Để đất đai thực sự trở thành nguồn lực phát triển

Định giá đất trên nền tảng dữ liệu

Một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là xác lập nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quyết định”. Điều này không có nghĩa là Nhà nước định giá bằng mệnh lệnh hành chính. Dự thảo Luật nêu rõ việc định giá đất phải trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; tuân thủ phương pháp, trình tự, thủ tục và dựa trên cơ sở dữ liệu giá đất.

Đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả, tạo thêm giá trị cho nền kinh tế. Ảnh: Đan Thanh

Đây là hướng tiếp cận hợp lý. Nếu giá đất Nhà nước xác định quá thấp, ngân sách có thể thất thu, người có đất bị thu hồi khó được bảo đảm đầy đủ quyền lợi, trong khi một phần địa tô có thể chuyển sang những chủ thể được tiếp cận đất với chi phí thấp.

Ngược lại, Nhà nước cũng không thể chạy theo mọi mức giá xuất hiện trên thị trường. Những cơn “sốt đất”, các phiên đấu giá bất thường hay giao dịch có dấu hiệu đầu cơ không thể mặc nhiên trở thành chuẩn giá cho cả khu vực. Bởi khi “giá ảo” được chuyển hóa thành căn cứ tính nghĩa vụ tài chính, nó sẽ nhanh chóng trở thành chi phí thật của nền kinh tế. Giá đất tăng kéo theo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư dự án tăng. Những chi phí đó cuối cùng có thể được chuyển vào giá nhà ở, hàng hóa, dịch vụ và làm giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp.

Vì vậy, mục tiêu của chính sách không phải làm cho giá đất càng cao càng tốt, cũng không phải cố giữ giá đất càng thấp càng tốt, mà phải là một mức giá có căn cứ, phản ánh hợp lý giá trị và khả năng sử dụng của đất, đồng thời loại bỏ hoặc hạn chế ảnh hưởng của đầu cơ và thao túng giá. Đó mới là nội hàm của “giá đất đúng”.

Muốn định giá đất có căn cứ, trước hết phải có dữ liệu. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đặt cơ sở dữ liệu giá đất trong Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, đồng thời yêu cầu kết nối, chia sẻ dữ liệu với các cơ sở dữ liệu quốc gia, bộ, ngành và địa phương. Đây phải là nền móng của cải cách định giá đất.

Trong thực tế, cơ sở dữ liệu giá đất không thể chỉ dựa vào thông tin của riêng ngành đất đai. Cần từng bước kết nối dữ liệu đăng ký đất đai với thuế, công chứng, giao dịch bất động sản, quy hoạch, xây dựng và các nguồn dữ liệu hợp pháp khác. Giá ghi trong hợp đồng cũng phải ngày càng phản ánh sát giá thanh toán thực tế.

Tuy nhiên, có dữ liệu chưa đủ, mà dữ liệu còn phải được làm sạch và sàng lọc. Những giao dịch có mức giá đột biến, đấu giá trả giá rất cao rồi bỏ cọc, giao dịch giữa các bên có quan hệ lợi ích hoặc mua bán nhằm tạo mặt bằng giá mới cần được nhận diện và đánh giá thận trọng. Không nên để một vài giao dịch bất thường trở thành căn cứ đẩy mặt bằng giá của cả khu vực lên cao.

Khi quy định chi tiết phương pháp định giá cũng cần tính đến đặc điểm của từng loại đất. Không nên sử dụng một cách tiếp cận máy móc cho mọi loại đất. Đặc biệt, với đất dành cho sản xuất, kinh doanh, công nghiệp, công nghệ cao và logistics, giá đất còn liên quan trực tiếp đến năng lực cạnh tranh quốc gia. Nếu doanh nghiệp phải dành quá nhiều vốn cho đất, nguồn lực đầu tư cho máy móc, công nghệ, nghiên cứu, đổi mới sáng tạo và lao động sẽ bị thu hẹp.

Chính sách giá đất cũng cần gắn với việc xử lý đất được giao nhưng bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng. Đối với đất thực hiện dự án đầu tư nhưng không sử dụng hoặc chậm sử dụng, cơ chế thu tiền luỹ tiến và trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì thu hồi là hướng đi phù hợp với nguyên tắc sử dụng nguồn lực hiệu quả.

Hài hòa lợi ích từ giá trị tăng thêm của đất

Nếu định giá đất là vấn đề thứ nhất thì vấn đề lớn thứ hai là: ai được hưởng phần giá trị tăng thêm từ đất? Một khu đất có thể tăng giá nhiều lần không phải vì chủ đất đầu tư thêm, mà vì Nhà nước mở đường, xây cầu, đầu tư đường sắt đô thị, thay đổi quy hoạch hoặc mở rộng không gian đô thị. Trong trường hợp đó, giá trị tăng thêm phần lớn được tạo ra từ quyết định của Nhà nước và nguồn lực chung của xã hội.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) xác định Nhà nước có quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Đây là một nguyên tắc quan trọng để điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất. Nếu đầu tư công làm giá đất tăng mạnh nhưng toàn bộ lợi ích tăng thêm lại chỉ thuộc về một số chủ đất, trong khi ngân sách và cộng đồng phải bỏ vốn xây dựng hạ tầng, sẽ xuất hiện tình trạng lợi ích được tư nhân hóa nhưng chi phí lại xã hội hóa.

Tuy nhiên, điều tiết địa tô không có nghĩa Nhà nước thu toàn bộ phần giá trị tăng thêm. Doanh nghiệp bỏ vốn, tổ chức dự án, chịu chi phí và rủi ro phải được hưởng lợi ích tương xứng. Người dân đầu tư hợp pháp làm tăng giá trị tài sản cũng phải được tôn trọng quyền lợi. Vì vậy, nguyên tắc cần hướng tới là: phần giá trị đất tăng lên do quyết định của Nhà nước và đầu tư của cộng đồng phải được điều tiết hợp lý trở lại cho cộng đồng; phần giá trị do vốn, công sức, sáng tạo và rủi ro hợp pháp của người dân, doanh nghiệp tạo ra phải được bảo đảm.

Dự thảo Luật cũng mở ra hướng khai thác quỹ đất tại vùng phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng có tiềm năng phát triển, trong đó có tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất. Đây có thể là nền tảng để tiếp tục nghiên cứu cơ chế thu hồi một phần giá trị đất tăng thêm từ đầu tư hạ tầng.

Chẳng hạn, với các tuyến đường sắt đô thị, khi đầu tư công làm giá trị đất quanh nhà ga tăng mạnh, có thể nghiên cứu cơ chế phù hợp để thu hồi một phần giá trị tăng thêm, sau đó tái đầu tư vào giao thông, hạ tầng đô thị, nhà ở xã hội và dịch vụ công.

Tựu trung, cải cách chính sách đất đai không chỉ nhằm xác định giá đất phù hợp, mà còn phải giải quyết bài toán phân phối phần giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, hạ tầng và quyết định của Nhà nước tạo ra. Khi nguồn lực này được điều tiết và đưa trở lại đầu tư cho hạ tầng, nhà ở xã hội và dịch vụ công, đất đai không chỉ là nguồn thu mà có thể trở thành nguồn lực phục vụ phát triển.