Cần thay đổi cơ bản chính sách tài chính về đất đai

Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương Nguyễn Thành Phong báo cáo tại Diễn đàn.

Chiều 18/9, tại Diễn đàn Kin tế - xã hội 2022, báo cáo kết quả hội thảo chuyên đề hoàn thiện chính sách về đất đai diễn ra sáng cùng ngày, ông Nguyễn Thành Phong, Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương đã tóm tắt nhiều kiến nghị, đề xuất mới.

Kiến nghị đầu tiên là cần thay đổi cơ bản chính sách tài chính về đất đai trong sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.

Cụ thể là, cần có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.

Xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp; quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang; chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.

Các ý kiến tại hội thảo cũng cho rằng, cần đổi mới hệ thống tài chính đất đai, chú trọng tới các nội dung: đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi.

Chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền.

Các luật thuế có liên quan đến đất đai phải ban hành đồng thời với Luật Đất đai sửa đổi; pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định; lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng của Công chứng; và đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định.

Liên quan đến phát triển thị trường bất động sản, các giải pháp được đề xuất gồm, thứ nhất, đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp.

Thứ hai, chú trọng ứng dụng công nghệ hiện đại và chuyển đổi số trong quản lý nhà nước về đất đai, trọng tâm là xây dựng cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin về đất đai. Xây dựng các quy định pháp luật đối với quản lý và sử dụng đất sử dụng kết hợp đa mục đích.

Thứ ba, có các quy định về đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất cho dự án du lịch có yếu tố tâm linh, tín ngưỡng; nghiên cứu quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm.

Đối với đăng ký giao dịch và thông tin thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng, cần quy định bắt buộc các hoạt động giao dịch đất đai, bất động sản đều phải thông qua sàn giao dịch kiểm tra và xác thực, thay cho việc thực hiện công chứng như hiện nay, chỉ có tác dụng như lập vi bằng xác nhận có diễn ra giao dịch.

Cơ chế giá đất cho phát triển thị trường bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản. Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và bồi thường giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước.

Người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau khi tái định cư.

Theo ý kiến chuyên gia, cần thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai và bất động sản không do nhà đầu tư tạo ra thông qua cơ chế đánh thuế cao đối với phần chênh lệch giá bất động sản theo cơ chế lũy thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa khi mua và bán; đánh thuế cao đối với diện tích và giá trị đất đai và bất động sản chiếm dụng vượt trên mức bình quân của xã hội.

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản để đảm bảo các dự án bất động sản được triển khai theo đúng tiến độ và đá ứng các nhu cầu về bất động sản phù hợp với qui mô, mức độ phát triển kinh tế- xã hội.

Kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư phát triển bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc. Phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản theo hướng bền vững như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm, cũng là giải pháp được ông Phong nêu trong báo cáo tóm tắt.