'Danh mục chủ nợ' dày đặc của Novaland

Áp lực nợ hơn 67.000 tỷ đồng đang đặt Novaland vào giai đoạn then chốt của quá trình tái cấu trúc tài chính. Khi ngân hàng, trái phiếu và các quỹ đầu tư cùng lúc trở thành những “mắt xích” chủ nợ lớn, bài toán dòng tiền và khả năng xoay xở nghĩa vụ tài chính trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.

NGÂN HÀNG, TRÁI PHIẾU VÀ QUỸ NGOẠI CÙNG SIẾT VÒNG VÂY

Trong bối cảnh áp lực đáo hạn nợ ngày một dồn dập, việc Ngân hàng TMCP Lộc Phát Việt Nam (LPBank) ký thỏa thuận hợp tác toàn diện với Novaland mới đây không đơn thuần là một thương vụ hợp tác tín dụng. Đằng sau đó là nhu cầu cấp thiết của doanh nghiệp bất động sản này trong việc mở rộng nguồn vốn, tái cấu trúc dòng tiền và duy trì tiến độ các dự án đang triển khai.

Thỏa thuận tập trung vào cấp vốn, cung cấp dịch vụ tài chính và hỗ trợ quản trị dòng tiền – những “mạch máu” quan trọng với Novaland ở thời điểm hiện tại, khi doanh nghiệp vẫn đang trong quá trình tái cấu trúc tài chính quy mô lớn.

Tính đến ngày 31/12/2025, tổng dư nợ của Novaland đạt 67.191 tỷ đồng. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở con số tuyệt đối, mà ở cách doanh nghiệp này tái định hình cấu trúc nợ. Dư nợ ngắn hạn đã giảm 14,8%, xuống còn 31.518 tỷ đồng, chủ yếu nhờ việc thu hẹp quy mô trái phiếu. Ngược lại, dư nợ dài hạn tăng mạnh 45,1%, lên 35.673 tỷ đồng.

Diễn biến này cho thấy chiến lược rõ ràng: kéo dài kỳ hạn trả nợ để giảm áp lực thanh toán trong ngắn hạn. Nhưng đổi lại, Novaland đang chấp nhận gia tăng sự phụ thuộc vào các nguồn vốn trung và dài hạn, đặc biệt là tín dụng ngân hàng và các khoản vay thay thế.

Cơ cấu nguồn vốn phản ánh rõ xu hướng này. Dư nợ vay ngân hàng tăng mạnh lên 27.181 tỷ đồng, tương đương mức tăng 82,6% so với đầu năm. Trong khi đó, dư nợ trái phiếu giảm 32,9%, còn 25.041 tỷ đồng. Các khoản vay từ bên thứ ba cũng tăng đáng kể, đạt gần 15.000 tỷ đồng, tăng 57,7%.

Đến cuối năm 2025, các ngân hàng đang nắm giữ khoảng 27.181 tỷ đồng dư nợ của Novaland, tương đương gần 40% tổng nghĩa vụ tài chính.

Trong đó, VPBank là chủ nợ lớn nhất với 8.047 tỷ đồng. Đáng chú ý là khoản vay 5.293 tỷ đồng tài trợ dự án tại phường Cát Lái (TP.HCM), áp dụng lãi suất thả nổi cộng biên độ 3–5%. MB đứng ngay sau với 7.875 tỷ đồng, trong đó khoản vay lớn nhất 4.662 tỷ đồng được sử dụng cho dự án Tiến Thành (Lâm Đồng), với biên độ lãi suất 2,51–3,1%.

TPBank cho vay 3.608 tỷ đồng, riêng khoản vay 1.402 tỷ đồng gắn với dự án Cầu Ông Lãnh có thời gian ân hạn gốc lên tới 33 tháng – một yếu tố giúp giảm áp lực dòng tiền ngắn hạn. Các ngân hàng khác như VietinBank và MSB lần lượt nắm giữ 2.015 tỷ đồng và 1.988 tỷ đồng, chủ yếu liên quan đến các dự án Long Hưng, Nhà Bè và Tiến Thành.

Trong năm 2025, Novaland cũng vay mới 9.323 tỷ đồng, tập trung tại TPBank, MB và MSB.

Điểm chung của các khoản vay này là đều gắn trực tiếp với dự án cụ thể. Tại TPBank, khoản vay 1.402 tỷ đồng cho dự án Cầu Ông Lãnh có lãi suất từ 8,5% trong kỳ đầu. Tại MB, khoản vay hơn 825 tỷ đồng tài trợ dự án Hồ Tràm áp dụng lãi suất 8,95% và thanh toán gốc một lần khi đến hạn.

Trong khi đó, MSB cung cấp khoản vay hơn 1.477 tỷ đồng với lãi suất khoảng 10% trong giai đoạn đầu, được đảm bảo bằng tài sản tại TP.HCM và dự án Tiến Thành.

Dòng vốn mới cho thấy Novaland đang dồn lực vào các dự án đang triển khai, với mục tiêu duy trì tiến độ và tạo dòng tiền. Tuy nhiên, áp lực phía trước vẫn rất lớn khi khoảng 4.730 tỷ đồng nợ ngắn hạn sẽ đến hạn trong năm 2026. Một số khoản vay có lãi suất lên tới 15,5%/năm và yêu cầu trả gốc một lần, tạo sức ép đáng kể lên dòng tiền.

Ở kênh trái phiếu, dư nợ hiện ở mức 25.042 tỷ đồng, chiếm khoảng 37% tổng nghĩa vụ tài chính. UBS AG, Singapore Branch là trái chủ lớn nhất với 8.055 tỷ đồng, chủ yếu là trái phiếu chuyển đổi quốc tế không có tài sản đảm bảo.

Trong nước, Chứng khoán Dầu khí nắm giữ 3.906 tỷ đồng, với một số khoản có lãi suất lên tới 12,5% cộng biên độ 5%. Chứng khoán SSI, Chứng khoán MB và Chứng khoán BIDV lần lượt quản lý 3.428 tỷ đồng, 3.108 tỷ đồng và 2.172 tỷ đồng.

Đáng chú ý, trong năm 2025, Novaland không phát hành thêm trái phiếu mới mà tập trung trả nợ hơn 2.218 tỷ đồng và đàm phán gia hạn. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn vẫn dồn vào năm 2026 với khoảng 14.162 tỷ đồng, trong đó nhiều khoản dù đã gia hạn nhưng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao từ 10,5% đến 11,5%.

Song song, doanh nghiệp còn vay khoảng 14.999 tỷ đồng từ các quỹ đầu tư và tổ chức tài chính. Đây là nhóm vốn có chi phí cao, thường đi kèm điều kiện chặt chẽ. Credit Opportunities III là chủ nợ lớn nhất với 2.983 tỷ đồng, yêu cầu lợi suất 13,5% và có tài sản đảm bảo bằng cổ phần và quyền tài sản dự án.

Một khoản vay đáng chú ý khác là 2.410 tỷ đồng không công bố chi tiết bên cho vay, có thể chuyển đổi thành cổ phiếu NVL với lãi suất 14%/năm. Khoản vay này mang tính chất lai giữa nợ và vốn, không có tài sản đảm bảo, cho phép chuyển đổi tại các mốc 18, 24 và 30 tháng với giá bằng 115% thị giá.

Ngoài ra, Seatown Private Credit Master Fund cho vay 2.315 tỷ đồng với lợi suất tối thiểu 14%. Một số khoản vay từ UBS và Stark1st đang trong quá trình tái cơ cấu. Nhóm vay bằng VND từ các đối tác trong nước chiếm khoảng 4.865 tỷ đồng, với lãi suất có thể lên tới 14,7% và phần lớn không có tài sản đảm bảo.

ÁP LỰC BỦA VÂY

Dù áp lực nợ lớn, kết quả kinh doanh năm 2025 của Novaland đã ghi nhận tín hiệu cải thiện. Doanh thu đạt 6.965 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.819 tỷ đồng, với biên lợi nhuận gộp tăng mạnh – cho thấy hiệu quả bước đầu từ quá trình tái cấu trúc.

Tuy nhiên, phần lớn mức lợi nhuận này đến từ việc hoàn nhập dự phòng khoảng 2.900 tỷ đồng liên quan đến dự án Lakeview City . Nếu loại trừ yếu tố này, doanh nghiệp vẫn có thể ghi nhận khoản lỗ khoảng 445 tỷ đồng trong năm.

Một yếu tố cần lưu ý là khoản hoàn nhập nói trên vẫn tiềm ẩn rủi ro điều chỉnh do cơ quan thuế chưa đưa ra kết luận chính thức, đồng nghĩa với khả năng kiểm toán có thể không chấp nhận toàn bộ giá trị này.

Dù vậy, nếu xét riêng hoạt động cốt lõi, lợi nhuận của Novaland đã có sự cải thiện đáng kể, đạt khoảng 1.400 tỷ đồng trong năm 2025, phản ánh tín hiệu phục hồi bước đầu sau giai đoạn khó khăn.

Trong năm qua, doanh nghiệp đã bàn giao 952 sản phẩm, thu về 2.914 tỷ đồng dòng tiền, tăng 19%. Một số dự án tại trung tâm TP.HCM và NovaWorld Hồ Tràm ghi nhận tiến độ thu tiền tích cực hơn.

Giai đoạn 2026–2030, Novaland dự kiến bàn giao 36.497 sản phẩm. Riêng năm 2027 chiếm hơn 14.000 sản phẩm, tập trung tại Aqua City và NovaWorld Phan Thiết. Trong năm 2026, doanh nghiệp dự kiến triển khai xây dựng 9.122 sản phẩm và bàn giao 5.241 sản phẩm, với doanh thu kỳ vọng hơn 45.800 tỷ đồng và lợi nhuận dự án trên 14.300 tỷ đồng.

Tại Aqua City, hàng loạt phân khu như Aqua Waterfront City, Aqua Riverside City, Aqua Marina City hay Phoenix Island đang được triển khai đồng thời, với tiến độ hoàn thiện dự kiến trong giai đoạn 2026–2027. Tại TP.HCM, các dự án như The Grand Manhattan và Victoria Village dự kiến hoàn thành trong năm 2026 và bắt đầu bàn giao từ cuối năm.

Trong khi đó, NovaWorld Hồ Tràm và NovaWorld Phan Thiết tiếp tục được phát triển theo từng giai đoạn, với tiến độ bàn giao kéo dài đến 2029.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu NVL đã trải qua một nhịp hồi phục mạnh trước khi điều chỉnh. Từ vùng 10.500 đồng/cổ phiếu (9/3), mã này tăng lên 13.500 đồng chỉ trong một tuần, tương đương gần 30%, với nhiều phiên tăng trần và thanh khoản bùng nổ, có lúc đạt gần 50 triệu cổ phiếu/phiên.

Tuy nhiên, sau hai phiên điều chỉnh 17–18/3, thị giá lùi về quanh 13.000 đồng/cổ phiếu. Dù vậy, so với đáy gần nhất, cổ phiếu vẫn cao hơn khoảng 25%. Thanh khoản trong các phiên giảm vẫn duy trì ở mức cao, phản ánh sự giằng co mạnh của dòng tiền.

Đáng chú ý, trong bối cảnh cổ phiếu hồi phục, CTCP Diamond Properties – doanh nghiệp liên quan đến Chủ tịch Bùi Thành Nhơn – đã đăng ký bán gần 2,2 triệu cổ phiếu NVL nhằm cân đối danh mục. Nếu hoàn tất, tỷ lệ sở hữu sẽ giảm nhẹ từ 7,68% xuống khoảng 7,58%.

Nhìn tổng thể, với quy mô dư nợ hơn 67.000 tỷ đồng, bài toán cốt lõi của Novaland vẫn là dòng tiền. Sự tham gia của LPBank giúp mở thêm một kênh vốn, nhưng chưa thể làm thay đổi cán cân nghĩa vụ tài chính đang đè nặng lên vai doanh nghiệp.

Theo quan điểm của nhiều tổ chức phân tích, giai đoạn khó khăn nhất của Novaland có thể đã đi qua, dù tiến độ xử lý pháp lý dự án và tái cấu trúc nợ vẫn cần thêm thời gian. Khả năng quay lại trạng thái có lãi từ năm 2026 được đặt kỳ vọng, nhưng mức độ bền vững sẽ phụ thuộc vào tốc độ triển khai dự án, khả năng bán hàng cũng như việc kiểm soát đòn bẩy tài chính trong thời gian tới.

Nguyễn Lan