Cải tạo tập thể, chung cư cũ: Thêm lựa chọn bồi thường, mở hướng đi mới đầy kỳ vọng cho người dân

Một góc khu tập thể Kim Liên, phường Kim Liên, TP. Hà Nội, được xây dựng trong những năm 1959 - 1965, với 42 nhà chung cư cao từ 2 - 6 tầng.

Luồng gió mới tháo gỡ điểm nghẽn lịch sử

Nhiều năm qua, công cuộc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM rơi vào cảnh dậm chân tại chỗ do vướng mắc trong cơ chế đền bù và tạo sự đồng thuận. Một trong những nút thắt lớn nhất chính là cơ chế đền bù cứng nhắc, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế đa dạng của người dân khi mỗi hộ gia đình có một hoàn cảnh và mong muốn an cư khác nhau. 

Trước thực trạng này, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang mang đến một góc nhìn tươi sáng và kỳ vọng mới khi đề xuất mở rộng phương thức hỗ trợ, bồi thường với những lựa chọn đa dạng hơn. Cụ thể, ngoài phương án nhận tiền hoặc nhà tái định cư quen thuộc, chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ nay có thể được bố trí mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn, hoặc nhận quyền sử dụng đất có giá trị tương đương với giá trị nhà ở tái định cư. Sự đổi mới mang tính bước ngoặt này trực tiếp tháo gỡ điểm nghẽn về tâm lý và lợi ích, trao trả cho người dân quyền quyết định thực chất hơn đối với tài sản của chính mình.

Bà Lê Thị Hoa, khu tập thể Kim Liên, phường Kim Liên, thành phố Hà Nội

Lắng nghe những đổi mới này, hàng vạn hộ dân đang sinh sống tại các khu tập thể cũ vô cùng phấn khởi bởi chính sách cuối cùng cũng chạm đúng những trăn trở thiết thực nhất của đời sống gia đình. Sống tại khu tập thể Kim Liên trong căn hộ đã xuống cấp trầm trọng, hai vợ chồng bà Lê Thị Hoa đều ở độ tuổi suýt soát 80, gia đình lại có một người con trai bị ảnh hưởng bởi chất độc màu da cam nên luôn mong mỏi tìm được một chốn an cư ổn định, phù hợp với sức khỏe và việc chăm sóc con cái lâu dài. Bà Hoa xúc động chia sẻ: "Vợ chồng tôi đều đã suýt soát 80 tuổi cả rồi, sức khỏe ngày một suy giảm lại thêm gánh nặng chăm con bệnh tật, nên nghe tin Nhà nước có dự thảo mở rộng thêm các phương án bồi thường như nhà ở xã hội hay đất ở tương đương, chúng tôi mừng lắm. Nếu chính sách này được thông qua và áp dụng sớm, gia đình sẽ có thêm lựa chọn phù hợp để ổn định tuổi già mà không phải loay hoay trong cảnh chờ đợi mỏi mòn nữa".

Cùng chung niềm kỳ vọng ấy, chị Đoàn Bích Liên hiện đang công tác tại Đài Truyền hình Việt Nam, sinh sống tại khu đô thị Thành Công, phường Giảng Võ, bày tỏ sự ủng hộ mạnh mẽ đối với tính linh hoạt của dự thảo luật mới. Gia đình đang nuôi con nhỏ nên áp lực về không gian sống và việc di chuyển hàng ngày là vô cùng lớn. 

Chị Liên tâm sự: "Công việc làm truyền hình đòi hỏi giờ giấc di chuyển liên tục, nhà lại có con nhỏ nên nếu chỉ có độc nhất phương án nhận tiền mặt hoặc chờ tái định cư tại chỗ với nhiều phát sinh thì cuộc sống sẽ bị xáo trộn rất nặng nề. Nếu chính sách mới cho phép lựa chọn nhà ở xã hội hoặc quỹ đất tương đương trên địa bàn, chúng tôi sẽ chủ động hơn rất nhiều, vừa không bị đảo lộn sinh hoạt, lại vẫn có cơ hội đi làm gần để thuận tiện cho việc di chuyển công tác và chăm sóc con cái". 

Dù vậy, đại diện cho tiếng nói của người dân, cả bà Hoa và chị Liên đều nhấn mạnh rằng điều mong mỏi lớn nhất lúc này là cách thức định giá và quy đổi phải được công khai, minh bạch tuyệt đối để quyền lợi được rõ ràng và không một hộ dân nào phải chịu thiệt thòi.

Yêu cầu minh bạch và hạ tầng vững chắc để hiện thực hóa kỳ vọng

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Lê Quang Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội nhìn nhận việc đa dạng hóa phương thức bồi thường là giải pháp thiết yếu để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Đặc biệt, tại các khu chung cư cũ nằm ở các vị trí nội đô đắc địa với giá trị đất đai vô cùng lớn, việc nhận căn hộ tái định cư tại chỗ đôi khi không phải là phương án tối ưu với tất cả mọi người. Do đó, việc có thêm lựa chọn về nhà ở xã hội hoặc quỹ đất tương đương giúp mang lại sự linh hoạt tối đa, giải tỏa những trăn trở bấy lâu của các hộ dân.

Luật sư Lê Quang Tuấn (ngoài cùng bên trái), Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội

Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế và bất động sản cũng chỉ ra rằng để những hy vọng mới thực sự đi vào đời sống, khâu thực thi cần phải được thiết kế vô cùng chặt chẽ. TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu cho rằng đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, bài toán khó nhất khi triển khai các phương án thay thế chính là cơ chế định giá tương đương, bởi nếu chọn quyền sử dụng đất thay vì căn hộ thì cơ quan chức năng sẽ dựa trên bảng giá đất nào, thời điểm nào để tính toán, diện tích quy đổi ra sao và cơ quan nào đứng ra thẩm định, hay nếu chọn mua nhà ở xã hội thì các khoản chênh lệch về vị trí và diện tích giữa nhà cũ và nhà mới sẽ được thanh toán thế nào. 

Ông Lượng nhấn mạnh cải tạo chung cư cũ thực chất là sự phân chia lại giá trị đất đai và không gian đô thị, vì vậy mọi phương án phải được quy đổi trên cùng một mặt bằng giá trị, có cơ sở pháp lý minh bạch và được kiểm chứng độc lập để bảo đảm công bằng. 

Bên cạnh đó, luật sư Lê Quang Tuấn cũng lưu ý về tính khả thi của chính sách, trong đó các cơ quan quản lý cần chuẩn bị sẵn sàng nguồn lực thực tế bao gồm quỹ nhà ở xã hội đủ khả năng đáp ứng, quỹ đất sạch được quy hoạch rõ ràng và thủ tục hành chính giao đất, cấp giấy chứng nhận cho người dân phải thực sự tinh gọn thì quyền lựa chọn mới trở thành quyền thực chất.

Có thể thấy, việc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mở rộng các phương án bồi thường là bước tiến đáng ghi nhận, thắp lên hy vọng đổi đời cho hàng vạn hộ dân sống trong các khu chung cư xuống cấp. Khi người dân được đặt ở vị trí trung tâm của chính sách, kết hợp với sự minh bạch, công khai trong định giá và sự chuẩn bị chu đáo về hạ tầng, giấc mơ an cư tại những đô thị hiện đại, văn minh sẽ không còn là điều quá xa vời.