'Không nên kiểm soát tín dụng bất động sản theo cách cào bằng'

(Ảnh minh họa: Hải Quân).

Báo cáo mới đây của Ngân hàng Nhà nước cho biết tính đến cuối tháng 6, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống các tổ chức tín dụng đạt 5,14 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025. Mức tăng này cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống.

Trong tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, dư nợ cho vay trung và dài hạn chiếm 94% và tăng 8,1% so với cuối năm 2025.

NHNN đánh giá tỷ trọng lớn của các khoản vay trung và dài hạn trong tín dụng bất động sản tiềm ẩn rủi ro mất cân đối kỳ hạn, trong bối cảnh nguồn vốn huy động của các tổ chức tín dụng có tỷ trọng đáng kể ở kỳ hạn ngắn. Khi thị trường bất động sản biến động, giá trị tài sản bảo đảm có thể bị ảnh hưởng, qua đó tác động đến khả năng thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng.

Do đó, nhà điều hành yêu cầu các tổ chức tín dụng cần tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đồng thời cần chủ động điều tiết dòng vốn tín dụng bất động sản vào các phân khúc phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước.

Đề xuất đánh giá rủi ro tín dụng theo người vay và tài sản

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), yêu cầu đặt ra trong giai đoạn hiện nay không phải là mở rộng hay thu hẹp tín dụng bất động sản một cách cơ học, mà là nâng cao chất lượng phân bổ vốn và khả năng nhận diện rủi ro.

Tín dụng có thể tạo thêm sức mua và hỗ trợ thanh khoản nhưng không thể thay thế nhu cầu thực và khả năng hấp thụ của thị trường.

Việt Nam vẫn có dư địa để chủ động nhận diện và phòng ngừa rủi ro từ sớm. Hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang được hoàn thiện đồng bộ hơn, trong khi hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản từng bước được xây dựng.

Tuy nhiên, theo đơn vị này, dữ liệu giữa ngân hàng, doanh nghiệp, dự án và người mua vẫn còn phân mảnh. Khả năng nhận diện sớm một dự án có nguy cơ mất khả năng thanh toán cũng chưa đủ rõ. Nếu không cải thiện được khâu này, chính sách “ưu tiên tín dụng” có nguy cơ trở thành cơ chế phân bổ vốn mang tính hành chính thay vì một công cụ quản trị rủi ro dựa trên dữ liệu.

VARS IRE cho rằng điều cần thay đổi trong giai đoạn tới là tư duy quản lý tín dụng. Thay vì coi bất động sản là một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Theo đó,cần có cơ chế phân loại dự án để định hướng dòng vốn, thay vì áp dụng một tiêu chuẩn kiểm soát chung cho toàn bộ thị trường.

VARS IRE đề xuất phân loại dự án thành ba nhóm theo khả năng triển khai và phục hồi.

Nhóm A gồm những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành và tác động lan tỏa lớn. Đây là những dự án chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai.

Nhóm B là những dự án có khả năng phục hồi nhưng cần tái cơ cấu, chẳng hạn bổ sung vốn chủ sở hữu hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ.

Nhóm C gồm những dự án không còn khả năng phục hồi, cần được chuyển nhượng hoặc thanh lý theo quy định.

Theo đề xuất này, Chính phủ có thể giao Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, các địa phương và Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu cơ chế đánh giá, phân loại dự án dựa trên tình trạng pháp lý, khả năng triển khai, năng lực tài chính của chủ đầu tư và khả năng tạo dòng tiền.

Bên cạnh đó, cần chuyển từ kiểm soát theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản. Ngân hàng Nhà nước cần từng bước tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay.

Người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn. Việc phân tầng cần dựa trên dữ liệu thực tế về người vay và tài sản, thay vì chủ yếu dựa vào tên gọi sản phẩm.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cần thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các ngân hàng trước các kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm.

Kết quả đánh giá cần gắn với các biện pháp phù hợp như tăng dự phòng, bổ sung vốn hoặc kiểm soát tốc độ tăng tín dụng đối với ngân hàng có mức độ tập trung rủi ro cao. Cơ cấu lại nợ chỉ nên là giải pháp có thời hạn đối với các khoản vay còn khả năng phục hồi; những khoản vay không còn khả năng thu hồi cần được nhận diện và xử lý theo quy định.

Một giải pháp nữa theo đơn vị này là từng bước đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn cho thị trường bất động sản. Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu phát triển các nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và các sản phẩm tài chính phù hợp.

Tuy nhiên, việc mở rộng các kênh vốn phải đi cùng yêu cầu về minh bạch thông tin, định giá độc lập và quản trị rủi ro. Không nên tạo thêm một kênh huy động nếu cuối cùng rủi ro vẫn quay trở lại ngân hàng hoặc ngân sách.

Theo VARS IRE, các chính sách ưu tiên tín dụng cần có tiêu chí, thời hạn và cơ chế hậu kiểm rõ ràng. Hiệu quả chính sách cần được đánh giá không chỉ qua số vốn cam kết và giải ngân, mà cả số dự án được hoàn thành, số căn nhà được đưa vào sử dụng, số người dân tiếp cận được vốn và chất lượng tín dụng sau hỗ trợ.

Trong giai đoạn trước mắt, cơ quan quản lý có thể tập trung hoàn thiện dữ liệu và thí điểm phân loại dự án. Việc mở rộng các cơ chế mới cần dựa trên kết quả thực tế và khả năng kiểm soát rủi ro.

"Việc kiểm soát tín dụng theo cách cào bằng sẽ làm mất đi động lực tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản - vốn đang trong giai đoạn phân hóa ngày càng cao giữa dự án đáp ứng nhu cầu thực và các dự án treo để huy động vốn của người mua.

Do đó, tín dụng bất động sản cần tập trung tái cấp vốn cho các dự án có đủ điều kiện, an toàn về pháp lý để thúc đẩy thị trường hồi phục, tránh gây ra các hệ lụy về thanh khoản, niềm tin, nợ xấu cũng như tăng trưởng kinh tế.