Chuyên gia: Tài sản đấu giá ế ẩm do nằm trong khu quy hoạch treo

Thông tin được ông Ngụy Cao Thắng, Giám đốc Trung tâm Đấu giá tài sản TP.HCM nêu tại Hội thảo góp ý sửa đổi Luật Thi hành án dân sự (THADS) với chủ đề "Giải pháp xử lý tài sản trong thi hành án các vụ án kinh tế", sáng 14/5 do Báo Pháp luật TP.HCM tổ chức.

Tham luận tại hội thảo, ông Ngụy Cao Thắng cho rằng, TP.HCM từng xử lý nhiều tài sản lớn liên quan đến các đại án kinh tế như vụ Ngân hàng Xây dựng, Huyền Như, Đông Á Bank hay gần đây nhất là vụ Trương Mỹ Lan - SCB.

Các tài sản bị kê biên trong những vụ án này phần lớn có giá trị cao, hồ sơ phức tạp và ẩn chứa nhiều rủi ro pháp lý. Vì vậy, người mua cần có sự thẩm định kỹ lưỡng, đặc biệt là về mặt pháp lý, để tránh bị vướng mắc sau khi trúng đấu giá.

Ông Ngụy Cao Thắng, Giám đốc Trung tâm Đấu giá tài sản TP.HCM.

Một trong những vướng mắc phổ biến là tình trạng cơ quan thi hành án không thu giữ được bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản. Điều này khiến người mua gặp khó khăn khi làm thủ tục sang tên, cấp giấy chứng nhận mới.

Mặc dù pháp luật hiện hành đã có hướng dẫn về thủ tục thu hồi và cấp lại Giấy chứng nhận, thực tế người mua vẫn thường mất rất nhiều thời gian và chi phí để hoàn tất các bước pháp lý cần thiết.

Ngoài ra, nhiều tài sản đấu giá là các dự án bất động sản lớn đang bị kê biên trong các vụ án kinh tế, nhưng lại gặp trở ngại về điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Những yêu cầu về việc hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, tình trạng pháp lý rõ ràng... đều là những điều kiện bắt buộc, khiến việc tiếp nhận dự án sau đấu giá gặp khó.

Thêm vào đó, việc xin phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cũng không đơn giản. Nếu dự án do Thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư thì việc chuyển nhượng cần được Thủ tướng cho phép; còn nếu do UBND tỉnh phê duyệt thì cũng phải qua bước xin ý kiến và phê duyệt từ UBND. Quy trình này thường kéo dài và dễ phát sinh rủi ro cho người trúng đấu giá.

Một số tài sản còn bị kê biên, phong tỏa bởi nhiều cơ quan khác nhau như cơ quan điều tra, Tòa án, cơ quan thi hành án... người mua sau khi trúng đấu giá sẽ phải mất nhiều thời gian làm việc với từng cơ quan để được giải tỏa lệnh ngăn chặn, kéo theo chi phí và công sức không nhỏ.

Ông Thắng cũng cho rằng, tình trạng tài sản vướng quy hoạch treo cũng là một rào cản lớn. Nhiều tài sản dù được đưa ra đấu giá nhiều lần nhưng vẫn không có người mua vì vướng vào các khu vực bị quy hoạch chậm triển khai, ảnh hưởng nghiêm trọng đến giá trị khai thác thực tế.

Ngoài ra, diện tích thực tế của tài sản có thể không trùng khớp với thông tin trong hồ sơ, hoặc hiện trạng có tranh chấp, bị lấn chiếm, xây dựng sai phép... cũng là những rủi ro khiến người mua lâm vào tình trạng “mua rắc rối”, thậm chí phát sinh kiện tụng kéo dài.

Toàn cảnh hội thảo.

Theo ông Thắng, để khuyến khích người dân và doanh nghiệp mạnh dạn tham gia đấu giá tài sản thi hành án, nhất là những tài sản có giá trị lớn thì cần hoàn thiện khung pháp lý theo hướng đồng bộ, rõ ràng và khả thi hơn trong thực tế.

Trước hết, cần có cơ chế bảo đảm người trúng đấu giá được quyền sở hữu, sử dụng tài sản một cách trọn vẹn, không bị kéo vào các tranh chấp hay thủ tục pháp lý phức tạp phát sinh sau khi mua.

Trong trường hợp tài sản có vấn đề pháp lý phát sinh sau đấu giá, cần quy định rõ trách nhiệm của các bên liên quan, nhất là cơ quan thi hành án và tổ chức đấu giá.

Ngoài ra, quy trình xử lý tài sản thi hành án cũng cần được rút gọn, minh bạch hơn, đặc biệt là đối với các tài sản là dự án bất động sản. Những vướng mắc hiện nay như điều kiện chuyển nhượng, thủ tục giải chấp, xin phép chuyển nhượng... cần được rà soát và có hướng dẫn rõ ràng để tránh gây rủi ro cho người mua.

Cuối cùng, cần tăng cường phối hợp giữa các cơ quan tố tụng, thi hành án, chính quyền địa phương và các bên liên quan để tháo gỡ các vướng mắc trong việc giải tỏa kê biên, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản cho người mua trúng đấu giá.

"Mua tài sản thi hành án không chỉ là cơ hội đầu tư mà còn là hành động góp phần thực thi pháp luật. Tuy nhiên, để những người có thiện chí không trở thành nạn nhân của sự thiếu đồng bộ và phức tạp trong thủ tục pháp lý, rất cần một hệ thống pháp luật chặt chẽ, linh hoạt, vừa bảo vệ người mua, vừa bảo đảm hiệu quả thi hành án và uy tín của nhà nước pháp quyền", ông Thắng nói.

Hoàng Thọ