Hết hạn sử dụng chung cư không có nghĩa người dân mất quyền tài sản

Tiến tới chỉ còn một quy hoạch sử dụng đất

Chiều 19/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội thảo luận tại tổ về Định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024; định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023; định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng

Phát biểu tại phiên họp, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết, Nghị quyết số 21-NQ/TW Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, được ban hành xuất phát từ yêu cầu thực tiễn.

Mặc dù Luật Đất đai mới được Quốc hội thông qua năm 2024, song theo Thủ tướng, quá trình triển khai vẫn phát sinh những bất cập, gây khó khăn cho các địa phương, bộ, ngành. "Nghị quyết 21 đưa ra những định hướng rất lớn, không chỉ sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản. Trong quá trình rà soát, những luật có tác động, liên quan trực tiếp đến các định hướng lớn này cũng phải sửa. Tới đây, Chính phủ định hướng báo cáo Quốc hội sửa Luật Đầu tư, các luật về thuế" - Thủ tướng cho hay.

Theo Thủ tướng, những vấn đề liên quan đến tài chính đất đai không thể quy định cụ thể trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản phải được sửa trong các luật về thuế.

Đề cập những vấn đề lớn trong sửa đổi Luật Đất đai, Thủ tướng trước hết nhắc tới việc đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thủ tướng nêu, tinh thần của Nghị quyết 21 là cố gắng giảm, tiến tới chỉ xây dựng một quy hoạch trong phạm vi thống nhất của tỉnh. Hiện nay, chúng ta có quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch đô thị - nông thôn, các quy hoạch ngành, quy hoạch thuộc thẩm quyền của Thủ tướng, bộ, ngành và địa phương. Bây giờ cố gắng tích hợp chỉ còn một quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để các địa phương dễ thực hiện hơn.

Tuy nhiên, việc này phải đi kèm cơ chế, tiêu chí và điều kiện chặt chẽ, không để tự ý điều chỉnh quy hoạch hoặc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất, làm thay đổi mục tiêu sử dụng đất.

Về vấn đề hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Thủ tướng quán triệt tinh thần công khai, minh bạch, có cạnh tranh, lựa chọn được nhà đầu tư đủ năng lực và có kế hoạch sử dụng đất hiệu quả.

Song song đó, pháp luật phải quy định rõ trường hợp nào đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp nào đấu thầu dự án có sử dụng đất và trường hợp nào được giao trực tiếp cho nhà đầu tư; cách thức tính tiền, nộp tiền sử dụng đất cũng phải rõ ràng.

Thủ tướng cho biết, có những nhà đầu tư đề nghị được nộp tiền một lần để có thể tính toán chi phí và phương án tài chính. Nếu nộp tiền hằng năm nhưng thiếu các quy định công khai, minh bạch và không dự kiến được phương án tài chính, nhà đầu tư sẽ khó tính toán tính khả thi của dự án, nhất là với các khu công nghiệp quy mô lớn hoặc những dự án đầu tư lớn. "Phải có cơ chế công khai, minh bạch về việc nộp tiền một lần hay nhiều lần, bảo đảm lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp" - Thủ tướng nhấn mạnh.

Về một trong những vấn đề quan trọng nhất là giá đất, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã lý giải câu hỏi “tại sao giá nhà cao?”. Thủ tướng phân tích, giá đất theo thị trường, bắt buộc các địa phương phải tính giá đất rất cao.

Trong khi đó, giá đất là đầu vào của tất cả các dự án và của nền kinh tế. Khi giá đất cao, chi phí sẽ được tính vào giá thành sản phẩm. "Chưa kể nhà đầu tư còn phải vay vốn và quy trình giao đất với thủ tục hành chính kéo dài, tất cả những điều này cộng vào sẽ đẩy chi phí sản phẩm cuối cùng tăng, khiến giá nhà cao" - Thủ tướng nêu thực tế.

Nhấn mạnh phải giải quyết vấn đề này một cách đồng bộ, Thủ tướng cho biết, Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu, phương pháp khoa học, bảo đảm công khai, minh bạch; đồng thời kết nối, liên thông dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành khác.

Ở đây, Nhà nước phải có vai trò điều tiết, quản lý giá đất thì mới kiểm soát được chi phí đầu vào. Cùng với đó, đơn giản hóa thủ tục hành chính, công khai, minh bạch trong giao đất cho nhà đầu tư, để rút ngắn quy trình, thủ tục.

Theo Thủ tướng, với những giải pháp tổng thể như vậy mới kiểm soát được chi phí đầu vào, qua đó kiểm soát giá nhà, giá đất và giá thành sản phẩm đầu ra. "Tất cả những chi phí đó phải được tính toán rõ ràng, bằng các biện pháp cụ thể trong luật hoặc quy định hướng dẫn luật để giảm thiểu chi phí. Đây là vấn đề rất quan trọng, quyết định thị trường nhà ở, bất động sản có minh bạch, bền vững hay không" - Thủ tướng nêu.

Thủ tướng cũng dành thời gian phân tích những quy định liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích của người dân và doanh nghiệp là cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Một định hướng khác được người đứng đầu Chính phủ đặt ra là đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, phân cấp, phân quyền, nếu mỗi lần giao đất, quy trình, thủ tục kéo dài hàng năm, chưa kể những vấn đề phát sinh, thì các chi phí của dự án đầu tư cuối cùng đều được tính vào giá sản phẩm.

Trên cơ sở các định hướng lớn đó, Luật Đất đai sẽ tập trung vào một số nhóm giải pháp để xử lý những vấn đề thực tiễn đặt ra. "Chúng ta cố gắng lần này làm với quyết tâm cao nhất để giải quyết triệt để những vấn đề ách tắc, nhưng thực sự đây là vấn đề rất khó" - Thủ tướng chia sẻ.

Quyền tài sản được pháp luật bảo vệ

Về định hướng sửa đổi Luật Nhà ở, Thủ tướng dẫn Hiến pháp quy định Nhà nước tạo điều kiện để công dân thực hiện quyền có nơi ở. "Chúng ta cố gắng chuyển tư duy từ "bắt buộc phải sở hữu nhà, có nhà" sang "có nơi ở lâu dài". Để đạt được mục tiêu này thì bắt buộc phải phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội" - Thủ tướng nhấn mạnh.

Theo định hướng chính sách, bên cạnh nhà ở để bán như nhà ở thương mại, sẽ ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê. Thủ tướng đánh giá đây là một bước chính sách rất cụ thể.

Thủ tướng nêu rõ, sẽ phân định lại 4 loại hình nhà ở, gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Các phân khúc nhà ở khác nhau đều phải đáp ứng đầy đủ tiêu chí, điều kiện, bảo đảm điều kiện ở của người dân.

Trong đó, Thủ tướng đặc biệt nhấn mạnh định hướng phát triển nhà ở cho thuê với nhiều hình thức như: nhà ở cho thuê đầu tư bằng vốn Nhà nước, nhà ở cho thuê đầu tư không bằng vốn Nhà nước, nhà lưu trú cho công nhân tại khu công nghiệp và nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp.

Vì vậy, cần huy động thêm các nguồn lực xã hội hóa. Nhà nước có thể trực tiếp đầu tư, vận hành nhà ở cho thuê hoặc thuê tư nhân vận hành, đồng thời phát triển hình thức cho thuê dài hạn để người dân yên tâm. "Nhà ở cho thuê có thể 10 năm, 15 năm, 20 năm và dài hơn, có cam kết rõ ràng để người thuê yên tâm" - Thủ tướng nói.

Đối với việc huy động nguồn lực tư nhân, Thủ tướng nêu phương án nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu đất, giao cho tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê và áp dụng một số cơ chế, chính sách đặc thù.

Đất vẫn thuộc sở hữu của nhà nước, xây nhà để cho thuê, có nghĩa nhà nước không thể thu tiền sử dụng đất được. Nhà đầu tư cần được tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn dài hạn, huy động vốn ngân hàng cùng các công cụ hỗ trợ của Nhà nước. Mục tiêu được Thủ tướng đặt ra là hình thành quỹ nhà ở cho thuê đủ lớn, chất lượng hạ tầng đầy đủ để người dân có thể yên tâm thuê và sinh sống lâu dài.

Về vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư, Thủ tướng cho rằng, thời hạn này phải gắn với niên hạn của công trình. Đến thời hạn, phải kiểm tra. Nếu không đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật, phải xây lại nếu vẫn quy hoạch khu vực đó làm nhà ở. Nhưng quyền tài sản đi kèm đó phải được pháp luật bảo vệ, tức là phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây mới theo quy định. 

Vấn đề này cần được quy định rõ ràng, công khai, minh bạch để người dân hiểu đúng. "Quyền tài sản được pháp luật bảo vệ, nhưng tiêu chuẩn kỹ thuật của căn hộ chung cư phải tuân theo quy định về an toàn. Nếu kiểm định bảo đảm an toàn thì tiếp tục gia hạn sử dụng; nếu không bảo đảm an toàn thì phải có biện pháp cải tạo, xây dựng lại" - Thủ tướng nêu.

Quy định thời hạn sử dụng chung cư không có nghĩa khi hết thời hạn thì công trình bị phá bỏ và người dân không còn quyền gì đối với tài sản của mình. Do đó, cách thức quy định trong dự thảo luật cần rõ ràng.