Đại biểu Quốc hội: Giá đất là câu chuyện 'rất khó, cực kỳ khó'

Tiếp tục chương trình kỳ họp thứ 10, sáng ngày 19/11, các đại biểu thảo luận tại tổ về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Thảo luận tại tổ 1 (Đoàn Hà Nội), các đại biểu cơ bản nhất trí với việc ban hành Nghị quyết, đồng thời cũng đưa ra những góp ý để việc triển khai thực tế hiệu quả hơn.

Đại biểu Hoàng Văn Cường. Ảnh: Đinh Nhung/Mekong ASEAN

Nói về quy định thu hồi đất, đại biểu Hoàng Văn Cường đồng tình bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất khi đạt trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất đồng tình. Theo ông điều này phù hợp với thực tế Việt Nam, với nhiều dự án thu hồi diện tích lớn, liên quan tới hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hộ. Nếu như quy định trước đây, chỉ 1-2 hộ không đồng ý cũng gây khó khăn cho việc triển khai dự án, cản trở lợi ích của phần đông.

Tuy nhiên theo đại biểu, quy định khi Nhà nước thu hồi 25% còn lại với giá bằng bảng giá thu hồi nhân hệ số giá dễ xảy ra khiếu kiện, vì giá thỏa thuận với 75% số người trước đó thường sẽ cao hơn. Vì vậy ông cho rằng phải quy định giá thu hồi trường hợp này áp dụng giá đã thỏa thuận, không thấp hơn bảng giá nhân với hệ số giá.

Về quy định sử dụng bảng giá đất để xác định giá bồi thường tái định cư, dự thảo Nghị quyết quy định dùng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh. Theo ông Cường, điều này giúp tránh phức tạp cho địa phương, không sợ thất thoát, bởi thực tế người sử dụng đất bao giờ cũng muốn giá bồi thường cao.

Mặt khác, quy định này lại có thể ảnh hưởng đến người có đất bị thu hồi. Vì vậy, ông Cường đề xuất hệ số điều chỉnh tính tiền bồi thường phải xác định đến từng vị trí đất. “Trước đây chúng ta áp dụng chung, như Hà Nội áp dụng hệ số 1,5, TP HCM áp dụng hệ số 3, chỗ nào cũng nhân như thế thì không phù hợp. Bây giờ phải xác định đến từng vị trí đất, ví dụ như mặt đường Bà Triệu thì giá như nào, mặt đường Hàng Bài thì giá như nào... Khi đó sẽ đảm bảo giá tương đối sát giá trị thực, đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi,” ông Cường nêu ví dụ.

Về căn xứ xác định thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, đại biểu Hoàng Văn Cường dẫn chứng thời gian qua có trường hợp muốn chuyển đất liền kề sang đất ở thì phải nộp hàng tỷ đồng. Vì vậy, ông nhất trí với quy định tại dự thảo Nghị quyết, nếu xin chuyển diện tích đất nằm dưới hạn mức đất ở thì chỉ nộp 30% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất. Nếu lớn hơn hạn mức thì nộp 50% còn lớn hơn quá 1 lần thì phải nộp 100%.

Tuy nhiên ông Cường nêu ý kiến về trường hợp người đang sử dụng đất ở nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận, nếu xin cấp thì phải nộp tiền sử dụng đất đúng bằng giá trị đất. Cho rằng điều này là bất hợp lý, ông cho rằng phải bổ sung thêm những trường hợp cấp đất lần đầu, cũng áp dụng quy định như các trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Cần có quy định phạt với trường hợp phải cưỡng chế

Đại biểu Nguyễn Anh Trí. Ảnh: Đinh Nhung/Mekong ASEAN

Đại biểu Nguyễn Anh Trí cho rằng, giá đất là câu chuyện “rất khó, cực kỳ khó”, và thời nào cũng có. Dẫn chứng việc sốt đất ở một số nơi ngay sau khi Luật Đất đai năm 2024 ban hành, ông cho rằng giá đất phải được Nhà nước quyết định, nhưng có sự tham gia có chừng mực của người có đất. “Vì đó là quyền lợi của họ, có khi là tài sản cả đời của người dân,” ông Trí nói.

Theo đại biểu, nên có giá tối đa và tối thiểu. Chủ đất có quyền đưa ra giá bồi thường trong khung giá đó, nhưng Nhà nước vẫn điều tiết qua thuế thu nhập. “Hệ số điều chỉnh cần thay đổi theo thời gian, vì giá đất thực tế rất dễ biến động. Một khu đất có lợi thế thêm về công trình như chợ, nhà ga... giá đất sẽ tăng lên rất nhanh,” ông Trí nêu ý kiến.

Về vấn đề thỏa thuận 75% có thể thu hồi đất, đại biểu Nguyễn Anh Trí bày tỏ nhất trí nhưng đề xuất “chốt” mức giá và có quy định phạt với trường hợp phải cưỡng chế. Theo ông, giá bồi thường cho trường hợp này tối đa chỉ bằng mức trung bình chứ không phải ở mức cao nhất tại thời điểm cuối thỏa thuận.

“Thực tế có hiện tượng, những người về sau bao giờ cũng có lợi hơn nên họ nấn ná không đi. Có những dự án trong ngành y, với hàng nghìn hộ nhưng chỉ có vài hộ kiên quyết không rút đi đã làm dự án chậm đến 7-8 năm. Người bị cưỡng chế cần có quy định về mức phạt,” đại biểu dẫn chứng.

Đại biểu Nguyễn Anh Trí nói về việc để người dân tham gia vào quá trình định giá đất. Video: Đinh Nhung/Mekong ASEAN

Đại biểu Trương Xuân Cừ góp ý về việc minh bạch hóa dữ liệu để dễ quản lý và điều tiết thị trường. Theo ông, cần có cơ chế chính sách số hóa hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. “Chúng ta xác định phải đầu tư lớn để chuyển hồ sơ giấy sang hồ sơ điện tử, số hóa bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận... Điều này càng cấp thiết trong bối cảnh tinh gọn bộ máy như hiện nay,” ông Cừ nói.

Tiếp theo, ông Cừ cho rằng cần chuẩn hóa, số hóa dữ liệu về đất đai theo mã định danh, như việc áp dụng với thuế thu nhập cá nhân vừa qua. “Bao nhiêu vụ lừa đảo đất đai thời gian qua là do hệ thống thông tin không minh bạch. Việc tích họp cơ sở dữ liệu quốc gia đất đai với cơ sở dữ liệu dân cư, thuế, tài chính, thông tin quy hoạch... sẽ giúp hạn chế được tình trạng này,” đại biểu nêu ý kiến. Ông cũng đề xuất đầu tư trí tuệ nhân tạo (AI) vào quản lý đất đai để phát hiện sai lệch, cảnh báo “sốt, ảo”.

Đinh Nhung