Khu công nghiệp qua thời cạnh tranh bằng giá

Các tập đoàn sản xuất toàn cầu ưu tiên những khu công nghiệp đáp ứng tiêu chuẩn xanh hơn là giá thuê thấp. Ảnh: Lê Toàn.

“Bước chuyển” trước thềm 2026

Năm 2025 sắp khép lại với nhiều tín hiệu khả quan đối với nền kinh tế. Những thay đổi về hành lang pháp lý và quy hoạch hậu sáp nhập địa giới hành chính tạo ra không gian phát triển mới cho các địa phương, tăng tính minh bạch và khuyến khích đầu tư xanh.

Kim ngạch xuất khẩu tiếp tục tăng trưởng tốt cho thấy sự ổn định của dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI), đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo.

Đây vẫn là “thỏi nam châm” thu hút FDI, bất chấp biến động toàn cầu, đồng thời khẳng định năng lực sản xuất, vị thế hàng hóa Việt Nam và là nền tảng vững chắc cho bất động sản công nghiệp phát triển.

Theo báo cáo mới nhất của S&P Global, dữ liệu tháng 11/2025 cho thấy đà tăng trưởng của ngành sản xuất Việt Nam tiếp tục được duy trì. Số lượng đơn đặt hàng mới tăng tháng thứ ba liên tiếp, qua đó thúc đẩy sản xuất trong tháng, dù cho tốc độ tăng của sản lượng và đơn hàng mới chậm lại so với tháng trước đó.

Trong khi đó, đơn đặt hàng xuất khẩu mới tăng nhanh hơn, ghi nhận tốc độ cao nhất trong 15 tháng. Nhiều doanh nghiệp trong nhóm khảo sát cho biết nhu cầu đã cải thiện rõ rệt tại Trung Quốc Đại lục và Ấn Độ.

Theo Export Potential Index của Bloomberg Economics, Việt Nam là điểm sáng trong nhóm nền kinh tế mới nổi, có khả năng thay thế một phần vai trò sản xuất của Trung Quốc.

Cụ thể, tuy xếp sau Ấn Độ và Mỹ, Việt Nam ghi điểm cao hơn Indonesia, Malaysia và Thái Lan về chi phí lao động và môi trường đầu tư. Đáng chú ý, 2 yếu tố năng lực sản xuất và năng lượng của Việt Nam được đánh giá tương đương Trung Quốc - lợi thế hiếm có trong khu vực.

Ông John Michael Campbell - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam nhìn nhận, nền tảng công nghiệp Việt Nam đang mạnh lên đáng kể trước thềm năm 2026.

Theo đại diện Savills, động lực của giai đoạn mới không chỉ đến từ vốn ngoại, mà dòng tiền trong nước đang quay trở lại thị trường theo hướng chọn lọc hơn, nhờ tín hiệu tích cực từ tín dụng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp và khung khổ pháp lý liên tục được hoàn thiện.

Sự xuất hiện của những liên doanh giữa nhà phát triển dự án trong nước và nhà đầu tư nước ngoài được dự báo sẽ giúp gia tăng nguồn cung bất động sản công nghiệp chất lượng cao tại các địa phương trọng điểm.

Hạ tầng tiếp tục là nhân tố tạo khác biệt. Việc mở rộng cụm cảng Cái Mép - Thị Vải cùng các tuyến đường bộ liên vùng giúp rút ngắn thời gian vận chuyển và mở ra khả năng tiếp nhận các ngành sản xuất có yêu cầu cao về logistics.

Ông John Michael Campbell đánh giá, Việt Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển của một số nhóm ngành chiến lược theo hướng mở rộng quy mô hoạt động, bao gồm sản xuất điện tử chuyên sâu, thiết bị công nghiệp và trung tâm dữ liệu.

“Việt Nam chuẩn bị bước vào năm 2026 với động lực công nghiệp rõ rệt hơn bao giờ hết. Khi nguồn vốn FDI giá trị cao, kết nối hạ tầng và nền tảng số cùng tăng tốc, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng sang giai đoạn vận hành ở quy mô lớn hơn, với tiêu chuẩn cao hơn”, ông John Michael Campbell nhấn mạnh.

Thị trường chuyển từ lượng sang chất

Cùng với sự tăng trưởng chung, thị trường bất động sản cũng chứng kiến bước chuyển mới khi nhu cầu sở hữu đất khu công nghiệp chững lại, còn nhà xưởng xây sẵn tiếp tục gia tăng, bởi trước sức ép tài chính và mục tiêu bền vững sẽ thúc đẩy các nhà sản xuất tập trung nhiều hơn vào tính linh hoạt, tốc độ và hiệu suất nhằm giảm thiểu rủi ro và tối ưu vận hành.

Xu hướng này cũng khiến các chủ đầu tư khu công nghiệp thay đổi chiến lược kinh doanh. Thay vì tập trung phân lô và cho thuê đất như trước kia, nay chuyển sang xây sẵn nhà xưởng chuẩn chỉnh: Hệ thống phòng cháy chữa cháy tích hợp, phòng sạch, điện nước công suất lớn... sẵn sàng bàn giao ngay.

Cách làm này tạo nên một sân chơi mới, nơi tiêu chuẩn, tốc độ và khả năng mở rộng linh hoạt quan trọng hơn nhiều so với quyền sở hữu đất dài hạn.

Ông Vũ Minh Chí - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ khu công nghiệp, Avison Young Việt Nam đánh giá, ngoài các yêu cầu cơ bản như vị trí, giá thuê, diện tích và chính sách ưu đãi, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến các dịch vụ pháp lý, thủ tục hải quan, chứng nhận xuất xứ. Mục tiêu là hỗ trợ khách thuê tối đa để đưa dự án vào vận hành nhanh, củng cố năng lực sản xuất để đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu đa thị trường.

Theo đó, các loại hình sản phẩm xây sẵn như nhà xưởng, nhà kho và bất động sản logistics (kho lạnh, trạm trung chuyển, trung tâm giao hàng chặng cuối) tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao. Quan sát kỹ hơn, các dịch vụ kho bãi logistics ngày càng chuyên nghiệp hóa và đầy đủ, từ xuất - nhập, kiểm tra, dán nhãn, đóng gói hàng hóa… cho đến thủ tục hải quan.

Còn ông John Michael Campbell cho hay, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc. Chi phí và nhân công giá rẻ không còn là lợi thế duy nhất.

Thay vào đó, các tập đoàn sản xuất toàn cầu bắt đầu tìm điểm đến những địa điểm có tiêu chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị doanh nghiệp) rõ ràng: Giảm phát thải, tiết kiệm năng lượng, ưu tiên năng lượng tái tạo và có chứng nhận quốc tế. Họ ưu tiên những khu công nghiệp đáp ứng tiêu chuẩn xanh hơn là giá thuê thấp, nên ESG sẽ là “giấy thông hành” trong chu kỳ mới.

Cùng quan điểm, theo ông Vũ Minh Chí, việc nhu cầu thị trường ngày càng chi tiết và chuyên môn hóa đã thúc đẩy sự phát triển nguồn cung bất động sản công nghiệp từ lượng sang chất. Nhiều chủ đầu tư hiện chú trọng cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên biệt cho từng khách thuê tiềm năng, cũng như phát triển mô hình khu công nghiệp xanh, logistics tích hợp, chuẩn ESG, thay vì chỉ đầu tư hạ tầng cơ bản.

Về vị trí, quỹ đất trong các khu thương mại tự do, gần cảng nước sâu hoặc sân bay trong bán kính 1-2 giờ di chuyển đang là ưu tiên hàng đầu của các nhà sản xuất. Các thị trường cấp 1 sẽ tiếp tục duy trì sức hút, cho phép chủ đầu tư thu hút có chọn lọc, ưu tiên khách thuê công nghệ cao - nhóm tạo giá trị gia tăng cao và ổn định trong dài hạn.

Trong khi đó, các thị trường cấp 2 và 3 cần cân bằng giữa mục tiêu thu hút đầu tư xanh, hiện đại với điều kiện cơ sở hạ tầng và chất lượng nhân lực hiện hữu tại địa bàn nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy.

“Nhà đầu tư ngày càng đặt nặng tiêu chí môi trường trong quá trình thẩm định như hệ thống xử lý nước thải, cải thiện hạng mục này sẽ giúp nâng cao đáng kể giá trị tài sản và qua đó thu hút vốn đầu tư tốt hơn”, ông Chí chia sẻ thêm.

Theo các chuyên gia, tư duy cạnh tranh cần thay đổi khi chi phí không còn là thế mạnh thu hút FDI. Bảng giá đất mới năm 2026 và việc kết thúc ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho khách thuê trong khu công nghiệp sẽ thay đổi luật chơi.

Do đó, các nhà phát triển khu công nghiệp cần xây dựng niềm tin và củng cố năng lực hợp tác quốc tế bằng chất lượng nguồn cung, dịch vụ giá trị gia tăng, nâng cao tính chuyên nghiệp và minh bạch. Đây là chìa khóa để các dự án bất động sản công nghiệp phát triển ổn định và bền vững.

Trọng Tín