Gỡ 'nút thắt' về thủ tục hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Yêu cầu từ thực tiễn

Theo quy định tại Thông tư số 42/2025/TT-BCTcủa Bộ Công Thương, “hợp đồng mua bán căn hộ chung cư” thuộc danh mục sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý Nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Bên cạnh đó, nội dung hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn chịu sự điều chỉnh rất chặt chẽ bởi Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 cùng hệ thống nghị định, thông tư hướng dẫn.

“Trung bình mỗi bộ hợp đồng phải qua quy trình thẩm định, góp ý, chỉnh sửa, hoàn thiện, khiến tiến độ mở bán dự án bị chậm lại 1–3 tháng. Sự chậm trễ này ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền của doanh nghiệp và quyền lợi của người mua nhà. Việc yêu cầu thêm một bước đăng ký hợp đồng theo mẫu tại Bộ Công Thương hoặc sở công thương địa phương không khác “giấy phép con”, làm gia tăng chi phí tuân thủ và kéo dài thời gian triển khai dự án” – Giám đốc sàn giao dịch BĐS Đông Dương Land Lò Thị Dung cho hay.

Loại bỏ “hợp đồng mua bán căn hộ chung cư” ra khỏi danh mục phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung tại Thông tư số 42/2025/TT-BCT là yêu cầu từ thực tiễn. Ảnh: Doãn Thành

Theo chuyên gia pháp lý BĐS, luật sư Trịnh Hữu Đức, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không đơn thuần là một giao dịch tiêu dùng thông thường. Đây là loại hợp đồng có giá trị lớn, gắn với tài sản hình thành trong tương lai, quyền sở hữu, nghĩa vụ tài chính, bảo lãnh ngân hàng, tiến độ bàn giao, bảo hành, bảo trì… Hệ thống pháp luật chuyên ngành đã quy định cụ thể các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng, từ điều khoản về diện tích sử dụng riêng – chung, kinh phí bảo trì 2%, cho đến chế tài xử lý vi phạm…

Thậm chí, mẫu hợp đồng mua bán căn hộ còn được hướng dẫn chi tiết trong các văn bản dưới luật của Bộ Xây dựng. Do đó, khi tiếp tục đưa loại hợp đồng này vào danh mục phải đăng ký theo quy định của pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, đã xuất hiện sự giao thoa, thậm chí mâu thuẫn trong cách tiếp cận quản lý.

“Nếu coi mọi giao dịch mua bán căn hộ là quan hệ tiêu dùng thuần túy, thì sẽ bỏ qua đặc thù của thị trường BĐS nơi các bên đều phải đáp ứng điều kiện pháp lý rất nghiêm ngặt. Ngược lại, nếu quản lý bằng cơ chế chuyên ngành nhưng vẫn áp thêm thủ tục đăng ký hợp đồng theo mẫu, sẽ dẫn đến trùng lặp. Chính vì vậy, chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ nhằm bảo đảm nguyên tắc một vấn đề chỉ do một cơ quan chịu trách nhiệm chính, tránh tình trạng chồng chéo giữa các cơ quan” – luật sư Trịnh Hữu Đức nhìn nhận.

Tác động tích cực tới môi trường đầu tư

Cũng theo luật sư Trịnh Hữu Đức, trong bối cảnh Chính phủ đang quyết liệt cải cách thủ tục hành chính, thúc đẩy phục hồi và phát triển kinh tế, việc rà soát, loại bỏ những quy định không còn phù hợp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Thị trường BĐS năm 2026 được dự báo bước vào chu kỳ hồi phục mạnh mẽ hơn sau giai đoạn thanh lọc, nếu quy trình pháp lý được rút gọn, doanh nghiệp sẽ chủ động hơn trong kế hoạch mở bán, ký kết hợp đồng, huy động vốn hợp pháp.

Việc bỏ yêu cầu đăng ký hợp đồng theo mẫu, thay vào đó là cơ chế giám sát tập trung vào khâu hậu kiểm sẽ có tác động tích cực đến môi trường đầu tư. Ảnh: Doãn Thành

“Việc bỏ yêu cầu đăng ký hợp đồng theo mẫu, thay vào đó là cơ chế giám sát sẽ tập trung vào khâu hậu kiểm và thực thi pháp luật chuyên ngành. Các quyền lợi của người mua nhà vẫn được bảo đảm bởi hệ thống quy định chặt chẽ trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, chi phí tuân thủ pháp luật cuối cùng vẫn được tính vào giá bán. Khi giảm bớt thủ tục, doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí, qua đó có thể góp phần ổn định giá thành sản phẩm, tăng tính cạnh tranh của thị trường” – luật sư Trịnh Hữu Đức phân tích.

Ông Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, sau khi “hợp đồng mua bán căn hộ chung cư” được đưa ra khỏi danh mục phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, cơ quan quản lý vẫn cần tiếp tục rà soát các loại hợp đồng khác trong lĩnh vực BĐS để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Nếu không thực hiện song song các bước điều chỉnh, nguy cơ phát sinh khoảng trống hoặc chồng chéo quy định là hoàn toàn có thể xảy ra.

Ở góc độ người mua nhà, vị chuyên gia nhấn mạnh việc nâng cao nhận thức pháp lý là yếu tố then chốt. Người dân cần chủ động tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý của dự án trước khi ký kết hợp đồng, nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào cơ chế “tiền kiểm”. Cùng với đó, sự phân công rõ ràng giữa các bộ, ngành, đặc biệt là giữa Bộ Công Thương và Bộ Xây dựng, sẽ giúp nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, tránh tình trạng chồng chéo hoặc đùn đẩy trách nhiệm.

Theo ông Lượng, giải pháp cốt lõi để bảo vệ người mua nhà không nằm ở việc “duyệt hợp đồng”, mà nằm ở tính minh bạch của dự án. Các dự án BĐS cần công khai đầy đủ tình trạng pháp lý như quy hoạch, giấy phép xây dựng, bảo lãnh ngân hàng; đồng thời đẩy mạnh số hóa dữ liệu dự án trên cổng thông tin của cơ quan quản lý. Khi được tiếp cận đầy đủ và minh bạch thông tin, người dân sẽ có cơ sở để tự đánh giá rủi ro và đưa ra quyết định phù hợp.

“Bên cạnh đó, cần xây dựng cơ chế tài chính minh bạch, tăng cường giám sát việc ngân hàng thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, kiểm soát dòng tiền của khách hàng theo đúng quy định. Việc bãi bỏ thủ tục đăng ký hợp đồng theo mẫu chắc chắn sẽ rút ngắn thời gian triển khai dự án, giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chính quyền địa phương trong việc tăng cường năng lực giám sát và hậu kiểm, nhằm bảo đảm thị trường vận hành minh bạch, lành mạnh và bền vững” – TS Trần Xuân Lượng cho hay.

Các chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp đều kỳ vọng, việc rà soát, điều chỉnh Thông tư số 42/2025/TT-BTC hoàn tất không chỉ tháo gỡ một trong những vướng mắc kéo dài liên quan đến thủ tục hành chính, bảo đảm tính đồng bộ giữa pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và hệ thống pháp luật chuyên ngành về nhà ở, kinh doanh BĐS, mà còn góp phần tạo nền tảng cần thiết cho một chu kỳ tăng trưởng ổn định, chuyên nghiệp và minh bạch hơn của thị trường BĐS.

Doãn Thành