Lấp 'khoảng trống' về chính sách nhà ở cho thuê trong quá trình đô thị hóa

Khoảng trống lớn trong quá trình đô thị hóa

Trong hơn hai thập kỷ qua, Việt Nam đã trải qua quá trình đô thị hóa nhanh thuộc nhóm cao trong khu vực. Tỷ lệ đô thị hóa tăng từ khoảng 24% năm 2000 lên gần 44% vào năm 2025. Hàng loạt khu đô thị mới được hình thành, diện mạo các thành phố thay đổi mạnh mẽ, chất lượng nhà ở và hạ tầng từng bước được cải thiện. Cùng với đó, chính sách an sinh nhà ở dành cho người thu nhập thấp, công nhân lao động và các nhóm yếu thế cũng được Đảng, Nhà nước đặc biệt quan tâm.

Sự phát triển của thị trường BĐS đã góp phần quan trọng vào tăng trưởng kinh tế, thúc đẩy đầu tư hạ tầng, mở rộng không gian đô thị và tạo động lực cho nhiều ngành nghề liên quan. Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản thông qua bất động sản là hoàn toàn chính đáng, đồng thời là nguồn lực quan trọng cho phát triển đô thị.

Nhà ở cho thuê đang thiếu hụt nghiêm trọng tại các đô thị lớn. Ảnh: Doãn Thành

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, thị trường vẫn tồn tại một khoảng trống lớn trong cấu trúc phát triển nhà ở. Việt Nam phát triển mạnh nhà ở để bán nhưng chưa hình thành được hệ thống nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, dài hạn và có sự dẫn dắt hiệu quả từ Nhà nước. Thị trường cho thuê hiện nay chủ yếu mang tính tự phát, quy mô nhỏ lẻ, thiếu quy hoạch đồng bộ và chưa bảo đảm điều kiện sống ổn định cho người dân, trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người lao động, người thu nhập trung bình và thấp vẫn rất lớn.

Theo Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 4,5-5 triệu công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, phần lớn đang phải thuê trọ trong điều kiện còn nhiều hạn chế. Tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ hộ gia đình thuê nhà có xu hướng gia tăng, đặc biệt ở nhóm người trẻ, lao động nhập cư và người mới lập nghiệp.

Phần lớn người lao động hiện sinh sống trong các khu nhà trọ tự phát quanh khu công nghiệp hoặc khu vực ven đô, thường có diện tích nhỏ, mật độ cư trú cao, thiếu không gian sinh hoạt cộng đồng, hạ tầng xuống cấp và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn phòng cháy, chữa cháy. Sau nhiều vụ cháy nhà trọ nghiêm trọng thời gian qua, vấn đề chất lượng nhà ở cho thuê càng trở nên cấp thiết.

Trong khi đó, khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn đang ngày càng khó khăn, do giá nhà liên tục tăng khiến nhiều gia đình phải kéo dài thời gian tích lũy tài chính. Điều này cho thấy nhu cầu được tiếp cận những nơi ở chất lượng với chi phí hợp lý đang trở thành yêu cầu cấp bách của thị trường.

Cần coi nhà ở cho thuê là một hạ tầng an sinh thiết yếu

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhà ở cho thuê là một trong những trụ cột quan trọng của hệ thống an sinh xã hội và phát triển đô thị bền vững. Đơn cử, tại Đức, tỷ lệ sở hữu nhà ở chỉ khoảng 46%, thuộc nhóm thấp nhất châu Âu, nhưng quốc gia này vẫn duy trì chất lượng sống ở mức cao, yếu tố quan trọng là hệ thống pháp luật bảo vệ người thuê nhà rất chặt chẽ. Chính phủ áp dụng cơ chế bảng giá thuê tham chiếu do chính quyền địa phương công bố, giúp kiểm soát mức tăng giá thuê và bảo đảm sự ổn định của thị trường. Người dân có thể xem nhà thuê như nơi ở lâu dài mà không phải đối mặt với nguy cơ tăng giá hoặc chấm dứt hợp đồng tùy tiện.

Cần một cuộc cách mạng về chính sách đối với nhà ở cho thuê. Ảnh: Doãn Thành

Tại Hàn Quốc, Chính phủ phát triển mạnh mô hình nhà ở cho thuê dài hạn thông qua Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH). Nhà nước trực tiếp đầu tư hoặc mua lại căn hộ thương mại để cho thuê trong thời gian từ 20-30 năm dành cho sinh viên, người mới kết hôn và người thu nhập thấp. Nguồn vốn được huy động từ các quỹ tài chính dài hạn với lãi suất ưu đãi, góp phần bảo đảm an sinh nhà ở và duy trì sự ổn định của thị trường bất động sản.

Những kinh nghiệm này cho thấy vai trò của Nhà nước mang tính quyết định đối với sự phát triển của thị trường nhà ở cho thuê. Khác với nhà ở để bán có thể thu hồi vốn nhanh, các dự án nhà ở cho thuê thường có thời gian hoàn vốn kéo dài từ 15 đến 25 năm và biên lợi nhuận không cao. Nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường thông thường, khu vực tư nhân khó có động lực đầu tư quy mô lớn.

Do đó, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, Việt Nam cần sớm thúc đẩy hình thành Quỹ Nhà ở cho thuê quốc gia, đồng thời thay đổi tư duy phát triển nhà ở, coi nhà ở cho thuê là một loại hạ tầng an sinh thiết yếu tương tự giáo dục, y tế hay giao thông công cộng. Để phát triển thị trường nhà ở cho thuê, cần có cơ chế ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất và nguồn vốn dài hạn nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội chất lượng cao.

Đồng thời, cần hoàn thiện hành lang pháp lý bảo vệ người thuê nhà thông qua các quy định về hợp đồng, mức tăng giá, tiêu chuẩn chất lượng và trách nhiệm của chủ sở hữu. Bên cạnh đó, Nhà nước nên có chính sách hỗ trợ về thuế, hạ tầng và tín dụng để khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở cho công nhân, góp phần nâng cao chất lượng sống và ổn định nguồn nhân lực.

“Xu hướng phát triển của thế giới cho thấy, một thị trường bất động sản bền vững là thị trường có đầy đủ lựa chọn phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của từng nhóm dân cư. Người có điều kiện tài chính có thể sở hữu nhà ở theo nhu cầu, trong khi người thu nhập thấp vẫn được tiếp cận chỗ ở chất lượng với chi phí hợp lý thông qua thị trường cho thuê. Đây cũng là nền tảng để thị trường BĐS Việt Nam phát triển hiệu quả, cân bằng và bền vững hơn trong giai đoạn tới”, TS Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.