Chủ đầu tư đối mặt 'bài toán' giá đất mới

Đất đai là nguồn lực quan trọng nên phải hạch toán đầy đủ, chính xác

Giá tăng, “chất” cũng tăng

Một trong những thay đổi quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bám sát thực tiễn thị trường, tập trung vào giải quyết vướng mắc trong khâu xác định giá đất và việc loại bỏ khung giá đất, yêu cầu bảng giá đất được cập nhật hàng năm trên cơ sở dữ liệu đầu vào được cập nhật thường xuyên, đồng thời giảm tối đa các yếu tố giả định… Đó là những điểm mới, mà theo đánh giá của ông Nguyễn Minh Đức - Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), là sẽ giúp minh bạch giá đất, hạn chế sự tùy tiện khi đưa vào các tham số trong tính toán giá trị “thật” của đất.

Về giá trị thị trường của đất, mặc dù quy định chưa nêu rõ, nhưng theo Hội đồng Tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC), đây là mức ước tính của tài sản tại thời điểm và địa điểm giao dịch, do các bên tham gia “thuận mua, vừa bán” và không bị ép buộc.

Do vậy, theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, việc xác định giá trị “thật” của đất đồng nghĩa với mức bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ không còn thấp như trước đây, tức là tổng chi phí đầu tư của dự án sẽ tăng lên, buộc các chủ đầu tư phải tính toán kỹ hơn khi phát triển dự án.

Hiện tại, dựa trên suất vốn đầu tư được công bố hàng năm của Bộ Xây dựng, tỷ lệ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được ước lượng chiếm khoảng 10% tổng mức đầu tư chung của dự án. Do đó, với việc giá đất tính toán khi thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được đưa về sát “giá thị trường”, chi phí đầu tư của dự án có thể tăng trung bình 30-40% so với giai đoạn trước (trước đây khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 15-20% khung giá đất thị trường và tương tự, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng 20-40% giá đất thị trường tại địa phương).

Báo cáo của Techcombank Priority cũng cho hay, khung giá đất của Nhà nước thường thấp hơn so với giá thị trường. Vì vậy, luật mới sẽ áp dụng khung giá theo thị trường nên chi phí liên quan tới đất đai sẽ tăng, dẫn đến tổng mức đầu tư tăng. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá căn hộ chung cư mới có thể tiếp tục tăng trong giai đoạn tới.

“Trong nghiên cứu tính khả thi dự án của chủ đầu tư luôn có dự phòng cho việc tăng chi phí, nhưng với mức tăng cao theo luật mới hiện nay thì mức dự phòng như trước đây sẽ không đủ. Do đó, các chủ đầu tư cần năng lực tài chính rất cao để triển khai dự án”, báo cáo trên đánh giá.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá nhà đất có thể tăng khi bỏ khung giá đất, nhưng giúp thị trường bất động sản ổn định hơn, không còn các cơn “sốt ảo” như trước đây.

Ông Đính cho biết, trong giai đoạn 2020-2022, thị trường địa ốc chứng kiến nhiều đợt sốt giá bất thường, nhất là đất nền ngoại ô Hà Nội và các địa phương lân cận như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên..., nhiều nơi tăng tới 40-50%. Sau khi Luật Đất đai 2024 dự kiến ngay trong tháng 8/2024 có hiệu lực, giá sản phẩm đã cao ngay từ đầu, buộc nhà đầu tư phải cẩn trọng để đảm bảo yếu tố sinh lời.

“Quy định mới đưa tài sản đất đai về đúng giá trị thật, người bán và người mua đều phải minh bạch hơn, do đó cơ quan quản lý cũng dễ giám sát thị trường hơn”, ông Đính nhấn mạnh.

Đảm bảo công bằng cho các bên

Vấn đề cần làm rõ ở đây là giá đất hay giá của quyền sử dụng đất.

Bà Giang Đỗ - Giám đốc Tư vấn, Savills Việt Nam nhìn nhận rằng, những thay đổi mang tính đột phá trong việc định giá đất tại Luật Đất đai 2024 sẽ thúc đẩy sự hiệu quả, minh bạch và một cách tiếp cận linh hoạt hơn trong hoạt động này. Bằng cách điều chỉnh giá theo thị trường và mở rộng quyền quyết định tại địa phương, luật mới nhằm nâng cao quy trình định giá đất, mang lại lợi ích cho cả thị trường và ngân sách nhà nước.

“Khi đưa giá đất về sát giá trị thị trường, đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao nhất. Cách tiếp cận này giúp thúc đẩy giao đất và sử dụng đất hiệu quả hơn”, bà Giang Đỗ nói và cho hay, trong tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán, chuyển nhượng sẽ được công khai, cũng là nguồn thông tin đáng tin cậy để các bên tham khảo.

Ở góc độ pháp lý, một mặt đồng tình với việc giá đất cần minh bạch hơn, nhưng mặt khác, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng, việc xác định giá đất theo quy định mới có lợi cho người dân, song cũng cần đảm bảo cân bằng lợi ích của đơn vị phát triển dự án, bởi nếu giá đất quá cao sẽ làm tăng chi phí đầu vào và khi đó, nhà phát triển dự án buộc phải tăng giá bán để đảm bảo lợi nhuận đầu tư, cuối cùng gánh chịu vẫn là người mua nhà. Chính vì vậy, các nghị định, thông tư hướng dẫn về công tác xác định giá đất cần bám sát tình hình thực tế để giúp người dân, doanh nghiệp nắm bắt, thích ứng và có những điều chỉnh phù hợp.

Trên thực tế, góp ý cho dự thảo Nghị định về định giá đất do Bộ Tài Nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo, nhiều doanh nghiệp cũng như chuyên gia cho rằng, cơ sở ban đầu để tính toán tiền đền bù hoặc thu các khoản thuế liên quan đến đất (trọng tâm ở đây là đối với phương pháp thặng dư) chưa thực sự chuẩn xác. Cụ thể, một số quy định của dự thảo chưa tính đúng, tính đủ các phần chi phí, lợi nhuận cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án, chẳng hạn chỉ tính chi phí đầu tư vào phát triển đất mà không tính chi phí ban đầu nhà đầu tư phải bỏ ra để có đất thực hiện dự án, đó là tiền sử dụng đất và lãi suất vay vốn. Điều này có thể dẫn tới rủi ro giảm lợi nhuận, thậm chí thua lỗ cho nhà đầu tư khi thực hiện tiếp cận đất đai và kế tiếp đó, người mua nhà cũng chịu tác động khi chủ đầu tư buộc phải nâng cao giá nhà do chi phí đầu vào bị đội lên cao.

Theo ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, đất đai là nguồn lực quan trọng nên phải hạch toán đầy đủ, chính xác, tránh “vết xe đổ” gộp nhiều mục tiêu khi cách xác định giá năng lượng như từng diễn ra trước đây. Giả sử, định giá đất thời gian tới tăng sẽ ảnh hưởng đến tiền sử dụng đất, ảnh hưởng tới nhiều nhóm đối tượng… thì Nhà nước sẽ phải can thiệp bằng nhiều cách, đồng thời phải tính toán để vừa đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, vừa đảm bảo cân bằng lợi ích của bên sử dụng đất.

Theo PGS-TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, phương pháp định giá đất chỉ là một phần và mỗi loại hình thửa đất sẽ cần một phương pháp định giá đất phù hợp. Cụ thể ở đây là cần tính chính xác trong việc định giá đất, nhưng điều này phụ thuộc vào thời điểm xác định giá và “giá thị trường” tại thời điểm tính toán, trong khi “giá thị trường” cũng là yếu tố chưa rõ ràng.

Về nguyên tắc, nhà đầu tư chủ yếu nhìn vào giá đất trong tương lai, đây mới là yếu tố quyết định việc đầu tư. Bởi vậy, việc tính toán giá đất không chỉ nhìn vào yếu tố hiện tại. Mỗi loại đất tùy vào tình huống sử dụng, dựa theo không gian, thời gian… sẽ có đặc thù nên cần áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Việt Dương