắt buộc” còn tạo cạnh tranh lành mạnh cho chính nghề công chứng. Khi công chứng trở thành lựa chọn theo nhu cầu để tránh rủi ro, các tổ chức hành nghề công chứng sẽ phải nâng cao chất lượng tư vấn, minh bạch phí, tối ưu trải nghiệm, đóng vai “gia cố an toàn” thực sự thay vì chỉ là “trạm dừng kỹ thuật”. Phần kiểm tra tính chân thực - nhất quán của dữ liệu nên do hạ tầng số đảm nhận nhằm đảm bảo tốc độ và quy mô sàng lọc mà giao dịch hiện đại đòi hỏi. Nhà nước cũng nên mở chuẩn kết nối để khu vực tư nhân (nền tảng pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm trách nhiệm) tham gia cung cấp dịch vụ giá trị gia tăng như bảo hiểm rủi ro hợp đồng điện tử, chấm điểm tín nhiệm, tra cứu lịch sử tài sản. Những mảnh ghép này, nếu vận hành tốt, vừa kéo chi phí xuống, vừa nâng an toàn lên mức có thể đo đếm được.

Câu hỏi đặt ra là nếu ký số - định danh đã đủ mạnh, thì còn cần công chứng làm gì? Câu trả lời đơn giản: vì đời sống pháp lý luôn có ngoại lệ và độ trễ. Dữ liệu sạch đến mấy cũng có khả năng được cập nhật chậm; công nghệ mạnh đến mấy cũng cần quy tắc vận hành và biện pháp xử lý ngoại lệ. Những giao dịch vượt “đường ray” như định đoạt tài sản của người hạn chế năng lực, tài sản đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, chuỗi ủy quyền nhiều tầng vẫn cần cặp mắt người để đọc rủi ro. Tỷ lệ các ca này không lớn, nên giữ công chứng còn lại là hợp lý.

Tuy nhiên, một hiểu lầm cần gỡ bỏ đó là việc bỏ bắt buộc công chứng không phải là thả nổi pháp lý; trái lại, nó đòi hỏi kỷ luật dữ liệu và trách nhiệm cao hơn.

Trong giai đoạn chuyển tiếp, rủi ro lớn nhất là tranh chấp do sai lệch dữ liệu (ghi nhầm tình trạng hôn nhân, bỏ sót thế chấp…). Cần có cơ chế bồi hoàn và bảo hiểm trách nhiệm Nhà nước khi lỗi thuần túy thuộc về hạ tầng dữ liệu; song song đó là quy trình khóa giao dịch khẩn cấp khi có tín hiệu gian lận hoặc lỗi hệ thống để chặn chuỗi chuyển dịch tài sản. Yếu tố con người cũng quan trọng theo hướng phải đào tạo người dân và cán bộ về quy trình điện tử, cách đọc cảnh báo rủi ro, cách dùng ký số. Một hệ thống tốt đến đâu cũng có thể thất bại nếu người dùng thao tác sai hoặc không tin tưởng.

Tóm lại, NÊN bỏ công chứng trong giao dịch bất động sản nhưng cần theo lộ trình và với điều kiện là dữ liệu phải sạch, định danh - ký số mạnh, cơ chế chấm điểm rủi ro tự động và thanh toán qua ngân hàng để khép kẽ hở thuế, phí. NÊN nhưng vẫn giữ công chứng bắt buộc cho các trường hợp có rủi ro cao và bảo lưu quyền người dân được công chứng khi thấy cần. Nếu các điều kiện trên được thiết kế đúng và vận hành nghiêm túc, cải cách này không chỉ cắt giảm chi phí và hạn chế tham nhũng vặt, mà còn nâng chuẩn an toàn giao dịch lên một nấc mới đó là minh bạch hơn, truy vết tốt hơn, đáng tin cậy hơn. Khi ấy, công chứng không phải biến mất mà chuyển vai từ rào cản bắt buộc thành dịch vụ gia cố an toàn trong một hệ sinh thái số hóa có kỷ luật.

(*) Công ty Luật TNHH Phước và các Cộng sự

LS. Nguyễn Văn Phước (*)