Hóa giải khúc mắc khi chỉnh trang đô thị

Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội "Về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP HCM" (Nghị quyết số 98) được xem là cơ hội để TP HCM vận dụng, tạo thuận lợi trong công tác thu hồi đất để chỉnh trang đô thị, góp phần xây dựng TP HCM hướng đến đô thị văn minh, ngang tầm khu vực Đông Nam Á và châu Á.

Hài hòa lợi ích

Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, thành phố hiện có gần 3.000 sông, kênh, rạch, trong đó khu vực nội thành có 5 hệ thống kênh, rạch chính với tổng chiều dài khoảng 55 km, đảm nhận chức năng tiêu thoát nước cho khu vực nội thành. Để bảo đảm vệ sinh môi trường, thoát nước, hạn chế ngập do triều cường và ách tắc giao thông, ngày 10-11-2021, UBND TP HCM đã ban hành Quyết định số 3837/QĐ-UBND về ban hành kế hoạch tổ chức thực hiện chỉnh trang và phát triển đô thị trên địa bàn thành phố, giai đoạn 2021 - 2025 và các năm tiếp theo. Kế hoạch đặt ra chỉ tiêu bồi thường, di dời 6.500 căn nhà trên và ven kênh rạch. Tính đến hết quý II/2023, TP HCM đã bồi thường, di dời được 657/6.500 căn. Dự kiến, đến hết năm 2025, thành phố sẽ hoàn tất bồi thường, di dời thêm 2.574 căn. Giai đoạn 2021 - 2025 sẽ bồi thường, di dời 3.231/6.500 căn, đạt tỉ lệ gần 50%. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia về chỉnh trang đô thị, việc di dời nhà trên và ven kênh rạch mặc dù là một trong những nhiệm vụ quan trọng của TP HCM, nhưng thời gian qua, thực tế triển khai chưa đạt mục tiêu đề ra.

Vì vậy, việc vận dụng Nghị quyết số 98 của Quốc hội để chỉnh trang đô thị, bảo đảm cuộc sống bền vững đối với người dân bị giải tỏa thu hồi đất thì vấn đề cần đặc biệt quan tâm là cơ sở pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tính giá bồi thường.

Thực tế cho thấy, do lịch sử để lại và một thời gian dài buông lỏng quản lý về nhà ở của người dân trên và ven kênh rạch, nên về tính pháp lý phát sinh nhiều trường hợp phức tạp. Cụ thể như nhà không có pháp lý về quyền sử dụng đất, nhà lấn chiếm, một phần trên đất, một phần trên kênh rạch... dẫn đến việc hiệp thương, bồi thường chậm, làm dự án kéo dài; nhiều trường hợp tiếp tục khiếu nại, chưa đồng ý nhận tiền bồi thường và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư thực hiện dự án theo kế hoạch.

Từ thực tiễn nêu trên, tại điều 138 Luật Đất đai 2024, quy định chi tiết các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ, sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, trong quá trình thu hồi đất, người dân chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần tính giá bồi thường quyền sở hữu hợp pháp.

Việc giải tỏa nhà trên và ven kênh rạch phải bảo đảm cuộc sống của người dân tốt hơn Ảnh: Bảo Ngọc

Đa dạng phương thức bồi thường

Ngoài ra, cần đa dạng về phương thức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Theo Nghị quyết số 98, việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở, thì nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp, đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi nếu có nhu cầu bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với đất thu hồi hoặc bằng nhà ở và thành phố có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nhà ở. Việc bồi thường đất nông nghiệp bằng đất ở tạo điều kiện cho người dân có cuộc sống tốt hơn.

Về thời điểm tính giá đất thu hồi, thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi. Do biến động về giá cả, nhất là bất động sản thời điểm giá bồi thường hoặc hoán đổi đất ở theo giá thị trường.

Đặt biệt là cần bảo đảm cuộc sống bền vững của người dân khi bị thu hồi đất. Xác định rõ nguyên tắc: "Việc bồi thường về đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ". Vì vậy, khi chỉnh trang đô thị ở TP HCM, khi nhà ở của người dân trên kênh, rạch đa số diện tích nhỏ, không đủ điều kiện bố trí nhà ở, cần có chính sách cho người dân vay tiền ngân hàng chính sách xã hội lãi suất thấp để cải tạo nhà ở. Ngoài ra, thành phố phải xem xét hỗ trợ người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất để tạo điều kiện cho người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có việc làm, thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất, kinh doanh.

Do đó, người dân phải có công ăn việc làm khi có chỗ ở mới; đối với người trẻ cần được đào tạo nghề, ưu tiên xuất khẩu lao động; đối với người có công được bố trí nhà ở theo Pháp Lệnh ưu đãi người có công với cách mạng... Bảo đảm cuộc sống bền vững đối với người dân bị giải tỏa thu hồi đất để chỉnh trang đô thị không những giúp người dân có chỗ ở mà còn bảo đảm thu nhập để họ ổn định cuộc sống.

Song song đó, khi thu hồi đất phải bảo đảm tính công khai, minh bạch. Giám sát, kiểm tra, thanh tra bảo đảm hiệu quả, hiệu lực trong quá trình chỉnh trang đô thị.

Tiến sĩ Nguyễn Mạnh Bình