Bồi thường giải phóng mặt bằng theo bảng giá đất: Mâu thuẫn giữa lý thuyết và thực tế

Bức tranh về giá đất tại Việt Nam luôn là một đề tài phức tạp và nhạy cảm, thu hút sự quan tâm của cả các nhà quản lý, doanh nghiệp và người dân. Xung quanh vấn đề này, một trong những câu hỏi lớn được đặt ra trong giai đoạn soạn thảo Luật Đất đai 2024 và hiện nay là: Liệu giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng có phù hợp khi áp dụng theo giá đất trong bảng giá đất hiện nay?

Bài phân tích này sẽ đi sâu vào mối quan hệ giữa hai loại giá trị này, làm rõ vai trò, mục đích và những bất cập đang tồn tại của bảng giá đất. Cùng nhau phân tích những thay đổi có thể xảy ra khi ban hành Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang trong quá trình soạn thảo xin ý kiến, những kịch bản có thể xảy ra khi điều chỉnh bảng giá đất, từ đó đề xuất một phương án tối ưu nhằm hài hòa lợi ích của các bên.

Vai trò, mục đích, ý nghĩa của bảng giá đất nói chung

Nếu tìm hiểu sâu về mục đích, ý nghĩa của bảng giá nói chung theo Luật Giá sẽ thấy có sự bất cập với quy định của Luật Đất đai; Luật Giá 2023 quy định 42 loại hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá. Việc định giá này nhằm đảm bảo ổn định thị trường, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và các mục tiêu kinh tế - xã hội khác.

Các bảng giá do Nhà nước ban hành đóng vai trò là công cụ của cơ quan quản lý nhà nước, thường là căn cứ để xác định các khoản thu ngân sách (thuế, phí, lệ phí). Giá các loại hàng hóa, dịch vụ thuộc các lĩnh vực Nhà nước độc quyền, có tính chất thiết yếu, hoặc có ảnh hưởng lớn đến kinh tế - xã hội và đời sống người dân (giá điện, nước…) và cung cấp thông tin tham khảo cho các hoạt động kinh tế.

Việc bỏ giá đất cụ thể là một thay đổi lớn trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai. Ảnh: Lê Toàn

Hiện nay, các bộ ngành, địa phương đã ban hành nhiều bảng giá như: bảng giá điện, nước sạch, bảng giá đất, bảng giá nhà, giá xe..., mỗi bảng giá theo danh mục và mục đích hỗ trợ công tác quản lý theo lĩnh vực, mục đích cụ thể. Đặc điểm chung của các bảng giá là hàng hóa, dịch vụ thuộc danh mục Nhà nước định giá đều được ấn định một mức giá nhất định (hoặc khung giá) và chỉ thay đổi định kỳ hoặc khi có biến động giá cần phải điều chỉnh theo mục đích - yêu cầu quản lý Nhà nước nên giá trong các bảng giá thường độc lập, không vận hành theo cơ chế thị trường.

Đặc điểm chung của các bảng giá là phải căn cứ vào biến động thị trường nhưng thông số (các yếu tố tác động đến giá) chỉ căn cứ vào thông số kỹ thuật cơ bản, cố định theo nhóm tài sản để ước định ra một mức giá cụ thể có giá trị trong năm tài chính hoặc chỉ thay đổi khi cần thiết mà không căn cứ vào biến động thị trường, không có quy định về thời hạn hay chu kỳ thay đổi. Ví dụ cụ thể như sau:

Bảng giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ nhà do cấp tỉnh ban hành chỉ cần căn cứ vào thông tin cơ bản như: loại nhà riêng lẻ hay nhà cao tầng, số tầng cao, tầng hầm, kết cấu và diện tích là có thể xác định được thuế trước bạ khi chuyển nhượng nhà mà không cần phải căn cứ vào thực tế về quy mô hạ tầng công trình, mức độ hoàn thiện nội ngoại thất như thế nào.

Về thời hiệu của bảng giá cụ thể như bảng giá nhà làm căn cứ tính lệ phí trước bạ ban hành kèm theo Quyết định số 42/2024/QĐ-UBND ngày 11/6/2024 thay thế Quyết định số 3023/QĐ-UBND ngày 18/6/2018 của UBND Thành phố Hà Nội cho thấy bảng giá theo Quyết định số 3023/QĐ-UBND có giá trị sử dụng trong gần 6 năm trong khi giá vật liệu xây dựng biến động rất nhiều.

Bảng giá tính thuế chuyển nhượng ô tô, xe máy do Bộ Tài chính ban hành chỉ cần tra cứu theo nhãn hiệu hàng hóa (model), hãng sản xuất, năm sản xuất là tra được giá làm căn cứ nhân với tỷ lệ thuế xuất để xác định số thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân mà không quan tâm đến chất lượng thực tế của xe cần tính thuế (tai nạn, ngập nước làm giảm giá hay xe đi ít, có độ chế thêm nhiều tiện ích làm tăng giá thị trường) tại thời điểm tính thuế.

Như vậy, bảng giá nói chung, mặc dù đều có quy định gắn với nguyên tắc thị trường, tuy nhiên, công việc định giá Nhà nước là thực hiện quyền định giá tài sản của Nhà nước phục vụ mục đích quản lý giá đối với các mặt hàng thuộc Nhà nước quản lý, để có căn cứ đối chiếu giá trị phục vụ các mục đích quản lý, điều tiết thu ngân sách mà không yêu cầu giá trị tài sản, hàng hóa phải gắn với giá trị thực tế của từng tài sản tại thời điểm cụ thể.

Khác với việc định giá hàng hóa của tổ chức, doanh nghiệp phải đảm bảo nguyên tắc bù đắp chi phí, có lãi đồng thời đáp ứng được nguyên tắc cung cầu, cạnh tranh của thị trường để tồn tại và phát triển. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá trước đây thì giá tính thuế thuộc cơ sở giá trị phi thị trường và chuẩn mực thẩm định giá hiện nay, giá trị tài sản, hàng hóa, dịch vụ trong các bảng giá không đáp ứng được định nghĩa, điều kiện của cơ sở giá trị thị trường.

Vai trò, mục đích, ý nghĩa của bảng giá đất nói riêng

Luật Đất đai năm 1993 chưa có quy định về giá đất, giá đất hay bảng giá đất mới được Nhà nước đặc biệt quan tâm và có định hướng từ sau công cuộc Đổi mới của Đảng từ khi có đầu tư nước ngoài và đầu tư tư nhân. Nguyên tắc xác định giá đất xuất hiện lần đầu tiên trong Luật Đất đai năm 2003 sau đó được phát triển, hoàn thiện qua các Luật Đất đai năm 2013 và năm 2024.

Mặc dù có nội dung quy định khác nhau, nhưng giá đất đều yêu cầu gắn với nguyên tắc thị trường, tuy nhiên, do cơ chế vận hành của thị trường linh hoạt, quá phức tạp, giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố tác động, hầu như không đảm bảo được nguyên tắc này trong quản lý Nhà nước về giá đất nên giá đất thị trường và giá đất trong bảng giá đất luôn tồn tại song song và có khoảng cách nhất định.

Từ năm 2003 đến nay, Luật Đất đai quy định về giá đất luôn yêu cầu đảm bảo nguyên tắc thị trường; việc thực hiện định giá đất trong Bảng giá đất phải đảm bảo theo các phương pháp thẩm định giá. Tuy nhiên, việc áp dụng quy định này trong việc xác định bảng giá đất luôn có xung đột nội tại của các văn bản Luật.

Khung giá đất là công cụ kiềm chế tính khách quan khi xây dựng bảng giá đất. Ảnh: Thanh Vũ

Ví dụ giá đất xác định theo nguyên tắc thị trường nhưng bị khống chế bởi Khung giá đất thống nhất trong toàn quốc nên tại các địa phương là trung tâm kinh tế chính trị như Thủ đô Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM, nơi có nhu cầu sử dụng đất cao, bảng giá đất luôn rất thấp so với giá chuyển nhượng thực tế thị trường hoặc không đủ thông tin thị trường chuyển nhượng đối với đất sản xuất, thương mại dịch vụ mà phải nội suy từ đất ở theo tỷ lệ phần trăm nhất định.

Đương nhiên, khung giá đất kiềm chế tính khách quan khi xây dựng bảng giá đất, tuy nhiên, cũng nên nhìn vào tính tích cực của quy định này: Khung giá đất tạo ra mặt bằng chung trong toàn quốc khi xác định giá đất là căn cứ tính các khoản nghĩa vụ về đất đai với Nhà nước.

Điều này tạo ra các nghĩa vụ có tính đồng đều như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không tạo ra chi phí sinh hoạt chênh lệch quá lớn đối với gia đình, cá nhân sống tại đô thị lớn với nông thôn hay tiền thuê đất đối với tổ chức thuê đất sản xuất, kinh doanh tại các vùng kinh tế kém phát triển với các khu vực phát triển không quá chênh lệch (tác động đến chi phí sản xuất thường xuyên) để đảm bảo các địa phương có thể chủ động ban hành các chính sách thu hút đầu tư đồng đều, hạn chế các quy định miễn giảm quá quy định (phá rào đầu tư) để cạnh tranh thu hút đầu tư không bình đẳng.

Bảng giá đất lần đầu tiên bỏ khung giá đất đã thể hiện sự bất cập

Sau khoảng 1 năm áp dụng Luật Đất đai 2024, bảng giá đất trước đây và bảng giá đất tạm thời dùng đến hết năm 2025 đã lộ rõ yếu tố bất hợp lý khi giá đất trong bảng giá đất không còn khung giá đất thống nhất trên toàn quốc. Giá đất trong bảng giá đất tại các địa phương phát triển kinh tế và Hà Nội đã có những biến động bất thường dẫn đến nhiều bất cập, bức xúc cần thiết phải có sự thay đổi.

Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất điều chỉnh đối với 11 trường hợp, các đối tượng điều chỉnh của bảng giá đất có đặc điểm chung là có giá trị không quá cao, có tính lặp lại qua các năm và là nguồn thu thường xuyên chiếm tỷ trọng lớn, chiếm từ 15 đến 17% tổng thu ngân sách hàng năm, tuy nhiên, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2025, số thu ngân sách từ đất đai đã tăng vọt lên 2,6 lần so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân không hoàn toàn do tăng các khoản thu thường xuyên mà cũng từ các khoản thu của các dự án tồn đọng từ nhiều năm trước theo giá đất cụ thể (không có số liệu thống kê chính xác) nay được tháo gỡ bằng các quy định điều chỉnh của Luật Đất đai 2024.

Việc tăng thu ngân sách từ đất đai đột biến, tạo ra bức xúc chủ yếu đến từ việc xác định nghĩa vụ tài chính khi giao đất không qua đấu giá cho gia đình, cá nhân hoặc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (căn cứ vào bảng giá đất) tăng đột biến do các địa phương điều chỉnh tăng giá đất trong bảng giá đất với mức thay đổi không đồng đều dẫn đến các chính sách quy định điều chỉnh tỷ lệ phần trăm (%) của Chính phủ thu tiền so với trước đây không thể đảm bảo đồng bộ, mức điều chỉnh phù hợp với tốc độ tăng giá đất của các địa phương.

Điều thành công của Luật Đất đai 2024 (ngoài việc tăng thu ngân sách) là tại một số tỉnh thành trong năm 2025 có mức độ tăng giá trong bảng giá đất cao, công tác giải phóng mặt bằng thực hiện khá suôn sẻ do giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tăng cao hơn so với trước đây.

Về phương pháp định giá, giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện theo giá đất cụ thể, nhưng có quy định không thấp hơn bảng giá đất (khoản 8 Điều 158 Luật Đất đai) nên giá đất bồi thường đã được tăng lên khá nhiều so với trước đây. Việc giá đất cụ thể thường cho giá trị thấp hơn thị trường và thấp hơn bảng giá đất là do yếu tố khách quan quy định về căn cứ xác định giá đất chuyển nhượng trên thị trường của các phương pháp định giá đất quy định phải lấy theo giá đất trên hợp đồng.

Trong khi đó, thị trường vẫn tồn tại 2 giá là yếu tố khách quan mang lại từ chính sách xác định giá tính thuế thu nhập cá nhân tạo thành tập quán của thị trường bất động sản từ nhiều năm trước đây cần phải được nghiên cứu để thay đổi.

Trước thời điểm cuối tháng 7/2025 là thời điểm chưa có thông tin sửa đổi Luật Đất đai, theo nhiều kênh truyền thông dự báo, giá đất năm 2026 chính thức áp dụng theo giá thị trường sẽ còn có mức tăng khá lớn so với hiện nay dẫn đến tâm lý phức tạp, trái chiều trong xã hội.

Người dân có đất trong diện bị giải phóng mặt bằng thì mong quyết định phê duyệt phương án chậm lại còn người định chuyển mục đích sử dụng đất. Cấp giấy chứng nhận lần đầu thì chỉ mong hồ sơ nhanh chóng được tiếp nhận để chốt nghĩa vụ theo bảng giá hiện nay. Ngoài ra, còn rất nhiều trường hợp tiền chuyển mục đích sử dụng đất được tính theo chính sách hiện tại cao gấp nhiều lần so với trước khi luật đất đai có hiệu lực dẫn đến bức xúc trong nhân dân.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, các dự thảo chính sách điều chỉnh bảng giá đất và tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất không qua đấu giá cho gia đình, cá nhân vẫn chưa thống nhất ban hành dẫn đến tâm lý hoang mang, bất ổn trong xã hội.

Quy định nguyên tắc xác định giá đất như Dự thảo có xung đột với các quy định khác hay không?

Mới đây nhất, khi Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 (sau đây viết tắt là Dự thảo) ban hành đã đưa ra bước ngoặt về quan điểm xây dựng bảng giá đất khi mà giá đất trong bảng giá đất không còn theo nguyên tắc thị trường, thay vào đó là: “a) Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất; b) Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất; c) Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; d) Bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương”.

Trong quyền sở hữu tài sản có quyền định đoạt và Dự thảo đang hướng tới quyền của cơ quan có thẩm quyền ban hành bảng giá đất được Hiến định và Luật định [1]. Quy định này sẽ thay cho việc khi xây dựng Bảng giá đất phải theo nguyên tắc thị trường, tức là giá đất phải theo biến động của thị trường bất động sản vốn đang rất linh hoạt trong khi các quyết định hành chính khó có thể điều chỉnh kịp thời. Đồng thời bằng việc trao quyền tự quyết giá đất trong bảng giá đất, thể hiện vai trò, quyền lực của Nhà nước thực hiện điều tiết nền kinh tế và không còn phải quy định bất khả thi cho bộ phận xây dựng bảng giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường.

Theo Luật Giá năm 2023, đất đai không thuộc hàng hóa dịch vụ thuộc đối tượng Nhà nước bình ổn giá mà thuộc đối tượng do Nhà nước định giá (Mục 31 Phụ lục 2). Trong thị trường bất động sản, Nhà nước chỉ đóng vai trò quản lý, điều tiết giá theo cơ chế thị trường phù hợp với chính sách phát triển kinh tế - xã hội” để “góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, phát triển bền vững” để đạt được mục đích quản lý, điều tiết nguồn thu từ đất đai. Như vậy, Dự thảo đang khẳng định quyền đại diện sở hữu về đất đai hoàn toàn phù hợp với Hiến pháp và Luật Đất đai 2024, không xung đột với Luật Giá 2023 khi xác định đất đai thuộc quyền Nhà nước quyết định giá.

Câu chuyện giá đất tại Việt Nam là một vấn đề phức tạp và nhạy cảm. Ảnh: Thanh Vũ

Theo Dự thảo, bảng giá đất sẽ được xây dựng 5 năm 1 lần, các năm tiếp theo sau bảng giá đất đầu tiên, UBND cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1 tháng 1 hằng năm. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực để áp dụng.

Có nhiều nhận định cho rằng, Dự thảo quy định như vậy là trong một dự án cụ thể, giá đất sẽ được điều chỉnh theo hệ số điều chỉnh (là một trong 4 phương pháp định giá đất cụ thể) như trong Luật Đất đai 2013 hoặc Luật Đất đai năm 2024 vẫn đảm bảo nguyên tắc thị trường là nhận định sai lầm.

Bản chất phương pháp hệ số điều chỉnh không chỉ là một phương pháp độc lập, cho ra kết quả giá đất cụ thể mà chỉ là một công thức số học khi chia giá đất được xác định theo một trong các phương pháp so sánh (hoặc tương tự như phương pháp so sánh), phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư cho giá đất trong Bảng giá đất ra một thương số (kết quả gọi là hệ K) để áp dụng chung cho nhiều thửa đất cùng vị trí của một tuyến đường trong định giá đất Bồi thường giải phóng mặt bằng.

Khi Dự thảo không còn giá đất cụ thể nữa, tức là không còn phương pháp hệ số điều chỉnh áp dụng cho từng dự án, mà chỉ có giá đất trong bảng giá đất điều chỉnh chung về năm thứ n trong chu kỳ 5 năm theo hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm như Luật đất đai năm 2013.

Ví dụ, giá đất trong Bảng giá đất năm 2026 là kỳ đầu thì giá đất năm 2027 sẽ bằng bảng giá đất kỳ đầu (năm 2026) nhân (x) với hệ số K do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm mà không theo đặc điểm của các thửa đất cần định giá tại một thời điểm nhất định. Điều này chỉ để giảm chi phí tiền bạc, công sức xây dựng bảng giá đất hàng năm như quy định của Luật Đất đai 2024.

Các kịch bản khi điều chỉnh bảng giá đất

Do không còn các phương pháp xác định giá đất cụ thể nên giá đất trong bảng giá đất sẽ áp dụng cho tất cả các trường hợp cần định giá đất. Các chính sách về xác định nghĩa vụ tài chính đất đai khi thay đổi cần phải đảm bảo nguyên tắc cẩn trọng, có lộ trình, minh bạch và có tính toán tác động đến hết các đối tượng, phạm vi điều chỉnh và hơn hết là tính ổn định, hạn chế tác động tiêu cực an ninh, kinh tế cũng như đời sống xã hội nên mức biến động giá đất bao gồm cả bảng giá đất lần đầu (năm 2026 và hệ số các năm tiếp theo) sẽ ở mức hạn chế tối đa.

Tuy nhiên, do có quá nhiều đối tượng, trường hợp trong phạm vi điều chỉnh nên để xây dựng một bảng giá đất hài hòa tất cả các lợi ích là không thể thực hiện được vì đang xung đột như đã phân tích ở trên. Trong việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai thì chỉ có tỷ lệ phần trăm (%) xác định khoản thu theo từng mục đích là sẽ phải cố định trên phạm vi địa giới hành chính theo thẩm quyền cấp tỉnh trong khung của Chính phủ (hiện nay là Nghị định 102/2024/NĐ-CP).

Khó áp dụng một bảng giá đất cho mọi trường hợp. Ảnh: Phan Thiên

Như vậy, chỉ có giá đất trong bảng giá đất là có tính linh hoạt, có thể điều chỉnh nghĩa vụ tài chính đất đai theo từng vùng, tuyến khu vực, như vậy giá đất trong bảng giá đất sẽ quyết định sự công bằng. Tuy nhiên, nếu áp dụng một bảng giá đất áp dụng cho tất cả các trường hợp sẽ xảy ra một trong các kịch bản như sau:

Kịch bản 1: Giảm giá đất đồng loạt. Bảng giá năm 2026 sẽ quay lại giá đất như trước Luật Đất đai 2024 vốn vẫn được người sử dụng đất chấp nhận hay không vì nếu vẫn giữ như hiện nay thì không có một tỷ lệ phần trăm (%) thống nhất theo địa giới hành chính cấp tỉnh để tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất lần đầu hay thuê đất có thể điều chỉnh lại mức ổn định so với trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Đồng thời sẽ quay lại khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng vốn được chú trọng khi sửa Luật đất đai 2013 ban hành Luật Đất đai 2024.

Kịch bản 2: Nếu tăng giá đất đồng loạt trong bảng giá đất theo như định hướng đảm bảo nguyên tắc thị trường như Luật Đất đai 2024 thì không đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất thuộc các đối tượng, phạm vi điều chỉnh như thực tế hiện nay đã được chứng minh, đồng thời gây khó khăn cho các dự án đầu tư phát triển do chi phí về đất đai quá cao, tác động tiêu cực đến thị trường. Thực tế cho thấy kịch bản này làm tăng thu ngân sách tương ứng với đột biến chi phí cho các thành phần kinh tế trong xã hội nhưng lại giải quyết được mâu thuẫn, khiếu kiện đông người, kéo dài trong hoạt động bồi thường giải phóng mặt bằng.

Việc tăng giá đất không đồng đều còn dẫn đến giảm khả năng thu hút đầu tư theo địa giới hành chính tỷ lệ thuận với tiền thuê đất cũng sẽ tăng theo bảng giá đất.

Kịch bản 3: Các tỉnh tăng giảm giá đất không đồng đều, tùy theo năng lực kinh tế và định hướng phát triển của địa phương sẽ tạo ra bất cập trong việc giá đất áp dụng tại các vị trí giáp ranh có mức chênh lệch lớn gây ra tình trạng không bình đẳng trong việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng các tuyến đường liên tỉnh rất khó khăn. Khi không còn khung giá đất, các đại phương sẽ tùy vào mục đích phát triển để điều chỉnh giá đất (chủ yếu là kêu gọi đầu tư) sẽ làm chi phí tiền thuê đất chênh lệch đáng kể giữa các địa phương giáp ranh.

Các kịch bản nêu trên đều cho thấy việc ban hành một bảng giá đất áp dụng cho mọi trường hợp, đối tượng là không khả thi, vậy phương án nào vừa có thể hài hòa lợi ích của các đối tượng, trường hợp áp dụng. Tôi xin đề xuất một phương án tự cho là có khả năng tối ưu trong định giá đất như sau:

Đề xuất một số nội dung về hoạt động định giá đất trong Dự thảo sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024

Thứ nhất, cần ban hành song song 2 nguyên tắc định giá đất.

Nguyên tắc định giá đất áp dụng cho xây dựng bảng giá đất: Nguyên tắc xác định bảng giá đất được giữ nguyên như trong Dự thảo đã lấy ý kiến, tức là Nhà nước giữ quyền định giá đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai là phù hợp với Hiến pháp, các quy định về thẩm quyền trong Luật Đất đai 2024 và Luật Giá năm 2023. Nguyên tắc này phù hợp với giá đất trong bảng giá đất là định giá hàng loạt theo vùng, tuyến, khu vực và thời gian có hiệu lực là theo năm dương lịch (có điều chỉnh bằng hệ số giá đất khi Bảng giá đất có thời hiệu 5 năm).

Nguyên tắc định giá đất cụ thể như quy định trong Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất như hiện nay áp dụng trong định giá đất cụ thể bằng các phương pháp định giá đất được xác định bằng các phương pháp định giá đất quy định tại Điều 160. Nguyên tắc này phù hợp đảm bảo đáp ứng được các biến động giá đất thị trường bởi quan hệ cung cầu, các yếu tố đầu tư công, chính sách quản lý đất đai, thay đổi mô hình quản lý địa giới hành chính… là các yếu tố tác động đến giá đất linh hoạt tại từng thời điểm cụ thể theo nguyên tắc thị trường mà không cần phải ban hành thêm các quy định mới.

Lợi ích của việc tồn tại song song 2 nguyên tắc định giá

Hai nguyên tắc này hoạt động độc lập và không chồng lấn nhau. Nguyên tắc xây dựng Bảng giá đất được như vậy vừa tạo điều kiện cho các địa phương chủ động xây dựng bảng giá đất mà không vi phạm nguyên tắc định giá đất quy định trong Luật Đất đai, đảm bảo phù hợp với quản lý nguồn thu ngân sách từ đất đai.

Còn giá đất cụ thể được xác định cho từng trường hợp riêng biệt, dựa trên biến động của thị trường theo bản chất quan hệ sở hữu, quyền sử dụng đất của 2 chủ thể cơ bản là Nhà nước và người sử dụng đất hoàn toàn phù hợp với lý thuyết và thực tiễn.

Thứ nhất, việc phân tách rõ ràng hai nguyên tắc này giải quyết được yêu cầu bất khả thi của việc xây dựng giá đất trong bảng giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường do không đủ thông tin hoặc không thể điều chỉnh hết các yếu tố tác động đến giá đất, thiếu linh hoạt và không phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai. Bằng cách này, Nhà nước vừa giữ được công cụ quản lý ổn định (bảng giá đất), vừa đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong các giao dịch giá trị lớn (giá đất cụ thể), từ đó giải quyết được những mâu thuẫn trong chính sách đất đai hiện nay.

Thứ hai, trong trường hợp bảng giá đất thực hiện theo nguyên tắc nêu trên, đề xuất tiếp tục ban hành khung giá đất áp dụng trong xây dựng bảng giá đất để đảm bảo giữ được ổn định mặt bằng giá đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, hạn chế tối đa việc tùy tiện điều chỉnh bảng giá đất theo mục đích phát triển kinh tế giữa các địa phương, ổn định đời sống xã hội cũng như hoạt động sản xuất, kinh doanh của người sử dụng đất. Đồng thời tạo ra môi trường chính sách kêu gọi đầu tư lành mạnh, không tạo ra mất cân đối hay thiệt hại thu ngân sách giữa các địa phương.

Thứ ba, nếu bảng giá đất ban hành không theo nguyên tắc thị trường, tức là việc xây dựng bảng giá đất không cần phải thực hiện theo các phương pháp xác định giá đất cụ thể căn cứ vào nguyên tắc thị trường mà được điều chỉnh, ban hành theo đặc điểm, điều kiện kinh tế của từng địa phương thì chi phí thời gian, công sức xây dựng lại bảng giá đất hàng năm không quá nhiều.

Để tăng sự linh hoạt khi có biến động giá đất cục bộ do đầu tư hạ tầng, điều chỉnh địa giới hành chính, đặt tên đường phố… tại từng thời điểm nhất định, bảng giá đất không cần ban hành 5 năm 1 lần và phải điều chỉnh bằng hệ số hàng năm dễ gây sai sót, nhầm lẫn. Nếu chỉ với chức năng quản lý (điều tiết) nguồn thu ngân sách, căn cứ vào tình hình kinh tế thực tế và mục tiêu phát triển, các địa phương có thể chủ động cân đối các nguồn thu - chi ngân sách, từ đó quyết định thay đổi hoặc không thay đổi bảng giá đất đã ban hành trước đó tương tự như bảng giá nhà hiện nay.

Thứ tư, quy định về đối tượng, trường hợp áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo bản chất quan hệ bình đẳng, công bằng giữa quyền sở hữu toàn dân của Nhà nước và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Cụ thể, bảng giá đất áp dụng với quy định nghĩa vụ tài chính về đất đai giữa người sử dụng đất và Nhà nước thể hiện quyền định giá của chủ sở hữu.

Các đối tượng xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai thường xuyên, hàng năm có tính lặp đi lặp lại, có giá trị không cao như thuế, phí, lệ phí, phạt, thuê đất trả tiền hàng năm. Việc áp dụng bảng giá đất cho các trường hợp này là phù hợp với mục đích của bảng giá nói chung.

Trường hợp đất đấu thầu dự án có sử dụng đất, giao đất qua đấu giá, đất thuê 50 năm trả tiền 1 lần có thể ban hành hệ số điều chỉnh theo đặc thù của từng dự án nếu có sự khác biệt về công năng sử dụng, quy mô đầu tư (hệ số sử dụng đất, hệ số công năng sử dụng công trình, tầng hầm…) so với thửa đất chuẩn chỉ có 1 mục đích và với quy mô theo quy hoạch chung đã được phê duyệt.

Việc áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh cho dự án cụ thể nhằm giải quyết linh hoạt tình trạng chậm triển khai định giá đất dẫn đến chậm đưa đất vào sử dụng như hiện nay. Kiến nghị này phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trên số liệu thống kê thực tế trong quá khứ của các kết quả định giá đất cụ thể đã thực hiện, được đánh giá tác động bằng việc áp dụng thí điểm vào các dự án điển hình để có được hệ số phù hợp, khoa học.

Lưu ý, điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, được phép chuyển đổi sang đất ở (như đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư) theo hướng giá đất chênh lệch hợp lý để ổn định phù hợp với nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất trước đây.

Giá đất cụ thể áp dụng đối trường hợp sau:

Người sử dụng đất phải từ bỏ quyền lợi vì các mục đích công cộng, lợi ích quốc gia: người sử dụng đất bị thu hồi đất khi Nhà nước thu hồi đất cần được đảm bảo quyền lợi công bằng, tương tự như trường hợp quy định về bồi thường cho người bị trưng dụng đất tại điểm a, khoản 7 Điều 90 Luật Đất đai 2024 quy định về việc bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra thực hiện theo quy định: “Trường hợp đất trưng dụng bị hủy hoại thì việc bồi thường được thực hiện bằng tiền theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường tại thời điểm thanh toán”.

Giá khởi điểm bán đấu giá đất ở đã hoàn thành hạ tầng bán đấu giá, giá đất giao thu tiền 1 lần không qua đấu giá: do giá đất sơ cấp đối với quỹ đất bán đấu giá không thuộc đối tượng bình ổn giá (tức là không phải bán dưới giá thị trường theo hình thức chỉ định để bình ổn giá thị trường bất động sản) giá khởi điểm bán đấu giá cần sát giá thị trường để đảm bảo không thất thu ngân sách và gây rối loạn thị trường như thời gian vừa qua.

Tóm lại, việc xây dựng một chính sách giá đất công bằng và hiệu quả là một bài toán phức tạp, đòi hỏi sự hài hòa giữa vai trò quản lý của Nhà nước và các nguyên tắc vận hành của thị trường. Chỉ khi có được một chính sách giải quyết được những mâu thuẫn nội tại về lý thuyết cũng như thực tiễn, chúng ta mới có thể tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc, dựa trên các nghiên cứu kỹ lưỡng, đánh giá tác động đầy đủ, hạn chế tối đa phát sinh các tình huống không mong muốn. Điều này vừa đảm bảo nguồn thu ngân sách ổn định, vừa thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Chú thích:

[1] Theo Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam hiến định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.

Theo Điều 1 Luật Đất đai 2024 quy định: “Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam”.

Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam