Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: Cần những giải pháp mạnh!

Hàng vạn người dân chung cư cũ Nguyễn Công Trứ đang “sống mòn” trong những căn nhà xuống cấp, xập xệ. Ảnh: Minh Tuấn

Dân số biến động rất lớn

Đại diện Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng quận Thanh Xuân cho biết, tính đến ngày 13/6/2024, quận Thanh Xuân đã hoàn thành nhiệm vụ kiểm định, đánh giá chất lượng 7 khu chung cư cũ trên địa bàn. Đối với 43 chung cư cũ (đợt 2), Ban QLDA và đơn vị tư vấn đã hoàn thành 24 bộ báo cáo kiểm định. Hiện Ban QLDA đang tổ chức lựa chọn nhà thầu thực hiện gói thầu tư vấn khảo sát, kiểm định và đánh giá chất lượng hiện trạng các khu chung cư cũ đợt 3 (bao gồm 31 chung cư). Dự kiến hoàn thành trong quý IV/2024.

Theo Ban QLDA quận Thanh Xuân, quy hoạch phân khu đô thị H2-2 nêu rõ: quy mô dân số nghiên cứu theo đồ án quy hoạch toàn ô K5-5 là 7.107 người. Tuy nhiên, theo báo cáo kết quả điều tra xã hội học khu chung cư cũ Thanh Xuân Bắc do Viện Nhà ở và Công trình công cộng - Viện kiến trúc Quốc gia thực hiện tháng 8/2017, chỉ tính riêng dân số trong khu vực nghiên cứu diện tích 24,9ha (diện tích toàn ô K5-5 là 66,04ha) tại thời điểm khảo sát là 15.051 người.

Do đó, dân số trong khu vực nghiên cứu lập quy hoạch đã có sự biến động rất lớn (tính đến thời điểm hiện tại có thể tăng lên khoảng 2-3 lần). Theo đó, dân số hiện trạng đến nay đã không còn phù hợp với quy mô dân số được nghiên cứu trong đồ án quy hoạch phân khu đô thị H2-2. “Như vậy, việc lập đồ án Quy hoạch chi tiết theo các chỉ tiêu trong khung khống chế của quy hoạch phân khu đô thị H2-2, H2-3, tỷ lệ 1/2000 là rất khó thực hiện, không đảm bảo hiệu quả đầu tư, khó thu hút nhà đầu tư”, đại diện Ban QLDA quận nêu.

Quy mô dân số cũng là khó khăn chung của các quận như Hai Bà Trưng, Đống Đa khi nghiên cứu lập quy hoạch cải tạo chung cư cũ. Để đảm bảo hiệu quả đầu tư, UBND quận Đống Đa đã đề xuất xây dựng lại khu tập thể Trung Tự trên địa bàn quận gấp đôi quy hoạch phân khu. Theo đó, chiều cao tối thiểu vẫn giữ từ 2 tầng nhưng chiều cao tối đa trong đồ án lần này đã đề xuất nâng từ 24 lên 48 tầng, gấp đôi số tầng quy hoạch phân khu trước đó.

Quy hoạch chậm triển khai

Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội được UBND thành phố phê duyệt tại Quyết định số 5289/QĐ-UBND ngày 18/12/2021. Đề án xác định 8 nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm, như: Tổng rà soát, khảo sát, kiểm định chung cư cũ; lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết chung cư cũ; tổ chức lựa chọn nhà đầu tư... UBND thành phố cũng đã ban hành 6 kế hoạch triển khai đề án. Tuy nhiên, việc triển khai các công tác liên quan cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố rất chậm, không bảo đảm tiến độ đã đề ra, như: Chưa phê duyệt quy hoạch 1/500 trong thời hạn hết quý IV-2023; chưa hoàn thành di dời hộ dân ra khỏi nhà chung cư nguy hiểm…

Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết thêm, quá trình cải tạo chung cư cũ trên địa bàn không đạt tiến độ đề ra do vướng mắc về quy hoạch. Cụ thể, nhiều vị trí nhà chung cư cũ quy hoạch xác định là khu cây xanh, công viên; chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc thấp 1 - 5 tầng, dân số hiện trạng cao hơn dân số quy hoạch. "Do bị hạn chế bởi số tầng cao công trình, dân số theo quy hoạch nên rất khó đảm bảo hiệu quả đầu tư, không hấp dẫn các nhà đầu tư", vị này chia sẻ.

Đối với các quy định trong dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi), ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết thêm, tại điều 29 Luật Thủ đô (sửa đổi) có quy định trong trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ theo Luật Nhà ở thì lựa chọn theo Luật Thủ đô. Đây cũng là cơ sở để Hà Nội chủ động hơn trong lựa chọn chủ đầu tư. “Sau khi ban hành Luật Thủ đô, thành phố sẽ giao các sở ngành tham mưu nội dung này”, ông Thành nói.

Nhiều người dân tại chung cư cũ Nguyễn Công Trứ kiến nghị đẩy nhanh tiến độ cải tạo. Ảnh: Minh Tuấn

Không thể chậm hơn nữa!

KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở QHKT Hà Nội cho biết, Hà Nội không thể chậm hơn được nữa trong cải tạo chung cư cũ do nhiều khu nhà đã xuống cấp nghiêm trọng!

Cũng theo ông Đào Ngọc Nghiêm, Dự thảo Luật Thủ đô sửa đổi kỳ này đã dành cả Điều 20 cho vấn đề tái thiết đô thị, quy định khá kỹ liên quan từng trường hợp thực hiện tái thiết. Với cải tạo chung cư cũ, luật quy định chung có tính chất khung như thực hiện theo quy hoạch, theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn. Trên cơ sở đó, Hà Nội cần cụ thể hóa rõ hơn về chính sách để thực hiện đảm bảo tính khả thi. Tốc độ cải tạo chung cư cũ đã giậm chân trong nhiều năm, gây nhiều nhức nhối trong dư luận. Hàng vạn người dân đang sinh sống rất khó khăn tại đây. Hà Nội đã triển khai thí điểm một số khu nhưng tiến độ quá chậm và nguyên nhân chính là thiếu sự quyết liệt, thiếu cơ chế chính sách phù hợp. “Với những dự án thí điểm, cần có chính sách chuyển tiếp phù hợp, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân và nhà đầu tư”, ông Đào Ngọc Nghiêm kiến nghị.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Dương Đức Tuấn, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội khẳng định: Hà Nội đang quan tâm tái thiết đô thị, trong đó có vấn đề cải tạo chung cư cũ. Bên cạnh việc phân cấp mạnh hơn cho quận huyện, thành phố đang chỉ đạo khẩn trương đẩy nhanh quy hoạch chi tiết các khu chung cư cũ cần cải tạo, trên cơ sở đó sẽ tính toán đưa ra các cơ chế chính sách về tái định cư, về yêu cầu với nhà đầu tư, về cải thiện hạ tầng. Việc cải tạo chung cư cũ phải thực hiện theo các quy định của luật và các tiêu chuẩn, quy chuẩn. Tuy nhiên với dự án đặc thù như cải tạo chung cư Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng) phải tính đến yếu tố lịch sử vì đây là dự án thí điểm đầu tiên của thành phố và phải theo Đề án riêng. Nhà đầu tư đã có quá trình triển khai trong nhiều năm.

Trao đổi với PV Tiền Phong, đại diện nhiều nhà đầu tư cho hay, rất khó để tham gia các dự án đầu tư cải tạo chung cư cũ. Nguyên nhân là chính sách chậm ban hành và nhiều vướng mắc. Nhiều dự án thí điểm trước đây triển khai thường kéo dài do phải chờ khâu giải phóng mặt bằng, bồi thường cho người dân. “Bên cạnh việc tháo gỡ cơ chế chính sách, các cơ quan chức năng cũng tăng cường tuyên truyền, vận động để người dân hiểu rõ hơn về cải tạo chung cư cũ, tránh tình trạng khiếu kiện kéo dài phức tạp”, đại diện một nhà đầu tư chia sẻ...

Minh Tuấn - Trần Hoàng