GÓC NHÌN CHUYÊN GIA: HOÀN THIỆN HÀNH LANG PHÁP LÝ NHẰM THÁO GỠ KHÓ KHĂN, PHỤC HỒI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ỔN ĐỊNH, LÀNH MẠNH, BỀN VỮNG

Theo nghiên cứu của các nhà kinh tế, thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế và có tác động lan tỏa rất lớn ở hầu hết các quốc gia. Kết quả nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản châu Âu cho thấy bất động sản đóng góp trực tiếp từ 4-5% GDP, các tác động lan tỏa tạo ra 6% GDP và đầu tư xây dựng chiếm khoảng 18% GDP của các quốc gia. Ở các nền kinh tế mới nổi như Việt Nam, tính tổng thể nhà ở đóng góp từ 6,9-18,5% GDP.

Việc xây dựng khung khổ pháp lý để khuyến khích thị trường bất động sản hoạt động một cách lành mạnh là nhiệm vụ quan trọng của Nhà nước. Bài viết này xin đề xuất một số giải pháp về xây dựng, hoàn thiện hành lang pháp lý thông qua hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) để đáp ứng cho sự phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.

1. Tối đa hóa huy động nguồn lực cho các dự án bất động sản

Phiên bản mới nhất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Chính phủ trình Quốc hội đã đề xuất cơ chế đột phá nhằm huy động tối đa nguồn lực cho các dự án đầu tư. Trong đó, một vấn đề nổi cộm liên quan đến huy động nguồn lực đất đai thời gian qua là cơ chế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án khu đô thị, nhà ở thương mại.

Tại các bản dự thảo luật trước đây đều theo phương án: Nhà đầu tư phải đang có hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần thì mới được thực hiện dự án nhà ở thương mại. Phương án này thu hẹp các trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại so với luật hiện hành (Luật số 03/2022/QH15 quy định nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở và đất khác). Trong khi quy định của Luật số 03/2022/QH15 vốn đã được coi là quá hẹp, gây tắc nghẽn cho khoảng 300 dự án nhà ở trong cả nước (nhà đầu tư đã “gom đất” nhưng không triển khai được vì không có đất ở).

Nguồn: Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia.

Tại báo cáo số 598/BC-CP ngày 23/10 về một số nội dung đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ đã đề xuất chỉnh lý dự thảo theo hướng đột phá: bãi bỏ hoàn toàn các yêu cầu về loại đất mà nhà đầu tư phải đang có hoặc nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, Chính phủ đề xuất bãi bỏ quy định tại khoản 4 Điều 123; khoản 1, khoản 6 Điều 128 dự thảo (trước đây quy định chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại với trường hợp đang có hoặc nhận chuyển nhượng đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần).

Hướng sửa đổi này hoàn toàn phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai. Cụ thể, Nghị quyết 18 bên cạnh quy định “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” cũng cho phép “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”. Như vậy, Nghị quyết 18 quy định rất mở, cho phép địa phương linh hoạt giữa phương án thu hồi đất để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu (cơ chế hành chính) với phương án cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (cơ chế dân sự).

Báo cáo của Chính phủ cũng nhận định rõ: các trường hợp thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để phát triển đô thị chủ yếu xảy ra tại khu vực phát triển mới mà thường chưa có đất ở, trong khi chủ trương của Nhà nước là đẩy mạnh đô thị hóa, chỉnh trang đô thị. Do đó, việc loại bỏ yêu cầu phải có sẵn một tỷ lệ đất ở mới được triển khai dự án là phù hợp với thực tiễn, giúp tháo gỡ các dự án đang ách tắc thủ tục. Việc phát huy cơ chế thỏa thuận dân sự tạo lập quỹ đất cho dự án cũng giúp hạn chế khiếu kiện của người dân khi áp dụng cơ chế thu hồi đất bắt buộc.

Việc phát huy cơ chế thỏa thuận dân sự tạo lập quỹ đất cho dự án cũng giúp hạn chế khiếu kiện của người dân khi áp dụng cơ chế thu hồi đất bắt buộc. (ảnh minh họa)

Tôi tán thành với phương án sửa đổi này bởi lợi ích trước mắt là có thể giúp tháo gỡ tắc nghẽn cho khoảng 300 dự án nhà ở trong cả nước, còn lợi ích lâu dài là giúp phát huy cơ chế bình đẳng thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân trong chuyển dịch đất đai tự nguyện, tránh thu hồi đất bắt buộc. Vấn đề quan trọng là khi nhà đầu tư được chuyển mục đích sử dụng đất, việc định giá đất phải đảm bảo phù hợp thị trường để doanh nghiệp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, điều tiết hài hòa chênh lệch địa tô.

2. Chuẩn hóa các trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng đã đề ra nhiệm vụ cụ thể cho việc sửa đổi Luật Đất đai: “Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước.”

Đây là chủ trương đúng đắn và phù hợp với bản chất của các loại đất sản xuất, kinh doanh: Đó là một tư liệu sản xuất quan trọng. Nếu các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được thuê đất trả tiền hàng năm thì sẽ chấm dứt hiện tượng “ôm đất”, “găm giữ đất” - hiện tượng đang diễn ra tràn lan. Nguyên nhân chủ yếu của hiện tượng “ôm đất” là do cơ quan nhà nước cho phép nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê. Luật Đất đai quy định doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần phải đầu tư công trình.

Nếu phải thuê đất trả tiền hàng năm thì chủ đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản trên đất đi kèm quyền thuê đất khi đã đầu tư xây dựng hoàn thiện theo đúng quy hoạch, thiết kế. Sự sửa đổi trong dự thảo Luật Đất đai sẽ khiến người dân phải sớm đầu tư xây dựng công trình để đưa đất vào sử dụng.

Tuy nhiên, cần xem xét các trường hợp ngoại lệ được thuê đất trả tiền một lần. Về các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm (Điều 121 dự thảo luật), người viết nhất trí cao với ý kiến của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ tại cuộc họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai sửa đổi (Thông báo kết luận số 2751/TB-TTKQH ngày 29/8/2023). Theo đó, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh: “Nghị quyết 18 không cấm cho thuê đất trả tiền một lần. Các dự án đầu tư đất đai mà sản phẩm gắn liền với quyền sử dụng đất không tách thửa được nhưng phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đưa vào kinh doanh được thì phải cho phép thuê đất trả tiền một lần.”

Tại Điều 121 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa kịp thời tiếp thu phương án này, mới chỉ quy định các trường hợp được lựa chọn thuê đất trả tiền một lần gồm: “Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, khu công nghệ thông tin tập trung, khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; công trình công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng; dự án nhà ở để cho thuê”.

Như vậy, các dự án kinh doanh bất động sản mà không phải dự án nhà ở, hoặc các sản phẩm bất động sản xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ trong dự án nhà ở (không phục vụ hoạt động du lịch) thì không được xem xét cho thuê đất trả tiền một lần.

Tôi cho rằng cần bổ sung các dự án trên thuộc trường hợp được thuê đất trả tiền một lần bởi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đều cho phép người thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản gắn liền với đất khi thỏa mãn một số điều kiện. Tuy nhiên việc xác định chủ thể nào phải nộp tiền thuê đất trong thời gian còn lại (sau khi bán tài sản) sẽ tiềm ẩn nhiều vướng mắc.

Giả định dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định trường hợp bán từng phần diện tích, hạng mục của công trình xây dựng cho nhiều người mà không đủ điều kiện để tách thành thửa đất riêng biệt thì người bán tài sản phải tiếp tục nộp tiền thuê đất (không chuyển giao quyền thuê đất cho người mua), sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua tài sản nếu chủ đầu tư rơi vào trạng thái thua lỗ, không có khả năng tiếp tục nộp tiền thuê đất (cũng là rủi ro cho ngân sách nhà nước).

Ngược lại, nếu dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định trường hợp trên, nhóm người mua tài sản kế thừa quyền, nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hàng năm thì sẽ tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp trong trường hợp có một số đồng sử dụng đất không nộp tiền thuê đất.

Như vậy, trường hợp này Nhà nước cần cho phép chủ đầu tư được thuê đất trả tiền một lần để đảm bảo hoạt động kinh doanh diễn ra ổn định, bảo vệ quyền lợi cho bên mua tài sản cũng như cho ngân sách nhà nước.

Kiến nghị: Bổ sung trường hợp “sử dụng đất để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản mà không đủ điều kiện tách thửa” được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

3. Tạo lập quỹ đất cho các dự án du lịch, nghỉ dưỡng

a, Thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí

Ngày 16/01/2017, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 08-NQ/TW về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Ngày 22/01/2020, Thủ tướng Chính phủ cũng có Quyết định số 147/QĐ-TTg ban hành Chiến lược phát triển du lịch đến năm 2030, trong đó đặt mục tiêu ngành du lịch đóng góp lên đến 12-14% GDP vào năm 2025, đóng góp 15-17% GDP năm 2030.

Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay vẫn chưa có chính sách mang tính đột phá để tiếp cận đất đai thực hiện các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng; đặc biệt các dự án tổ hợp du lịch trọng điểm có quy mô lớn, có thể tạo ra sức bật tăng trưởng kinh tế và giải quyết nhu cầu việc làm cho một khu vực.

Bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 gồm 32 khoản; theo đó, rất nhiều các lĩnh vực kinh doanh khác được hỗ trợ, tiếp cận đất đai thông qua cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, Điều 79 không có trường hợp thu hồi đất cho phát triển du lịch, vui chơi, giải trí (gồm cả các dự án tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn, tầm cỡ quốc tế). Trong khi đó, các dự án du lịch nghỉ dưỡng luôn đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội bền vững của các địa phương.

Cụ thể, các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được nêu tại Điều 79 dự thảo hiện nay vẫn vắng bóng các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí thông thường. Dự thảo chỉ quy định thu hồi đất phục vụ dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27 Điều 79). Như vậy, dự án phải “dính” một phần chức năng ở (không quy định mức độ nào, tỷ lệ bao nhiêu phần trăm) thì Nhà nước mới được thu hồi đất.

Xuất phát từ Nghị quyết số 08-NQ/TW về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, người viết tán thành với đề xuất cần cho phép thu hồi đất với các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở).

Chẳng hạn tại các địa điểm phù hợp để làm du lịch (các khu vực ven biển còn hoang sơ, dân cư thưa thớt, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội còn nhiều khó khăn... thuộc địa bàn cần thu hút đầu tư) thì cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực.

Thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thực hiện các dự án du lịch trọng điểm thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn. (ảnh minh họa)

Thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thực hiện các dự án du lịch trọng điểm thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn (ví dụ các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng quy mô lớn hàng nghìn héc-ta, vốn đâu tư vài tỷ USD) để thu hút các nhà đầu tư chiến lược, tiềm năng, giàu năng lực. Điều này tiếp tục làm mất đi nhiều cơ hội khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả cũng như cơ hội phát triển “mũi nhọn” du lịch mà nhiều địa phương có thế mạnh và đang hướng tới.

Nếu không cho phép thu hồi đất để làm dự án du lịch thì nhà đầu tư muốn làm dự án du lịch bất kỳ quy mô nào sẽ phải thực hiện thỏa thuận với người dân. Như vậy, chắc chắn sẽ loại bỏ ngay từ đầu một nhóm đối tượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (do các tổ chức này không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân mà buộc phải tiếp cận đất đai thông qua việc Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất). Trong khi tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mới là doanh nghiệp mạnh về năng lực tài chính, năng lực kinh nghiệm để triển khai các dự án lớn.

Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc. Để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải bổ sung một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất. Điều đó gây ra hệ lụy là quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực; hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch, việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án (đồng thời phải có các chức năng giáo dục, y tế, văn hóa..., hạ tầng xã hội khác kèm theo) sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng (ví dụ vấn đề rác thải, nước thải sinh hoạt, phơi quần áo của cư dân... khiến du khách mất thiện cảm).

Kiến nghị: Bổ sung vào Điều 79 dự thảo trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần không có chức năng nhà ở (có thể bổ sung tiêu chí tối thiểu về quy mô diện tích, quy mô vốn đầu tư… của dự án du lịch để được thu hồi đất, hoặc giao Chính phủ quy định).

b, Miễn, giảm tiền thuê đất cho dự án du lịch, nghỉ dưỡng

Tại Điều 158 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, gồm: “Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ”.

Như vậy, không chỉ “ngăn chặn” việc thu hồi đất thực hiện các dự án du lịch, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn loại bỏ việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ khỏi đối tượng miễn, giảm tiền thuê đất. Điều đó dẫn đến các dự án tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng (có hình thức sử dụng đất là đất thương mại, dịch vụ) sẽ không được miễn hoặc giảm tiền thuê đất cho dù triển khai tại bất kỳ địa bàn nào, với bất kỳ quy mô nào.

Quy định này chưa hợp lý bởi tại các khu vực có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội còn nhiều khó khăn, thuộc địa bàn cần thu hút đầu tư; hoặc trường hợp nhà đầu tư bỏ vốn thực hiện dự án có quy mô vốn đầu tư lớn, xây dựng dự án tổ hợp nghỉ dưỡng cao cấp thu hồi vốn chậm... thì Nhà nước cần khuyến khích bằng cách miễn, giảm tiền thuê đất.

Việc miễn, giảm tiền thuê đất sẽ giúp nhà đầu tư tiết kiệm chi phí đầu tư vào đất để tạo lập công trình trên đất, góp phần tạo ra dự án du lịch cao cấp, sang trọng, thu hút nhiều du khách trong và ngoài nước. Thay vì thu tiền thuê đất, Nhà nước có thể thu từ thuế, phí và các nguồn thu khác khi dự án đi vào khai thác, vận hành.

Kiến nghị: Bổ sung việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ để thực hiện dự án du lịch, nghỉ dưỡng tại khu vực có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội khó khăn, thuộc địa bàn cần thu hút đầu tư, hoặc trường hợp dự án có quy mô vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm... thì được miễn, giảm tiền thuê đất.

Nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay rất lớn bởi đây là phân khúc bất động sản quan trọng, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

4. Cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu của người thu thập thấp, người lao động

Nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay rất lớn bởi đây là phân khúc bất động sản quan trọng, đáp ứng nhu cầu thực của người dân, ít có tính đầu cơ, “tích sản”. Tuy nhiên các địa phương trong cả nước hiện gặp nhiều khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội bởi các vướng mắc về thể chế, pháp luật. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 3/2023, cả nước đã hoàn thành 307 dự án, cung cấp khoảng 157.000 căn nhà ở xã hội với tổng diện tích 7.950.000m2.

Tại Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030. Để đạt được tốc độ tăng trưởng thần kỳ ấy (gấp khoảng 10 lần những năm qua) thì cần có những chính sách mang tính đột phá để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Qua nghiên cứu dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), có thể nhận thấy dự thảo chưa có điểm sáng thực sự nổi bật về cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vẫn chưa đủ hấp dẫn.

Dự thảo vẫn duy trì những ưu đãi của Luật Nhà ở hiện hành (vốn chưa đủ thu hút doanh nghiệp quan tâm) về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; về ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; về vay vốn lãi suất ưu đãi... Trong khi đó, dự thảo lại bỏ đi một ưu đãi đã được áp dụng trong luật hiện hành (mà đã từng bước thu hút được một số nhà đầu tư tham gia).

Cụ thể, tại điểm d khoản 2 Điều 85 dự thảo luật quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại để kinh doanh (diện tích đất không quá 20% tổng diện tích đất ở của dự án), được hạch toán riêng và hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh này (không tính vào lợi nhuận định mức 10% của phần diện tích nhà ở xã hội).

Ưu đãi này kém hấp dẫn hơn ưu đãi tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP trước đây: cho phép chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại); hoặc nếu không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại thì được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh theo giá thương mại.

Mặc dù về lý thuyết, phương án của dự thảo hiện nay có thể cho phép chủ đầu tư được lợi nhuận cao hơn 10% (gồm 10% lợi nhuận đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội và phần lợi nhuận từ kinh doanh diện tích thương mại); so với Luật Nhà ở hiện hành thì lợi nhuận định mức của chủ đầu tư bị khống chế chung tối đa là 10%.

Mặc dù lợi nhuận (về lý thuyết) theo Luật Nhà ở hiện hành có thể thấp hơn nhưng tính thanh khoản lại cao hơn. Ví dụ: Nhờ được bố trí quỹ đất nhà ở thương mại nên chủ đầu tư có thể bán nhà ở thương mại với giá 20 triệu đồng/m2 để bù đắp cho nhà ở xã hội (bán với giá 8 triệu đồng/m2), như vậy cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội đều nhắm đến đúng đối tượng (người giàu mua nhà thương mại, người nghèo mua nhà xã hội), sản phẩm có tính thanh khoản cao, chủ đầu tư có thể bán hết sản phẩm trong 01 năm.

Ngược lại, vẫn trường hợp trên mà chủ đầu tư không được bố trí quỹ đất nhà ở thương mại trong dự án, 100% là nhà ở xã hội và bán với giá 12 triệu đồng/m2. Do mức giá này quá cao so với người thu nhập thấp nên tính thanh khoản thấp, khiến chủ đầu tư phải mất 3 năm mới bán hết. Trường hợp này, do phải chịu lãi suất vay tín dụng nên chủ đầu tư hầu như không còn lợi nhuận.

Giải pháp thay thế là cho phép chủ đầu tư được xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại để kinh doanh trong phạm vi dự án nhà ở xã hội là không thực chất bởi việc cung cấp dịch vụ, tiện ích cho nhóm người có thu nhập thấp (100% ở nhà ở xã hội) sẽ không tạo ra lợi nhuận đủ hấp dẫn với nhà đầu tư.

Cũng cần lưu ý, mọi chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đều nhằm hướng đến ưu đãi cho người thụ hưởng cuối cùng là các khách hàng sở hữu, sử dụng. Trở lại ví dụ nêu trên, nếu chủ đầu tư không được bố trí quỹ đất nhà ở thương mại trong dự án, dẫn đến 100% là nhà ở xã hội và bán với giá 12 triệu đồng/m2 thì đối tượng bị thiệt hại lớn nhất chính là người thụ hưởng cuối cùng - các khách hàng sử dụn nhà ở xã hội. Trong khi nếu giữ nguyên cơ chế ưu đãi theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì chủ đầu tư có thể bán nhà ở xã hội với giá 8 triệu đồng/m2.

Sự điều chỉnh cơ chế ưu đãi theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ dẫn đến thiệt thòi cho người dân, khiến nhóm đối tượng yếu thế phải mua nhà ở xã hội với giá cao hơn và làm mất đi tính chất tốt đẹp, nhân văn từ sự chia sẻ “người giàu gánh đỡ người nghèo” đã bước đầu phát huy hiệu quả của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Kiến nghị: Bổ sung quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở thương mại; hoặc nếu không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại thì được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh theo giá thương mại nhằm thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp trong phát triển nhà ở xã hội và giảm giá nhà ở xã hội./.