Điều tiết dòng vốn, tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản

Gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực

Tổng Biên tập Báo Thanh tra Nguyễn Tuấn Anh phát biểu khai mạc Hội thảo

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Tổng Biên tập Báo Thanh tra Nguyễn Tuấn Anh nhấn mạnh, mục tiêu tạo ra một diễn đàn đối thoại chính sách đa chiều giữa cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp và giới chuyên gia nhằm cùng nhận diện đúng những điểm nghẽn và đề xuất các giải pháp khả thi để khơi thông nguồn lực cho thị trường.

Theo ông Tuấn Anh, bất động sản là lĩnh vực có sức lan tỏa lớn, tác động trực tiếp đến tăng trưởng kinh tế, đầu tư, việc làm, hệ thống tài chính và quá trình đô thị hóa. Vì vậy, khơi thông nguồn vốn là yêu cầu quan trọng, nhưng phải đi cùng hoàn thiện thể chế, tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý và nâng cao tính minh bạch của thị trường. Có như vậy, dòng vốn mới được phân bổ hiệu quả và phát huy đúng vai trò đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng vẫn giữ vai trò chủ đạo, thị trường bất động sản muốn phát triển bền vững cần từng bước đa dạng hóa các kênh huy động vốn và nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực. Trọng tâm là điều tiết dòng vốn vào các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, khả năng triển khai và đáp ứng nhu cầu thực, qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực và củng cố niềm tin của thị trường.

Tổng Biên tập Báo Thanh tra tin tưởng, với những góc nhìn đa chiều từ cơ quan quản lý, các chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp, hội thảo sẽ đề xuất được những giải pháp thiết thực nhằm khơi thông nguồn vốn, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững.

Đẩy mạnh nhà ở xã hội gắn với hoàn thiện chính sách

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng

Phát biểu tại hội thảo, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng xác định phát triển nhà ở cho người dân là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong tiến trình phát triển đất nước.

Thời gian qua, cùng với việc phát triển nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường, Nhà nước đã từng bước hoàn thiện hành lang pháp lý, ban hành nhiều cơ chế ưu đãi nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân. Nhờ đó, chương trình phát triển nhà ở xã hội đã ghi nhận nhiều kết quả tích cực.

Cụ thể, cả nước hoàn thành hơn 103.000 căn trong năm 2025, đạt 103% kế hoạch. Riêng 6 tháng đầu năm 2026, đã hoàn thành 96 dự án với 27.676 căn hộ; đồng thời khởi công mới 62 dự án, quy mô 65.065 căn, trong đó có 17 dự án nhà ở cho thuê với 9.064 căn.

Đến nay, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư đạt khoảng 77% mục tiêu của Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030.

Tuy vậy, thị trường nhà ở hiện nay còn nhiều điểm nghẽn. Cơ cấu sản phẩm chưa cân đối, nguồn cung chủ yếu tập trung vào nhà ở để bán trong khi thiếu nhà ở cho thuê dài hạn; giá nhà vẫn ở mức cao so với thu nhập của người dân. Các cơ chế ưu đãi hiện hành chưa đủ sức hấp dẫn để thu hút khu vực tư nhân đầu tư vào phân khúc nhà ở cho thuê.

Để tháo gỡ các vướng mắc này, Bộ Xây dựng đang phối hợp với các Bộ, ngành và địa phương sơ kết việc thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội; đồng thời nghiên cứu, đề xuất các chủ trương mới làm cơ sở hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản.

Bộ cũng đang sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan, dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp bất thường tháng 8 và thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026. Song song với đó là nghiên cứu xây dựng các quy chuẩn, tiêu chuẩn đối với từng loại hình nhà ở theo mô hình phát triển mới.

Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương khẩn trương rà soát nhu cầu nhà ở, chuẩn bị quỹ đất tại các khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế và khu vực đô thị hóa nhanh để chủ động phát triển dự án. Đồng thời, khuyến khích các địa phương đầu tư nhà ở cho thuê từ nguồn vốn ngân sách, áp dụng mức giá thuê phù hợp với khả năng chi trả của người dân và sử dụng hiệu quả Quỹ nhà ở quốc gia để tạo lập quỹ nhà ở cho thuê trên địa bàn.

Các diễn giả thảo luận về giải pháp khơi thông dòng vốn, hoàn thiện thể chế và phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững

Điều tiết dòng vốn vào đúng nơi tạo ra giá trị thực

Nhìn từ góc độ chính sách tiền tệ, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước) Đào Văn Hà cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều điểm nghẽn. Nguồn cung nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người dân còn thiếu, nhiều dự án vướng mắc pháp lý khiến quá trình thẩm định, giải ngân kéo dài. Trong khi đó, hệ thống dữ liệu chưa được kết nối đồng bộ tạo kẽ hở cho các hành vi đầu cơ, thao túng thị trường; năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư cũng còn hạn chế.

Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước) Đào Văn Hà phát biểu tại Hội thảo

Một vấn đề khác là các kênh huy động vốn trung và dài hạn như thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển tương xứng, khiến nguồn vốn cho bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng.

"Bài toán hiện nay không chỉ làkhơi thông dòng vốn, mà quan trọng hơn là điều tiết dòng vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển bền vững và ngày càng nhiều người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, hạn chế đầu cơ", ông Hà nhấn mạnh.

Đại diện Ngân hàng Nhà nước đánh giá, ưu tiên tín dụng đúng đối tượng và bảo đảm an toàn hệ thống là hai mục tiêu song hành. Vì vậy, tính minh bạch của dự án là yếu tố quyết định chất lượng tín dụng. Nguồn vốn chảy vào những dự án có đầy đủ pháp lý, đáp ứng nhu cầu thực là những khoản tín dụng an toàn nhất. Ngược lại, nếu vốn chảy vào hoạt động đầu cơ, các dự án chưa hoàn thiện pháp lý, đó là nguồn gốc của rủi ro hệ thống.

Để thực hiện mục tiêu này, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ theo hướng chủ động, linh hoạt, bám sát diễn biến kinh tế vĩ mô. Năm 2026, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống được định hướng khoảng 15%, trong đó ưu tiên dòng vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và bất động sản khu công nghiệp.

Một điểm mới đáng chú ý là từ cuối tháng 5, phần dư nợ tín dụng tăng thêm dành cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất không còn tính vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng, qua đó tạo thêm dư địa để các tổ chức tín dụng mở rộng cho vay ở các lĩnh vực ưu tiên.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 40%, góp phần tăng khả năng đáp ứng nhu cầu vốn cho các dự án quy mô lớn.

"Về lâu dài, thị trường cần phát triển đồng bộ các kênh huy động vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, quỹ đầu tư bất động sản, thị trường chứng khoán và thu hút vốn ngoại thông qua hoạt động M&A nhằm giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng", Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê nêu rõ.

Ở góc độ hoàn thiện thể chế, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Thanh tra Chính phủ) Trần Đăng Vinh nhận định, muốn khơi thông nguồn lực cho thị trường, trước hết phải củng cố niềm tin bằng hệ thống pháp luật ổn định, minh bạch và khả thi.

Thanh tra không chỉ có nhiệm vụ phát hiện sai phạm mà còn phải đồng hành cùng quá trình hoàn thiện chính sách, nhận diện sớm các rủi ro và tháo gỡ vướng mắc để những dự án đủ điều kiện pháp lý có thể được triển khai nhanh hơn.

"Đối với doanh nghiệp, thời gian là tài sản. Vì vậy, cần giảm tối đa các thủ tục không cần thiết, phân định rõ trách nhiệm giữa các cơ quan và tăng cường chia sẻ dữ liệu để rút ngắn thời gian xử lý dự án", Vụ trưởng Vụ Pháp chế nói.