Không nên bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất

Dự án Khu dân cư phường Phú Thuận (Lotus Residence) của Công ty Anh Tuấn chưa thể tiến hành xây dựng vì “tắc” tính tiền sử dụng đất

Khó càng thêm khó

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất là chủ đề thu hút nhiều ý kiến trong thời gian qua.

So với quy định hiện hành, các dự thảo trên đã loại bỏ phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ, chỉ giữ lại 3 phương pháp, gồm so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất khi thực hiện định giá đất. Lý giải điều này, Bộ Tài nguyên và Môi trường (đơn vị soạn thảo) cho rằng, phương pháp thặng dư rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương.

Tuy nhiên, ở góc độ khác, các chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, việc loại bỏ phương pháp thặng dư cần được cân nhắc, xem xét kỹ lưỡng, bởi nếu bỏ phương pháp này thì việc định giá đất sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam chia sẻ, mỗi phương pháp định giá có điều kiện áp dụng khác nhau. Việc định giá những khu đất có tiềm năng phát triển bằng phương pháp thặng dư là phù hợp và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế, bởi phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai, chứ không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

“Nếu bãi bỏ phương pháp thặng dư sẽ là sai lầm cả về khoa học và thực tiễn. Bởi, để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, người ta không thể áp dụng chung tất cả các phương pháp, mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất…”, ông Thỏa nhấn mạnh.

Với kinh nghiệm nhiều năm làm trong lĩnh vực nghiên cứu, tư vấn cho các doanh nghiệp trong nước và quốc tế, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ tư vấn của Savills TP.HCM cũng cho rằng, phương pháp thặng dư là phù hợp khi định giá những khu đất phát triển. Giả sử một khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là thương mại dịch vụ, thì với phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh, giá trị khu đất đó sẽ là một giá trị cố định. Tuy nhiên, với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình thương mại dịch vụ khác, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá cao nhất, tốt nhất cho tài sản.

Một ví dụ khác với trường hợp khu đất cần định giá là khu đất hỗn hợp, có đất ở và đất thương mại dịch vụ, nếu sử dụng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh sẽ không thể phản ánh hết và đúng giá trị hỗn hợp do hạn chế về số lượng tài sản so sánh tương đồng về tỷ lệ thành phần trong hỗn hợp hoặc không có hệ số phù hợp.

“Như vậy, phương pháp thặng dư nên được giữ lại để ước tính những khu đất có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển”, bà Đỗ Thị Thu Giang nêu quan điểm.

Doanh nghiệp lo tắc dự án

Lâu nay, xác định tiền sử dụng đất được ví như là “căn bệnh trầm kha” của thị trường bất động sản. Chỉ tính riêng tại TP.HCM, số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, có 112 dự án bất động sản chưa thể triển khai tiếp do vướng mắc trong việc xác định nghĩa vụ tài chính, chiếm khoảng 1/4 tổng số dự án đang ách tắc trên địa bàn Thành phố hiện nay.

Đơn cử, Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn, sau khi nhận chuyển nhượng dự án khu dân cư phường Phú Thuận (tên thương mại là Lotus Residence tại phường Phú Thuận, quận 7, TP.HCM) và đã hoàn thành tất cả thủ tục như được phê duyệt quy hoạch 1/500 từ năm 2015, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở từ năm 2015 và nhiều năm qua, Công ty liên tục xin UBND TP.HCM và các sở, ngành cho đóng tiền sử dụng đất để tiếp tục triển khai Dự án, nhưng bất thành.

Ông Dương Tuấn Tú, Tổng giám đốc Công ty Anh Tuấn cho biết, Dự án chưa được phê duyệt thuế sử dụng đất, dù Công ty đã nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường từ ngày 27/12/2017. Mãi đến tháng 2/2021, UBND quận 7 mới có văn bản gửi Công ty Anh Tuấn về việc xác định diện tích lúa, đất do Nhà nước trực tiếp quản lý thuộc dự án. Đến nay, Dự án vẫn trong giai đoạn xác định số tiền cần phải đóng cho việc bảo vệ, phát triển đất trồng lúa trước khi chuyển từ đất trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp; xác định số tiền cần phải đóng cho đất trường học, đất kênh rạch…

“Dù đất đã sạch, các thủ tục cơ bản đã hoàn tất, nhưng bước cuối cùng là đóng tiền sử dụng đất để được cấp phép xây dựng không thực hiện được, khiến dự án bị treo từ năm 2017 đến nay. Doanh nghiệp muốn làm cũng không được, muốn chuyển nhượng lại dự án cũng không xong. Điều này đã đẩy doanh nghiệp vào tình huống vô cùng khó khăn”, ông Tú than thở.

Trong khi đó, việc thay đổi phương pháp định giá mới có thể làm phức tạp thêm cho những dự án đang bị tắc hiện nay. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest cho rằng, nếu một dự án đang triển khai, giờ lại chuyển sang một phương pháp định giá mới, thay thế phương pháp thặng dư thì sẽ kéo dài thêm thời gian chờ đợi. Để áp dụng một số phương pháp mới, phải có bản đồ giá đất toàn quốc và thời gian để có bản đồ giá đất toàn quốc, theo ông, ít nhất phải đến cuối năm 2025. Chính vậy, lãnh đạo GP Invest lo lắng nguồn cung bất động sản sẽ ách tắc vì không có dự án nào hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Thực tế, lo lắng trên là có cơ sở, bởi hiện nay, phần lớn dự án chung cư cao tầng áp dụng phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất. Nếu bỏ phương pháp này, tình trạng ách tắc sẽ càng trầm trọng hơn. Do vậy, nếu gỡ được vướng mắc này sẽ gỡ khó được cho doanh nghiệp rất lớn, khơi thông nguồn cung cho thị trường, giúp giảm giá bất động sản và Nhà nước cũng tăng thu ngân sách.

Nói như ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, có những dự án từ khi có quyết định chủ trương đầu tư đến khi được giao đất, thời gian kéo dài vài năm và giá thị trường thay đổi cũng khiến chi phí sử dụng đất đội lên. Điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc xác định chính xác chi phí tiền sử dụng đất để đưa ra giá bán phù hợp. Không ít doanh nghiệp không kham nổi chi phí này, nên phải buông dự án, dẫn đến việc dự án bị “đắp chiếu” kéo dài.

Ý KIẾN - NHẬN ĐỊNH

Còn nhiều quy định chồng chéo.

- Ông Trần Văn Bảy, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM

Thời gian qua, công tác định giá đất là một mảng việc vất vả nhất đối với các cán bộ, nhân viên của Sở, bởi nguồn nhân lực không đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để đảm trách công việc này, trong khi trước kia, đây là phần việc của Sở Tài chính. Ngay bản thân tôi cũng chỉ học qua vài tháng về công tác thẩm định giá đất, còn nhiều quy định chồng chéo mà chúng tôi cảm thấy vướng mắc, không yên tâm khi thực hiện công tác này.

Việc loại bỏ phương pháp thặng dư sẽ gây ách tắc pháp lý.

- Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam

Nếu bỏ phương pháp thặng dư, Bộ Tài nguyên Môi trường sẽ phải nghiên cứu, ban hành ra một phương pháp định giá đất mới lai giữa hai phương pháp thu nhập và thặng dư hiện nay. Đây là một yêu cầu cực kỳ khó khăn, bởi để tìm ra một công thức tài chính mới khi mà các lý luận tài chính, kinh tế trên thế giới đã đạt ngưỡng bão hòa và tìm ra một luận thuyết kinh tế mới là không hề đơn giản.

Việc loại bỏ phương pháp định giá đất đang được áp dụng với 90% dự án sẽ gây ách tắc pháp lý và khó giảm giá nhà.

Việt Dũng - Trọng Tín