GS.TS Hoàng Văn Cường: Siết chuyển nhượng nhà ở xã hội là chưa đủ

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, hiệu quả chính sách cuối cùng không nằm ở số dự án được công bố hay số căn hộ được khởi công, mà ở việc người thuộc diện thụ hưởng có thực sự tiếp cận được nhà ở phù hợp hay không

Thước đo là người dân có nhà

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội khóa XV, nhu cầu nhà ở xã hội lớn trong khi nguồn cung hạn chế là nguyên nhân cơ bản dẫn đến mất cân đối cung - cầu. Nhu cầu này đến từ người thu nhập thấp, người trẻ mới lập gia đình và lao động có thu nhập không ổn định, đặc biệt là những người từ nông thôn đến thành phố làm nghề tự do.

Với những nhóm này, tích lũy đủ tiền mua nhà ở thương mại rất khó khăn, nhất là khi giá nhà tại các đô thị lớn cao hơn nhiều lần so với thu nhập. Nhà ở xã hội vì thế trở thành cơ hội quan trọng để có chỗ ở ổn định. Tuy nhiên, số lượng nhà được xây dựng chưa đáp ứng nhu cầu, khiến nhiều người thuộc diện thụ hưởng vẫn khó tiếp cận.

Do được hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước, giá nhà ở xã hội thấp hơn nhà ở thương mại. Theo Giáo sư, chênh lệch này có thể khiến một số người tìm cách mua nhà để hưởng lợi, thậm chí chuyển nhượng lại khi giá nhà tăng, đưa căn hộ đến tay người có điều kiện kinh tế tốt hơn.

GS.TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội khóa XV

Từ thực tế đó, đề xuất siết điều kiện chuyển nhượng sau 5 năm có thể góp phần giữ quỹ nhà ở xã hội phục vụ đúng đối tượng. GS.TS Hoàng Văn Cường đánh giá đây là biện pháp có tác động nhất định, bởi người mua không thể tự do chuyển nhượng mà phải tuân thủ điều kiện về đối tượng nhận chuyển nhượng.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh, đây không phải giải pháp cốt yếu để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở xã hội. Nếu nguồn cung không tăng, nhu cầu của người dân vẫn không được đáp ứng, dù điều kiện chuyển nhượng được siết chặt đến đâu.

Điều cần thay đổi trước hết là cách đánh giá hiệu quả chính sách. Theo Giáo sư, số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, số công trình khởi công hay số căn hộ đang xây dựng chưa phản ánh chính xác khả năng đáp ứng nhu cầu. Dự án kéo dài nhiều năm chưa hoàn thành chưa thể tạo ra nguồn cung thực tế. Công trình đã xây xong nhưng thiếu hạ tầng đồng bộ cũng khó thu hút người dân đến sinh sống.

Thực tế, có những khu nhà ở xã hội không thu hút được người thuê. Nguyên nhân có thể không phải thiếu nhu cầu mà do vị trí dự án không phù hợp với nơi tập trung đông người thu nhập thấp. Người lao động cần chỗ ở thuận tiện cho công việc và sinh hoạt. Nếu nhà quá xa nơi làm việc, họ có thể chọn căn nhà chật hẹp hơn nhưng gần chỗ làm.

Bởi vậy, theo GS.TS Hoàng Văn Cường, thước đo sát nhất của chính sách phải là tỷ lệ người thuộc diện thụ hưởng, có nhu cầu thực sự tiếp cận được nhà ở xã hội. Đây mới là căn cứ cho thấy nguồn lực Nhà nước đã chuyển hóa thành chỗ ở cho người dân hay chưa, thay vì chỉ ghi nhận số dự án hoặc công trình hoàn thành.

Nếu nhà vẫn thiếu, phân bố không phù hợp hoặc vượt khả năng chi trả, người thu nhập thấp vẫn khó có cơ hội tiếp cận. Vì thế, bên cạnh kiểm soát giao dịch, chính sách cần tập trung tháo gỡ những điểm nghẽn khiến nguồn cung chưa tăng tương xứng với nhu cầu.

Gỡ điểm nghẽn đất đai, vốn và nhà cho thuê

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, điểm nghẽn lớn trong phát triển nhà ở xã hội trước hết nằm ở đất đai. Không phải địa phương nào cũng có sẵn quỹ đất phù hợp để doanh nghiệp triển khai dự án. Ngay cả khi được bố trí đất, vị trí không thuận tiện cũng có thể khiến nhà đầu tư e ngại, bởi nhà ở xã hội bị giới hạn về đối tượng mua và khả năng bán lại không giống nhà ở thương mại.

Bài toán vị trí phải gắn với quy hoạch và hạ tầng. Nhà ở xã hội cần được phát triển tại những khu vực thuận tiện giao thông, gần nơi tập trung việc làm và có hạ tầng đồng bộ, thay vì chỉ chú trọng bố trí được đất để xây dựng.

Vốn đầu tư cũng là trở ngại đáng kể. Theo phân tích của Giáo sư, dự án nhà ở xã hội thường có thời gian triển khai dài, vốn bị sử dụng trong nhiều năm, trong khi lợi nhuận chủ đầu tư bị khống chế. Ông nêu mức lợi nhuận khoảng 10% trong phần trao đổi và cho rằng, nếu doanh nghiệp phải vay vốn theo lãi suất thương mại, khoản lợi nhuận này có thể không đủ bù chi phí vốn.

Doanh nghiệp vẫn phải bảo đảm hiệu quả kinh doanh, trong khi nhà ở xã hội không thể bán theo cơ chế thị trường như nhà ở thương mại. Nếu ưu đãi về đất đai, vốn và thủ tục không đủ bù đắp chi phí đầu vào, việc thu hút nguồn lực đầu tư sẽ gặp khó khăn.

Vì vậy, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng cần có chính sách nhất quán về đất đai, quy hoạch, hạ tầng và ưu đãi tài chính. Doanh nghiệp phải có khả năng tiếp cận quỹ đất phù hợp, nguồn vốn với chi phí hợp lý và cơ chế đủ ổn định để tính toán hiệu quả dự án. Nếu không tháo gỡ được chi phí đầu vào, nguồn cung khó tăng như kỳ vọng.

Một hướng đi khác được Giáo sư nhấn mạnh là phát triển mạnh nhà ở xã hội cho thuê, thay vì chủ yếu tập trung vào nhà để bán. Với người thu nhập thấp, mua nhà đòi hỏi khoản tích lũy lớn và có thể khiến họ phải dành phần đáng kể thu nhập trong thời gian dài để trả nợ. Nhà cho thuê giúp họ có chỗ ở mà không phải huy động ngay một khoản tiền lớn.

Tuy nhiên, muốn phát triển nhà cho thuê, không thể chỉ khuyến khích doanh nghiệp xây dựng. Giá thuê phải phù hợp với thu nhập của người lao động, trên cơ sở giảm chi phí đầu vào của dự án, trong đó có chi phí đất đai và vốn đầu tư.

Người thuê cũng cần được bảo đảm sự ổn định về chỗ ở, có hợp đồng thuê đủ dài để yên tâm sinh sống, không phải thường xuyên lo bị yêu cầu chuyển đi. Nếu không an tâm về nơi ở lâu dài, họ sẽ ít lựa chọn thuê nhà, dù hình thức này giúp giảm gánh nặng tài chính ban đầu so với mua nhà.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp phải nhìn thấy hiệu quả khi đầu tư nhà cho thuê. Chủ đầu tư bỏ vốn lớn để xây dựng nhưng chỉ thu tiền thuê từng tháng với mức giá thấp. Nếu không được giảm chi phí đầu vào và tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, thời gian thu hồi vốn sẽ kéo dài, khiến doanh nghiệp không mặn mà. Theo Giáo sư, cần giải quyết đồng thời hai yêu cầu: giá thuê phù hợp với người dân và chi phí đầu tư đủ thấp để doanh nghiệp có thể vận hành.

GS.TS Hoàng Văn Cường cũng đề xuất nghiên cứu hình thành quỹ tài chính phát triển nhà ở xã hội, kết hợp ngân sách Nhà nước với các nguồn tiền dành riêng cho mục tiêu này. Chẳng hạn, cần nghiên cứu cơ chế sử dụng khoản tiền chủ đầu tư nộp thay cho nghĩa vụ dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội để bổ sung nguồn lực cho quỹ. Nguồn tài chính ổn định có thể tạo thêm điều kiện phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà cho thuê. Cơ chế quản lý, phân bổ và sử dụng nguồn lực cần tiếp tục được nghiên cứu.

Bên cạnh tăng nguồn cung, kiểm soát chuyển nhượng phải đi cùng cơ chế minh bạch. GS.TS Hoàng Văn Cường lưu ý, khi chủ đầu tư bán căn hộ, việc kiểm tra đối tượng có thể thực hiện thông qua hồ sơ. Nhưng với giao dịch giữa các cá nhân, người bán khó tự xác minh người mua có thuộc diện thụ hưởng chính sách hay không. Nếu thiếu đầu mối xác nhận và thông tin công khai, giao dịch có thể phát sinh vướng mắc, thậm chí tranh chấp.

Từ đó, ông đề xuất Sở Xây dựng tại các địa phương quản lý và công khai danh sách những người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Khi có nhu cầu chuyển nhượng, người bán có thể đối chiếu danh sách để xác định đối tượng nhận chuyển nhượng, thay vì phải tự tìm hiểu những điều kiện khó kiểm chứng. Đây là giải pháp giúp quy định pháp lý có thể thực hiện được trong thực tế.

Giáo sư cũng gợi ý nghiên cứu cơ chế cho phép chuyển nhượng trước thời hạn trong một số trường hợp, nhưng khống chế giá bán để tránh trục lợi. Theo phương án ông nêu, giá chuyển nhượng có thể được tính trên cơ sở giá mua ban đầu cộng với lãi suất ngân hàng tính trên phần tiền người mua đã thanh toán. Đây là kiến nghị cần nghiên cứu thêm về điều kiện áp dụng và cách xác định giá, không phải quy định hiện hành.

Có thể thấy, kiểm soát chuyển nhượng là một mắt xích trong chính sách nhà ở xã hội, nhưng không thể thay thế nhiệm vụ tăng nguồn cung. Nếu đất đai khó bố trí, vốn đầu tư chưa phù hợp, nhà cho thuê chưa phát triển và vị trí dự án không đáp ứng nhu cầu thực tế, người thu nhập thấp vẫn khó tìm được chỗ ở.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, hiệu quả chính sách cuối cùng không nằm ở số dự án được công bố hay số căn hộ được khởi công, mà ở việc người thuộc diện thụ hưởng có thực sự tiếp cận được nhà ở phù hợp hay không. Muốn đạt mục tiêu đó, kiểm soát chuyển nhượng phải đi cùng tháo gỡ điểm nghẽn về đất đai, vốn, hạ tầng, cơ chế minh bạch và phát triển đa dạng loại hình nhà ở, đặc biệt là nhà cho thuê.