Khi bất động sản hạ nhiệt, ai thực sự là người mua?

Thanh khoản bất động sản có xu hướng chậm lại. Ảnh: Hoàng Anh.

Nhịp điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng "nóng"

Sau chu kỳ phục hồi mạnh mẽ từ năm 2024, thị trường bất động sản đang đứng trước nhiều thách thức lớn từ đầu năm 2026. Trong đó, đáng chú ý nhất là thanh khoản đang có dấu hiệu chậm lại rõ rệt.

Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, tổng giao dịch trên thị trường trong quý vừa qua đạt hơn 24.000 giao dịch, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp đạt 47%, giảm 10 điểm phần trăm so với quý trước.

Đối với các sản phẩm mở bán mới, tổng giao dịch đạt hơn 22.000 giao dịch, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58% giảm 10 điểm phần trăm so với quý trước.

Trong đó, căn hộ chung cư vẫn đóng vai trò là "đầu tàu" thanh khoản, đóng góp tới 69% lượng giao dịch toàn thị trường nhờ lực đỡ từ nhu cầu thực. Tuy nhiên, tỷ lệ thanh khoản cũng đang có xu hướng giảm. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 60%, giảm 13 điểm phần trăm so với quý trước.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, lượng nguồn cung mở bán ra thị trường hiện đang rất lớn, gây áp lực lên thanh khoản.

Với các nỗ lực tháo gỡ pháp lý quyết liệt pháp lý cho các dự án bất động sản của Chính phủ và áp lực từ quy định thu hồi dự án chậm triển khai, nhiều chủ đầu tư trên thị trường đã đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án mới và mở bán trên thị trường.

Quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm mở bán. Trong đó, nguồn cung mới đạt 38.000 sản phẩm, cao gấp hơn 2,5 lần cùng kỳ năm trước.

Trong bối cảnh nguồn cung lớn, giá cao, ở phía nguồn cầu, áp lực lãi suất và chi phí vốn gia tăng đang khiến tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn. Chi phí vốn tăng cao, làm thu hẹp dòng tiền chảy vào thị trường.

Cảm nhận từ phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Long, Phó tổng giám đốc Mai Việt Land cũng cho rằng, trong sáu tháng trở lại đây, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại so với giai đoạn trước.

Theo ông Long, nhiều yếu tố không mấy tích cực đang tác động đến thị trường, trong đó có mặt bằng lãi suất ngân hàng, biến động của các kênh đầu tư khác, cũng như tâm lý dè dặt của khách hàng trước những thay đổi của chính sách vĩ mô.

Điều này đã dẫn đến một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường hiện nay là sự dịch chuyển trong tâm lý của nhà đầu tư. Nếu như ở các giai đoạn trước, nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường với mục tiêu lướt sóng ngắn hạn, kỳ vọng hưởng lợi từ tốc độ tăng giá nhanh, thì hiện nay xu hướng này đã giảm đáng kể. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn tới các sản phẩm có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, khai thác cho thuê hiệu quả và có giá trị sử dụng thực tế.

“Khách hàng hiện nay không còn xuống tiền chỉ vì kỳ vọng tăng giá. Họ quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác tài sản, hiệu quả dòng tiền và tính bền vững của khoản đầu tư”, ông Long nhận định.

Đồng quan điểm, chia sẻ tại Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do VietnamFinance tổ chức, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, bối cảnh vĩ mô năm 2026 đang tạo ra nhiều tác động và thách thức đối với thị trường bất động sản.

Theo bà Miền, nguồn cung trên thị trường tiếp tục gia tăng nhưng vẫn tồn tại tình trạng lệch pha cơ cấu và chưa được giải quyết triệt để. Giá bán vẫn neo ở mức cao, trong khi giao dịch bắt đầu có sự chọn lọc rõ rệt giữa các dự án và phân khúc.

Nếu trước đây tâm lý “lướt sóng” và kỳ vọng tăng giá chiếm ưu thế, thì nay khách hàng chú trọng nhiều hơn đến thanh khoản ổn định, khả năng khai thác thực tế và mức độ an toàn của tài sản.

Tâm lý “sợ mua sai” hiện đang dần thay thế cho tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội”. Nhà đầu tư ưu tiên bảo toàn vốn, hướng tới chiến lược nắm giữ trung và dài hạn thay vì đầu tư ngắn hạn theo sóng thị trường.

Do đó, không phải sản phẩm nào cũng có thanh khoản. Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín của chủ đầu tư. Những doanh nghiệp phát triển dự án phục vụ nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với các mô hình đầu cơ ngắn hạn.

Khó xảy ra kịch bản 'đóng băng'

Dù thanh khoản chậm lại do đối mặt với nhiều thách thức, song TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, thị trường bất động sản khó có thể rơi vào trạng thái đóng băng như giai đoạn trước.

Nguyên nguyên được ông Nghĩa chỉ ra là mặc dù nguồn cung tăng do được cải thiện nhờ hàng loạt cơ chế tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và Quốc hội, nhưng nguồn cầu vẫn duy trì ở mức cao.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ tại Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do VietnamFinance tổ chức. Ảnh: BTC.

Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng, các tuyến đường vành đai, các công trình trọng điểm quốc gia như đường cao tốc, đường sắt tốc độ cao... cũng đang mở ra cơ hội rất lớn cho thị trường bất động sản phát triển trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản những năm tới sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn lớn trong nền kinh tế, dù vẫn đối mặt không ít thách thức về huy động nguồn lực cho tăng trưởng.

Tuy nhiên, theo ông Nghĩa, thị trường sẽ không xuất hiện những đợt tăng giá quá nóng như giai đoạn trước. Khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là khó xảy ra, bởi dòng vốn của nền kinh tế không chỉ đổ vào bất động sản mà còn được phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng.

"Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của thị trường", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Trong bối cảnh thị trường chậm lại về thanh khoản, ông Đính cho rằng, năm 2026 sẽ là phép thử cho các doanh nghiệp bất động sản. Trong giai đoạn thị trường phân hóa mạnh, những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt, pháp lý rõ ràng, năng lực triển khai thực sự và đưa ra các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật sẽ tiếp tục tồn tại và phát triển.

Trong khi đó, các doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào vốn vay, đầu cơ hoặc phát triển dự án thiếu bền vững sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn.

Để biến thách thức thành cơ hội, theo ông Đính, các doanh nghiệp cần tập trung phát triển các sản phẩm có tính cạnh tranh cao, bao gồm giá bán hợp lý, chất lượng tốt, khả năng khai thác kinh doanh hiệu quả và thanh khoản cao.

Các chủ đầu tư cũng cần vận dụng linh hoạt các chính sách hỗ trợ khách hàng nhằm gia tăng sức hấp dẫn của sản phẩm. Mục tiêu cuối cùng là tạo ra những sản phẩm làm hài lòng cả người dân và nhà đầu tư, qua đó khơi thông thanh khoản, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, ông Đính nhấn mạnh.