Đại biểu Quốc hội Tô Huy Vũ: Sửa Luật Đất đai cần thiết lập 'van an toàn' cho tài sản bảo đảm và dòng vốn tín dụng

Đại biểu Quốc hội Tô Huy Vũ phát biểu tại tổ chiều 19/8 (Ảnh: VPQH)

Khoảng trống cần lấp khi đất thế chấp bị thu hồi

Thảo luận ở tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) chiều nay (19/8), đại biểu Tô Huy Vũ, Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội nhìn nhận việc sửa luật lần này có tác động sâu rộng tới đời sống kinh tế - xã hội. Dự thảo được tinh gọn còn 13 chương, 106 điều, đồng thời thực hiện phân cấp, phân quyền mạnh cho Chính phủ và chính quyền địa phương. Tuy nhiên, theo đại biểu, chính mức độ “nén chính sách” cao đòi hỏi phải đặc biệt thận trọng với những nội dung liên quan trực tiếp đến quyền tài sản và quyền cư trú của người dân.

Từ góc độ tài chính - ngân hàng, đại biểu ghi nhận nhiều thay đổi tích cực, trong đó có việc khôi phục quyền lựa chọn trả tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần, giúp doanh nghiệp giảm áp lực dòng tiền đầu kỳ; cơ chế xử lý phần diện tích còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện sử dụng, qua đó góp phần tháo gỡ những dự án kéo dài; cũng như việc thừa nhận phán quyết trọng tài thương mại làm căn cứ chuyển quyền sử dụng đất trong một số trường hợp xử lý tài sản.

Từ những điểm tiến bộ đó, đại biểu đặt vấn đề sâu hơn: đất đai chỉ có thể thực hiện đầy đủ chức năng tài sản bảo đảm khi giá trị của nó có khả năng xác định và quyền của chủ nợ được nhận diện trong quy trình pháp lý.

Điểm được đại biểu Tô Huy Vũ đặc biệt lưu ý nằm ở Điều 39 về trình tự, thủ tục thu hồi đất. Theo phân tích của đại biểu, quy trình này chưa đề cập tới “bên nhận thế chấp”, trong khi quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ có bảo đảm của các tổ chức tín dụng.

Vấn đề phát sinh khi một thửa đất đang được thế chấp hợp pháp bị Nhà nước thu hồi. Theo đại biểu, nếu cơ quan thực hiện thu hồi không có nghĩa vụ tra cứu thông tin đăng ký biện pháp bảo đảm, thông báo cho ngân hàng và xử lý quyền bảo đảm đối với khoản bồi thường, ngân hàng có thể đứng ngoài toàn bộ quy trình hành chính.

Đáng chú ý, rủi ro trong trường hợp này không dừng lại ở quan hệ giữa ngân hàng với khách hàng. Đại biểu phân tích, quyết định thu hồi đất có thể đồng thời làm người vay mất tài sản, mất nguồn thu nhập trả nợ và làm ngân hàng mất tài sản bảo đảm. Ba yếu tố vốn được xem xét riêng biệt trong quản trị rủi ro tín dụng có thể xuất hiện đồng thời.

Từ đó, đại biểu kiến nghị đưa trực tiếp cơ chế bảo vệ bên nhận bảo đảm vào Điều 39. Trước khi quyết định thu hồi, cơ quan có thẩm quyền cần tra cứu thông tin đăng ký biện pháp bảo đảm và thông báo cho bên nhận bảo đảm về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Quyền bảo đảm đối với đất bị thu hồi cần được chuyển tiếp sang khoản tiền bồi thường hoặc tài sản tái định cư theo thứ tự ưu tiên đã đăng ký.

Đại biểu đồng thời đề nghị khôi phục trực tiếp trong luật thời hạn chi trả tiền bồi thường và trách nhiệm trả lãi khi chậm chi trả. Theo cách tiếp cận này, bảo vệ cơ chế thế chấp không chỉ nhằm bảo vệ tổ chức tín dụng, mà còn nhằm xác lập một chuỗi quyền tài sản rõ ràng, có khả năng dự báo đối với người dân và các bên tham gia giao dịch.

Các đại biểu họp tại tổ chiều 19/8 (Ảnh: VPQH)

Giá trị bồi thường phải đủ rõ để thị trường định lượng rủi ro

Một vấn đề khác được đại biểu Tô Huy Vũ phân tích là chuỗi căn cứ xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo dự thảo được đại biểu dẫn lại, tiền bồi thường được xác định trên cơ sở diện tích đất thu hồi, giá đất theo bảng giá, hệ số điều chỉnh và tỷ lệ bồi thường. Điều đại biểu đưa ra là một số biến số trong chuỗi tính toán này chưa có “sàn” hoặc tiêu chí định lượng đủ rõ, trong khi bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được phân quyền mạnh cho địa phương.

Nhìn từ hoạt động ngân hàng, vấn đề không chỉ nằm ở số tiền một người dân được nhận sau khi đất bị thu hồi. Nếu giá trị thu hồi tối thiểu của tài sản bảo đảm không thể dự báo, tổ chức tín dụng cũng khó xác định chính xác giá trị tài sản khi thẩm định khoản vay, quản trị rủi ro và tính toán khả năng thu hồi vốn.

Đại biểu vì vậy đưa ra hai phương án. Một là bỏ hệ số “tỷ lệ bồi thường”, xác định tiền bồi thường bằng diện tích đất thu hồi nhân với giá đất theo bảng giá và hệ số điều chỉnh. Hai là nếu tiếp tục duy trì tỷ lệ bồi thường thì phải định nghĩa rõ về mặt pháp lý, đồng thời thiết lập giới hạn cụ thể.

Cùng với đó, đại biểu đề nghị duy trì danh mục đóng đối với những trường hợp không được bồi thường về đất; khôi phục nghĩa vụ điều chỉnh bảng giá đất định kỳ hoặc khi thị trường biến động lớn; đồng thời bảo đảm giá đất dùng tính bồi thường không thấp hơn mức giá dùng làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính đối với người dân.

Từ câu chuyện định giá, đại biểu mở rộng sang chủ thể nhận thế chấp. Khoản 4 Điều 24 của dự thảo, theo phân tích tại phiên thảo luận, mở rộng khả năng nhận thế chấp quyền sử dụng đất của tổ chức sang tổ chức kinh tế phi tín dụng và cá nhân. Đại biểu đề nghị trước hết phải xác định đây có thực sự là chủ đích chính sách hay hệ quả kỹ thuật của quá trình tinh gọn các điều khoản.

Nếu là thay đổi chính sách, theo đại biểu, cần có đánh giá tác động đầy đủ bởi phạm vi chủ thể nhận thế chấp liên quan trực tiếp tới cấu trúc thị trường vốn, khả năng kiểm soát thông tin tín dụng, tranh chấp dân sự và phòng, chống rửa tiền. Đại biểu kiến nghị giữ phạm vi chủ thể nhận thế chấp như Luật Đất đai năm 2024; trường hợp tiếp tục mở rộng phải thiết lập điều kiện về đăng ký biện pháp bảo đảm, nghĩa vụ cung cấp thông tin và yêu cầu phòng, chống rửa tiền.

Cũng theo Đại biểu Tô Huy Vũ, phân cấp thủ tục đăng ký đất đai không nên dẫn tới phân mảnh những nguyên tắc pháp lý cốt lõi. Nếu mỗi địa phương hình thành quy trình, hồ sơ và thời hạn đăng ký khác nhau, các ngân hàng hoạt động toàn quốc sẽ phải thích ứng với nhiều hệ thống khác nhau; đáng lưu ý hơn là nguy cơ xuất hiện cách xác định khác nhau về thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng và thứ tự ưu tiên thanh toán.

Vì vậy, đại biểu đề nghị việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thống nhất; trình tự, thủ tục và thời hạn giải quyết cần áp dụng thống nhất toàn quốc. Hiệu lực đối kháng với bên thứ ba và thứ tự ưu tiên thanh toán cũng phải được xác định rõ theo thời điểm đăng ký.

Các đại biểu họp tại tổ chiều 19/8 (Ảnh: VPQH)

Đồng bộ Luật Đất đai với pháp luật ngân hàng để khơi thông vốn

Phân tích của đại biểu Tô Huy Vũ tiếp tục hướng tới yêu cầu đồng bộ Luật Đất đai với Luật các Tổ chức tín dụng và pháp luật về giao dịch bảo đảm.

Đại biểu ghi nhận dự thảo đã thừa nhận kết quả xử lý tài sản thông qua bản án của tòa án và phán quyết trọng tài làm căn cứ chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp luật về các tổ chức tín dụng đã quy định quyền thu giữ tài sản bảo đảm của ngân hàng để xử lý nợ ngoài tòa án. Nếu kết quả xử lý theo cơ chế này không được Luật Đất đai thừa nhận tương ứng để đăng ký chuyển quyền, quá trình xử lý tài sản có thể gặp điểm nghẽn.

Một điểm khác liên quan trực tiếp tới khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp là quyền thuê đất trả tiền hàng năm. Đại biểu đánh giá việc khôi phục quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất là tiến bộ, nhưng chỉ ra rằng nếu quyền thuê trả tiền hàng năm được phép bán mà không được thế chấp thì doanh nghiệp có thể rơi vào tình thế khó lựa chọn: giảm áp lực dòng tiền ban đầu nhưng lại hạn chế khả năng sử dụng quyền tài sản để huy động vốn.

Giải pháp được đề xuất là cho phép thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm tại tổ chức tín dụng, nhưng giới hạn giá trị thế chấp trong phần tiền thuê đất đã nộp thực tế và giá trị tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu bên thuê.

Đại biểu cũng lưu ý điều khoản chuyển tiếp cần dựa trên tiêu chí khách quan thay vì trao quyền lựa chọn áp dụng quy định cũ hay mới cho từng hồ sơ. Bởi với ngân hàng, nếu chi phí đất đai của dự án không thể xác định rõ tại thời điểm thẩm định, tổng mức đầu tư và phương án cấp tín dụng cũng trở nên khó dự báo. Đại biểu đề nghị lấy thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ làm căn cứ áp dụng pháp luật, đồng thời thiết kế quy định chuyển tiếp riêng cho các hợp đồng thế chấp đã được xác lập hợp pháp.

Khép lại các kiến nghị, đại biểu Tô Huy Vũ đề nghị bổ sung đánh giá tác động của dự thảo đối với các tổ chức tín dụng và thị trường tài chính có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất; tham vấn Ngân hàng Nhà nước, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam và các tổ chức tín dụng lớn; đồng thời rà soát sự thống nhất giữa Luật Đất đai với Bộ luật Dân sự, Luật các Tổ chức tín dụng, pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm và công chứng.