Condotel: Đã đến lúc quản lý theo công năng?

Thị trường bất động sản du lịch đã rất phát triển, trong khi pháp lý còn bỏ ngỏ - Ảnh minh họa

Thị trường đi quá nhanh

Condotel, officetel, serviced apartment… không còn là những khái niệm mới trên thị trường bất động sản Việt Nam. Hoạt động đầu tư, kinh doanh các sản phẩm có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú bắt đầu xuất hiện từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực và bước vào giai đoạn “bùng nổ” trong giai đoạn 2015-2019.

Vấn đề là thị trường đã phát triển nhanh hơn khung pháp lý.

Qua các lần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, năm 2023 và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiện nay, hệ thống quy định vẫn chưa đủ đồng bộ để điều chỉnh đầy đủ các mô hình kinh doanh mới. Khoảng trống pháp lý kéo dài không chỉ tạo rủi ro cho doanh nghiệp mà còn làm gia tăng bất định đối với nhà đầu tư và cơ quan quản lý.

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính đến tháng 6/2026, cả nước có khoảng 146.438 căn condotel, gồm khoảng 107.667 căn hộ du lịch, 38.771 biệt thự và nhà phố du lịch; cùng hơn 10.000 căn officetel. Các sản phẩm này tập trung tại Hà Nội, TP.HCM và những địa phương trọng điểm du lịch như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Thuận...

Tuy nhiên, quy mô thị trường mở rộng quá nhanh nhưng bài toán pháp lý chưa được giải quyết tương xứng. Hầu hết dự án được đầu tư trong giai đoạn 2007-2020 rơi vào tình trạng vướng mắc. Một số địa phương mắc sai phạm khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng “đất ở không hình thành đơn vị ở” cho công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ, vốn có thời hạn sử dụng tối đa 50 năm.

Không ít chủ đầu tư thiếu năng lực, vi phạm pháp luật, huy động vốn trái phép hoặc đưa ra mức cam kết lợi nhuận quá cao rồi không thực hiện được. Hệ quả là tranh chấp kéo dài, quyền lợi các bên bị ảnh hưởng, niềm tin thị trường suy giảm.

Ở góc độ quản lý, Bộ Công an từng cảnh báo việc mua bán, chuyển đổi công năng các loại hình này diễn biến phức tạp, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Năm 2020, Bộ Công an kiến nghị tạm ngưng phát triển mới các dự án condotel và không hợp thức hóa officetel, biệt thự du lịch thành nhà ở.

Những cảnh báo đó cho thấy một nguyên tắc không thể bỏ qua: Tháo gỡ pháp lý không đồng nghĩa với hợp thức hóa sai phạm hay biến bất động sản du lịch thành nhà ở. Cái cần tháo gỡ là những điểm nghẽn do quy định thiếu đồng bộ, đồng thời phải thiết lập hàng rào quản lý đủ chặt để thị trường vận hành minh bạch.

Thực tế cũng cho thấy, không thể nhìn phân khúc này chỉ từ phía rủi ro. Vì vậy, giải quyết dứt điểm vướng mắc pháp lý trở thành yêu cầu cấp thiết, nhất là trong bối cảnh Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 22/8/2026 của Bộ Chính trị đặt mục tiêu phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Một tín hiệu đáng chú ý đến từ TP.HCM, theo Sở Tài nguyên và Môi trường, tính đến tháng 12/2024, thành phố đã hoàn thành giải quyết và cấp sổ hồng cho 7.174 căn officetel tại 9 dự án, đạt tỷ lệ 80% trong tổng số 8.918 căn officetel thuộc 29 dự án vướng mắc. Con số này cho thấy điểm nghẽn không phải không thể có lời giải. Khi chính sách rõ, trách nhiệm được phân định và quy trình được chuẩn hóa, nguồn lực bị “đóng băng” hoàn toàn có thể được khơi thông.

Quản lý theo công năng để mở đường cho thị trường

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết họ đánh giá cao khoản 3 Điều 3 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), kế thừa Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trong đó đưa “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” vào phạm vi khái niệm dự án bất động sản.

Tuy nhiên, tại 15 điều, khoản khác, dự thảo vẫn sử dụng phương pháp “liệt kê” các tên gọi thương mại như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà thương mại liên kế... Đây chính là điểm cần được nhìn nhận lại. Do tên thương mại có thể thay đổi nhanh chóng, nếu pháp luật tiếp tục chạy theo từng tên gọi, nguy cơ “đuổi theo thị trường” sẽ tái diễn, trong khi các mô hình mới như farmstay, sleep box hay serviced apartment liên tục xuất hiện.

Theo HoREA, thay các cụm từ liệt kê bằng thuật ngữ chuẩn hóa “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” xuyên suốt dự thảo sẽ giúp pháp luật bao quát hơn, minh bạch hơn và có khả năng dự báo tốt hơn.

Đây không đơn thuần là chỉnh sửa câu chữ. Về bản chất, đó là chuyển từ tư duy quản lý theo “tên sản phẩm” sang quản lý theo “công năng”, qua đó giảm nguy cơ khoảng trống pháp luật khi thị trường xuất hiện sản phẩm mới.

Trong văn bản số 109/2026/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng cùng các bộ, ngành liên quan, HoREA đề xuất hoàn thiện 11 nhóm nội dung.

Trước hết, Hiệp hội đề nghị chuyển toàn bộ cụm từ “cho thuê mua”, “thuê mua” thành “mua bán trả góp” hoặc “bán trả góp” đối với nhà ở và công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích lưu trú, phù hợp định hướng sửa đổi Luật Nhà ở.

HoREA cũng đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua phần diện tích sàn trong công trình xây dựng cao tầng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú, với tỷ lệ sở hữu tối đa không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của tòa nhà, tương tự chính sách đối với nhà ở chung cư.

Một đề xuất đáng chú ý khác là công nhận hợp đồng điện tử đối với hoạt động cho thuê ngắn hạn qua các nền tảng kết nối quốc tế như Airbnb, Booking.com, Agoda... được phép hoạt động tại Việt Nam. Pháp luật được đề nghị công nhận cả “Hợp đồng văn bản” và “Hợp đồng điện tử”. Cơ chế này phù hợp Nghị quyết số 57-NQ/TW ngày 22/12/2024 của Bộ Chính trị về chuyển đổi số quốc gia, đồng thời tạo cơ sở để nền tảng xuyên biên giới thực hiện nghĩa vụ trích nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho người cho thuê.

HoREA cũng đề nghị hoàn thiện các Điều 11, 12, 14, 15, 17, 19 và 37. Chủ đầu tư khi bán, cho thuê, bán trả góp sàn xây dựng công trình lưu trú hình thành trong tương lai hoặc có sẵn phải đáp ứng điều kiện về bảo đảm nghĩa vụ tài chính đất đai, cấp giấy chứng nhận, công khai thông tin dự án và kê khai, nộp thuế đúng quy định.

Bởi đây là lĩnh vực liên ngành, Luật Đầu tư 2025 quy định kinh doanh dịch vụ lưu trú là ngành nghề kinh doanh có điều kiện; Luật Phòng cháy, chữa cháy 2024 và Luật Cư trú 2013 đặt yêu cầu về an toàn PCCC, an ninh trật tự, khai báo tạm trú; Luật Du lịch 2017 và Luật Nhà ở 2023 quy định các yêu cầu liên quan cơ sở vật chất và vận hành tòa nhà chung cư hỗn hợp.

Theo báo cáo phân tích thị trường của Sun Property (Tập đoàn Sun Group), condotel đã qua giai đoạn “tăng trưởng nóng”, bước sang chu kỳ phát triển bền vững, minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Thị trường chuyển từ “cam kết lợi nhuận cố định” sang “chia sẻ doanh thu thực tế”, tăng hợp tác với các đơn vị vận hành khách sạn quốc tế và tích hợp bất động sản lưu trú vào hệ sinh thái du lịch – nghỉ dưỡng đa trải nghiệm.

Luật Đất đai 2024, với quy định rõ ràng về cấp Sổ hồng cho công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ theo thời hạn giao đất, cùng Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có thể tạo thành “bệ đỡ” mới cho thị trường.

Điều quan trọng là chính sách phải đi trước thị trường một bước. Quản lý theo công năng, minh bạch điều kiện giao dịch và phân định rõ trách nhiệm sẽ giúp không hợp thức hóa sai phạm, nhưng cũng không để những khoảng trống pháp lý tiếp tục “đóng băng” nguồn lực. Đó là điều kiện để bảo vệ nhà đầu tư, nâng kỷ luật thị trường và biến bất động sản du lịch thành một nguồn lực thực chất cho mục tiêu đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.