Dòng chảy tiền trên thị trường bất động sản: những tín hiệu mới

Cụ thể hơn, thị trường đã có những tín hiệu tích cực trong ngắn hạn như tăng trưởng tín dụng phục hồi trên nền lãi suất ở mức thấp, một số dự án khởi động trở lại, trái phiếu có cơ hội “hạ cánh mềm”, tiếp tục hỗ trợ cơ cấu nợ…

Các tín hiệu này cho thấy sự lạc quan trong ngắn hạn, giúp kéo dài thời gian và hỗ trợ cho nỗ lực tái cấu trúc của các doanh nghiệp trên thị trường, trong khi kỳ vọng sự đổi thay lớn hơn sẽ đến từ những quy định pháp lý mới trong tương lai.

Đây là nội dung chia sẻ của các diễn giả tham gia tại tọa đàm “Khơi thông dòng tiền bằng cách nào”, nằm trong khuôn khổ sự kiện Diễn đàn Tài chính – Bất động sản năm 2024 do Tạp chí Kinh tế Sài Gòn tổ chức, diễn ra sáng ngày 29-5.

Tín hiệu hồi phục rõ ràng hơn

Theo ông Hoàng Huy, Giám đốc Phòng Nghiên cứu Khách hàng Tổ chức, Khối Phân tích, Công ty chứng khoán Maybank, dòng tiền của doanh nghiệp đang có những tín hiệu cải thiện tích cực, sau khi bị đứt gãy kể từ sự kiện Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát vào năm 2022.

Cụ thể, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đã bắt đầu quay trở lại, mặt bằng lãi suất thấp cũng khiến người mua mạnh dạn giải ngân hơn trong bối cảnh Chính phủ cho phép các dự án tái khởi động. Một số doanh nghiệp chủ động phát hành cổ phiếu, bán tài sản, giảm đòn bẩy nợ.

Bên cạnh việc thu hút dòng vốn tín dụng nhiều hơn từ cuối năm ngoái đến nay, sự tích cực hơn từ thị trường trái phiếu cũng đã giúp hỗ trợ thanh khoản của các doanh nghiệp, khi Nghị định 08 cho phép giãn nợ thêm hai năm, cũng như các hoạt động hỗ trợ cơ cấu nợ từ phía Ngân hàng Nhà nước.

“Nhìn chung thì dòng tiền đã quay trở lại, mặc dù chậm, nhưng điểm tồi tệ nhất của thị trường đã qua”, ông Huy đánh giá.

Trong khi đó, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cũng đang có những điểm tích cực, theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM.

Số liệu cho thấy tăng trưởng tín dụng bất động sản có dấu hiệu tăng trưởng trở lại từ tháng 1 đến nay, trong đó tháng 4 vừa qua tăng cao nhất. Tổng dư nợ bất động sản trên địa bàn TPHCM cuối tháng 4 tăng 1,6% so với cuối năm ngoái, trong đó phần lớn đến từ người vay mua để ở (chiếm 68%).

Theo ông Lệnh, tín dụng ngân hàng đóng góp vai trò quan trọng cho lĩnh vực bất động sản và hiện đang có hiệu ứng chính sách tích cực. Theo đó, lý do hoạt động tín dụng tích cực hơn một phần đến từ mặt bằng lãi suất cho vay ở mức thấp, một phần từ hiệu ứng chính sách, thực thi một số luật mới giúp khắc phục những tồn tại.

Các diễn giả cho rằng thị trường đang có những tín hiệu tích cực ngắn hạn, và chờ sự hồi phục mạnh mẽ hơn đến từ cải cách pháp lý và sự xoay sở của các doanh nghiệp. Ảnh: v.D.

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA), đưa ra khẳng định đã có những tín hiệu rõ ràng cho thấy thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất từ trước đến nay. Theo đó, thị trường sẽ bắt đầu phục hồi từ cuối năm 2024, tuy chậm mà chắc.

Ở góc độ theo dõi dòng vốn đầu tư từ khối ngoại, ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó tổng giám đốc KCN Việt Nam, đánh giá dòng vốn tiếp tục diễn biến tích trong bối cảnh Việt Nam vẫn là điểm đến thu hút đầu tư.

“Ngoài yếu tố khách quan như xu hướng chuyển dịch sản xuất, cũng cần ghi nhận sự tích cực đến từ chính sách của Chính phủ giúp thu hút đầu tư, tạo niềm tin cho nhà đầu tư nước ngoài”, ông Minh nói.

Khơi thông dòng tiền như thế nào?

Tuy có những tín hiệu hồi phục rõ ràng hơn, nhưng các diễn giả cũng đánh giá chung rằng thị trường vẫn đối diện với nhiều khó khăn trong thời gian tới, ít nhất là trong ngắn hạn khi các quy định mới trong các bộ luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản cần thêm thời gian để “ngấm”.

Ông Châu nói rằng trong tình hình hiện nay, các doanh nghiệp phải giải quyết bài toán khó nhất là vốn, tiếp theo là thị trường. “Chỉ khi nào nhà đầu tư xuống tiền thì thị trường mới hồi phục cơ bản và bền vững”, ông Châu đánh giá.

Mặt khác, ông Châu cũng đặt vấn đề thêm về những khó khăn của thị trường nhìn từ phía người vay, khi lãi suất các khoản vay mới thì thấp nhưng các khoản vay cũ thì vẫn còn cao. Mặc dù khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản có khoảng 70% đến từ yếu tố pháp lý, vị này cũng đề nghị cần thêm các giải pháp “phi tín dụng” để tháo gỡ cho hoạt động tín dụng liên quan.

Còn theo ông Lệnh, khi một dự án đầy đủ hồ sơ pháp lý, thì các ngân hàng hoàn toàn có thể đáp ứng và luôn tìm cách tiếp cận để cho vay. Còn để khơi thông dòng vốn tín dụng thì hiện nay thị trường đã có những chuyển biến tích cực, nhưng vấn đề thanh khoản thì cần tính “linh hoạt” của thị trường thì mới có thể tháo gỡ.

Chẳng hạn, ông Lệnh nêu ví dụ như tăng trưởng tín dụng lĩnh vực Khu công nghiệp, Khu chế xuất trong 4 tháng đầu năm tại địa bàn lên tới 9,5%, cao hơn rất nhiều so với tốc độ chung của ngành. “Điều này chứng tỏ thị trường tự điều tiết rất linh hoạt và thông minh, tức nhóm ngành nào tốt thì tín dụng đều đáp ứng và hỗ trợ. Các tổ chức tín dụng luôn sẵn sàng đáp ứng vốn của doanh nghiệp, miễn là dự án đủ điều kiện”, ông Lệnh phân tích.

Với các doanh nghiệp bất động sản, theo ông Huy, các giải pháp khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp hiện nay tập trung chủ yếu ở các giải pháp tình thế từ đàm phán gia hạn trái phiếu, bên cạnh tập trung vào tín dụng ngân hàng.

Một giải pháp khác đang được đẩy mạnh là tăng cường huy động thêm vốn, tức tăng vốn chủ sở hữu. Theo thống kê doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang có kế hoạch phát hành lượng vốn kỷ lục. Tuy nhiên, ông Huy cho rằng kênh này cũng đang vẫn bị “kẹt” và kỳ vọng được tháo gỡ và đẩy mạnh hơn trong thời gian tới, nhằm nâng cao nội lực cho các doanh nghiệp.

Còn ông Minh của KCN Việt Nam, cho biết để khơi thông dòng tiền, các nhà đầu tư nước ngoài kỳ vọng vào cơ chế, hành lang pháp lý rõ ràng, thuận lợi hơn, cũng như kỳ vọng việc đẩy nhanh các dự án công, liên kết ngành, từ đó giúp giảm thiểu chi phí logistics và nâng cao sức cạnh tranh.

Từ phía doanh nghiệp, ông Minh nói thêm rằng cần phải luôn theo dõi thị trường và “tiến hóa” hàng ngày, nắm bắt nhu cầu để điều chỉnh, nâng cao chất lượng dịch vụ cho nhiều nhà đầu tư hơn.

“Chẳng hạn như trong phân khúc bất động sản công nghiệp, ai cũng mong muốn tìm nhà đầu tư lớn, nhưng KCN lại tập trung và thu hút hỗ trợ cho nhóm khách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ, vốn được ít người nhắc đến. Nghị định 35 nói về Khu công nghiệp sinh thái, kinh tế tuần hoàn, kinh tế phụ trợ, KCN cũng cố gắng thu hút đầu tư theo góc độ này”, ông Minh nói.

Nhìn chung, môi trường pháp lý mới đang được các cơ quan chức năng cân nhắc sẽ ảnh hưởng đến doanh nghiệp trong dài hạn, còn bài toán hiện hữu của doanh nghiệp hiện nay vẫn là đảm bảo thanh khoản cho chính mình trong ngắn hạn.

Dũng Nguyễn