Cổ phiếu bị kiểm soát, nhìn lại bức tranh tài chính của Bất động sản điện lực miền Trung (LEC)

Dự án Tổ hợp Ánh Dương – Soleil Đà Nẵng

Dự án Tổ hợp Ánh Dương – Soleil Đà Nẵng

Hôm nay (ngày 25/6), cổ phiếu LEC chính thức bị đưa vào diện kiểm soát, càng khiến các cổ đông quan tâm hơn tới những nội dung Công ty sẽ chia sẻ tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2024 được tổ chức ngày 29/6 tới đây.

Theo tài liệu đại hội Công ty vừa công bố, năm 2024, LEC đặt ra với mục tiêu doanh thu 508 tỷ đồng (trong đó doanh thu từ hoạt động xây lắp 340,94 tỷ đồng, doanh thu từ thương mại – dịch vụ là 167,11 tỷ đồng), lợi nhuận sau thuế hơn 8 tỷ đồng.

Cụ thể hơn, nguồn doanh thu chính sẽ đến từ việc thực hiện các hợp đồng thi công cho Dự án Tổ hợp Ánh Dương – Soleil Đà Nẵng, bên cạnh thực hiện các thủ tục tìm đối tác mới để triển khai dự án Khu phức hợp EVN – Land Đà Nẵng – Giai đoạn 2.

Tuy nhiên, kế hoạch trên là thách thức rất lớn đối với LEC, nhất là khi Dự án Tổ hợp Ánh Dương – Soleil Đà Nẵng đang gặp khó khăn về cả tài chính và việc kinh doanh các sản phẩm đầu ra trong bối cảnh việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho phân khúc Condotel còn cần thêm thời gian để cân nhắc.

Ghi nhận thực tế của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, tới nay, dự án vẫn đang "đứng hình", đồng thời công trường thi công gần như không có công nhân ra vào.

Thêm vào đó, kết quả kinh doanh quý I/2024 cũng không mấy khả quan khi Công ty ghi nhận vỏn vẹn 13,5 tỷ đồng doanh thu thuần và tiếp tục báo lỗ gần 3,7 tỷ đồng.

Về hoạt động kinh doanh năm 2023, theo tài liệu Đại hội, Ban lãnh đạo LEC cho biết, năm 2023 tiếp tục là một năm khó khăn của doanh nghiệp khi tổng doanh thu thực hiện đạt 104,3 tỷ đồng, giảm 57% so với năm trước.

Trong đó, riêng doanh thu công ty mẹ giảm tới 73,26%, chủ yếu do doanh thu hoạt động xây lắp giảm mạnh, đồng thời các công ty con như CTCP Vui chơi Thế hệ Mới, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Hạ tầng Phúc Tiến, CTCP Đầu tư Xây dựng P&P cũng ghi nhận kết quả kinh doanh ảm đạm.

Bên cạnh đó, doanh thu tài chính sụt giảm cùng chi phí tài chính tăng mạnh là nguyên nhân trọng yếu dẫn tới kết quả năm 2023 lỗ gần 31 tỷ đồng, trong khi năm 2022 lỗ 8,89 tỷ đồng. Việc ghi nhận lỗ liên tiếp 02 năm cũng là nguyên nhân khiến Sở giao dịch dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE) ban hành quyết định đưa cổ phiếu LEC vào diện kiểm soát từ ngày 25/6.

Về cơ cấu tài chính, tính tới hết năm 2023, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn của LEC lên tới 395,6 tỷ đồng, chiếm tới 64% nợ phải trả ngắn hạn và 63% nợ phải trả chung.

Vay nợ cao, song doanh nghiệp lại đang gặp thế khó với tài sản ngắn hạn (ở mức 800,67 tỷ đồng), tuy nhiên, chiếm tới 92,2% là các khoản phải thu ngắn hạn. Các khoản phải thu ngắn hạn đều nằm ở nhóm công ty liên quan trong hệ sinh thái PPC An Thịnh, bao gồm, CTCP PPC An Thịnh Đà Nẵng (332,5 tỷ đồng), Công ty TNHH Dịch vụ và Thương mại An Thịnh (31,3 tỷ đồng)… Bất động sản điện lực miền Trung là công ty con thuộc hệ sinh thái nổi tiếng PPC An Thịnh của doanh nhân Nguyễn Kháng Chiến.

Ngoài ra, LEC còn có tới 95,7 tỷ đồng phải thu về cho vay ngắn hạn với các cá nhân và đơn vị thành viên thuộc hệ sinh thái của PPC An Thịnh, bao gồm CTCP An Việt Hòa Bình (26,65 tỷ đồng), CTCP Môi trường Công nghiệp Việt Nam (22,165 tỷ đồng), bà Phạm Minh Trang (40,6 tỷ đồng), ông Nguyễn Việt Anh (6,3 tỷ đồng). Điều đáng nói là các khoản vay này đều không có tài sản đảm bảo.

Năm 2023, LEC còn ghi nhận khoản nợ thuế qua hạn chưa thanh toán của Tập đoàn gần 5,9 tỷ đồng. Trong đó, riêng số tiền thuế nợ chưa nộp ngân sách Nhà nước đã quá hạn phải thực hiện cưỡng chế nợ thuế tại CTCP Đầu tư Xây dựng P&P (công ty con cấp 1) là hơn 5 tỷ đồng. Bản thân P&P cũng đang vướng thêm khoản nợ quá hạn chưa thanh toán là 30,5 tỷ đồng khác tại Agribank – Chi nhánh Hà Nội 2.

Một điểm đáng chú ý khác trong báo cáo tài chính hợp nhất năm 2023 của LEC là đơn vị kiểm toán có ý kiến ngoại trừ. Cụ thể, như trình bày tại Thuyết minh số 5.11, tại chỉ tiêu về chi phí trả trước đáo hạn đang ghi nhận chi phí lãi vay liên quan đến khoản vay để thanh toán tiền nhận chuyển nhượng 21 căn hộ thuộc Tòa D tổ hợp dự án Ánh Dương Soleil Đà Nẵng không đủ điều kiện vốn hóa với số tiền tại ngày 31/12/2023 là hơn 9,96 tỷ đồng. Nếu thực hiện ghi nhận chi phí lãi vay vào chi phí sản xuất, kinh doanh thì chi phí tài chính sẽ tăng thêm hơn 6,25 tỷ đồng, đồng thời LEC sẽ lỗ nặng thêm 6,25 tỷ đồng.

Dự án Tổ hợp Ánh Dương – Soleil Đà Nẵng trước đây thuộc Tổng công ty HUD, từ năm 2011 đã được triển khai, với quy mô thiết kế được UBND TP. Đà Nẵng phê duyệt gồm 1 tòa căn hộ - khách sạn 58 tầng và 3 tòa căn hộ cao 47 tầng với tổng số 1.000 căn hộ.

Tuy nhiên, sau đó, dự án nằm bất động. Đến tháng 2/2016, PPC An Thịnh bất ngờ công bố trở thành chủ đầu tư dự án có tên Tổ hợp khách sạn 5 sao và căn hộ cao cấp Ánh Dương - Soleil Đà Nẵng. Để thực hiện dự án này, PPC An Thịnh đã thành lập Công ty cổ phần PPC An Thịnh Đà Nẵng với vốn điều lệ 200 tỷ đồng. Đồng thời, dự án Ánh Dương - Soleil Đà Nẵng đã được chủ đầu tư mới điều chỉnh về mặt kiến trúc và công năng của dự án.

Theo nguồn tin mà Báo Đầu tư Chứng khoán tìm hiểu được, để sở hữu dự án có quy mô đầu tư được công bố lên tới 10.000 tỷ đồng này, PPC An Thịnh chỉ phải bỏ ra 550 tỷ đồng. Không những vậy, sau khi thâu tóm, PPC An Thịnh đã xin ý kiến và được phê duyệt lại quy hoạch không còn bố trí 3 tòa chung cư 47 tầng như trước đây và 1 tòa tổ hợp khách sạn 58 tầng; thay vào đó là 1 tòa chung cư 47 tầng, 2 tòa chung cư 58 tầng và 1 tòa căn hộ - khách sạn cao 47 tầng.

Đồng thời, PPC An Thịnh còn xin Đà Nẵng điều chỉnh hoàn toàn 2.547 căn hộ chung cư thành 3.252 căn hộ condotel. Việc xin điều chỉnh này là để giảm bớt diện tích mà nhà đầu tư cần phải đáp ứng cho các tiện ích công cộng (chỗ đỗ xe, nhà trẻ, sinh hoạt cộng đồng…).

Việt Dương