Latvia: Nhiều lỗ hổng trong quản lý đất đai

 Quản lý hiệu quả tài sản công là yêu cầu được đặt ra đối với chính quyền địa phương tại Latvia. Trong ảnh: Trụ sở Hội đồng thành phố Riga, Latvia.  Ảnh: Wikimedia Commons.

Thiếu dữ liệu, khó quản lý hiệu quả

Tài sản thuộc chính quyền địa phương là một trong những nguồn tài sản công lớn tại Latvia. Cuộc kiểm toán mới được công bố của SAO cho thấy việc quản lý khối tài sản này còn nhiều khoảng trống, từ cập nhật thông tin đến xác lập quyền sở hữu và đánh giá hiệu quả sử dụng.

Kết quả kiểm toán cho thấy, dữ liệu về bất động sản tại các địa phương có sự khác biệt đáng kể. Ở một số địa phương, dữ liệu được cập nhật cho hơn 90% số bất động sản. Trong khi tại một số nơi khác, thông tin chỉ có một phần hoặc còn rời rạc. Bất động sản được ghi nhận theo nhiều phương thức, từ các bảng Excel đến những hệ thống chuyên dụng riêng biệt. Chỉ 15 địa phương có dữ liệu đầy đủ về các tài sản bất động sản đang được sử dụng để thực hiện các chức năng của chính quyền địa phương.

Hiện, đã có một hệ thống thông tin thống nhất để quản lý bất động sản của nhà nước, song lại chưa có một hệ thống tương tự để quản lý bất động sản của chính quyền địa phương. Việc thiếu dữ liệu đồng bộ khiến các địa phương khó so sánh phương thức quản lý, phân tích danh mục tài sản công trên quy mô toàn quốc và đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu. Có tới 34/42 địa phương xác định xây dựng hoặc cải thiện một hệ thống thông tin thống nhất là giải pháp quan trọng nhất.

Một điểm đáng chú ý khác là có tới 120.481 tài sản bất động sản thuộc quyền sở hữu pháp lý của chính quyền địa phương nhưng chưa được ghi chép trong sổ đăng ký đất đai dưới tên của chính quyền địa phương. Điều này hạn chế khả năng xử lý kịp thời các tài sản khi cần thiết.

Theo SAO, các địa phương cần có thông tin đầy đủ về tình trạng pháp lý, hiện trạng, mục đích sử dụng, chi phí và tiềm năng phát triển của từng bất động sản. Đây là cơ sở để xác định tài sản nào cần giữ lại, tài sản nào có thể cho thuê, phát triển hoặc chuyển nhượng.

Kết quả kiểm toán cũng cho thấy những thông lệ tốt hoàn toàn có thể được áp dụng, như hạch toán tài sản rõ ràng; phân loại, đánh giá tài sản; đấu giá điện tử và phân bổ nguồn thu minh bạch. Tài sản của chính quyền địa phương không chỉ là một khoản mục trên bảng cân đối kế toán hay công cụ bổ sung ngân sách, mà còn có thể phục vụ giáo dục, dịch vụ xã hội, hoạt động kinh doanh, nhà ở, cơ sở hạ tầng và phát triển lãnh thổ. Trong bối cảnh địa chính trị hiện nay, tài sản còn có thể phục vụ phòng thủ dân sự, quản lý khủng hoảng và an ninh quốc gia.

Chuyển nhượng phải gắn với chiến lược đất đai

Từ ngày 01/7/2021 đến ngày 10/01/2026, các địa phương đã thực hiện 14.165 giao dịch chuyển nhượng bất động sản, với tổng giá trị khoảng 180 triệu Euro, trong đó có 7.633 giao dịch đất đai trị giá 115,9 triệu Euro.

SAO nhận định việc chuyển nhượng có thể hợp lý nếu giúp giảm chi phí duy trì và đưa tài sản vào sử dụng hiệu quả hơn. Tuy nhiên, kết quả kiểm toán cho thấy hoạt động này tại các địa phương thường xuất phát từ nhu cầu ngân sách trước mắt, thay vì dựa trên đánh giá về danh mục tài sản cần thiết để thực hiện chức năng và bảo đảm mục tiêu phát triển dài hạn. Đáng chú ý, 85% doanh thu từ các giao dịch do chính quyền địa phương khởi xướng đến từ những bất động sản có giá trị tài chính cao nhất, đó là các khu đất rừng.

Việc phân loại và đánh giá bất động sản cũng chưa được thực hiện thường xuyên. Chỉ có 3 địa phương phân loại bất động sản theo một phương pháp thống nhất áp dụng cho tất cả các loại tài sản; 17 địa phương mới ở giai đoạn đầu của quá trình này; trong khi tại 13 địa phương, bất động sản chủ yếu được đánh giá khi chuẩn bị ngân sách cho năm hiện tại.

Phân tích 106 giao dịch đất đai tại 21 địa phương, kết quả kiểm toán cho thấy cơ sở của các quyết định chuyển nhượng và mối liên hệ với mục tiêu phát triển dài hạn không phải lúc nào cũng xác định rõ ràng. Khảo sát các hội đồng cư dân và tổ chức phi Chính phủ cũng cho thấy 56,4% số người được phỏng vấn cho rằng cách tiếp cận chiến lược của chính quyền địa phương đối với quản lý bất động sản là không rõ ràng.

SAO nhấn mạnh, đất đai đặc biệt quan trọng trong danh mục tài sản của chính quyền địa phương, bởi có thể phục vụ chức năng công, hoạt động kinh doanh, cơ sở hạ tầng, thu hút đầu tư và phát triển lãnh thổ. Hiện có 11.329 thửa đất thuộc sự quản lý của chính quyền địa phương, với tổng diện tích 13.482 ha. Tuy nhiên, không phải tất cả các thửa đất đều được xác định và giải trình đầy đủ về tình trạng pháp lý và cơ sở quản lý.

Trong các giao dịch đối với những thửa đất được kiểm tra, tất cả các trường hợp đều chỉ có một ứng thầu. Trong khi đó, đối với các giao dịch được kiểm tra thông qua đấu giá công khai, giá đất tăng trung bình 31% đối với đất nông nghiệp và 80% đối với đất rừng. SAO cho rằng việc mở rộng đấu thầu cạnh tranh có thể mang lại lợi ích lớn hơn cho chính quyền địa phương.

Cuộc kiểm toán cũng phát hiện những hạn chế liên quan đến quá trình cải cách đất đai. Hiện vẫn còn hàng nghìn hợp đồng thuê đất nông thôn chưa được mua lại. Trong một số trường hợp, tiền thuê đất hằng năm thậm chí chưa đến 1 Euro. Một số bất động sản được bán lại với giá cao hơn sau khi mua từ chính quyền địa phương, với tổng mức chênh lệch giá vượt quá 170.000 Euro... Bên cạnh đó, 47 khu đất nông nghiệp với tổng diện tích 352 ha trong các giao dịch được kiểm tra không được quản lý phù hợp.

Từ kết quả kiểm toán, SAO kêu gọi các chính quyền địa phương cải thiện quản lý bất động sản, xây dựng thông tin đầy đủ hơn về tài sản, xác định rõ mục đích sử dụng, đưa ra các quyết định chuyển nhượng trên cơ sở đánh giá và giải trình bằng văn bản, thúc đẩy cạnh tranh thông qua đấu giá điện tử, xây dựng các nguyên tắc sử dụng nguồn thu từ chuyển nhượng bất động sản cho phát triển lãnh thổ...

Đáng chú ý, SAO cũng kiến nghị Thủ tướng, Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, Bộ Quản trị thông minh và Phát triển khu vực cùng Bộ Nông nghiệp đánh giá các giải pháp trong bốn lĩnh vực: Các nguyên tắc và chỉ số quản lý thống nhất; một giải pháp số tích hợp dành cho dữ liệu tài sản của khu vực công; đơn giản hóa các quy trình xác lập, hoàn thiện và chuyển nhượng quyền đối với bất động sản; hỗ trợ tư vấn cho các chính quyền địa phương. Đồng thời, đánh giá riêng biệt ở cấp quốc gia việc  quản lý nguồn tài nguyên đất công.

Ông Oskars Erdmanis - thành viên Hội đồng SAO - nhấn mạnh, quản lý tài sản công bền vững đòi hỏi những thông lệ quản lý tốt ở cấp địa phương cùng các giải pháp ở cấp quốc gia, trong đó có các nguyên tắc quản lý thống nhất, dữ liệu có thể so sánh và giảm gánh nặng hành chính./.

Theo lrvk.gov.lv và tổng hợp