Mỹ áp thuế 46% hàng nhập từ Việt Nam, thị trường bất động sản có bị ảnh hưởng?

Các chuyên gia nhận định bất động sản cũng sẽ không phải ngoại lệ và khó tránh khỏi những tác động nhất định.

Bất động sản công nghiệp lo giảm vốn FDI

Theo chuyên gia, bất động sản công nghiệp là phân khúc sẽ chịu tác động rõ rệt nhất. Bởi lẽ, điều này sẽ ảnh hưởng đến dòng vốn FDI và tâm lý đầu tư, cả các kế hoạch sản xuất của doanh nghiệp hoạt động tại Việt Nam.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam, nhận định nếu mức thuế này được thực thi thì dòng vốn FDI vào Việt Nam có thể bị giảm, khiến bất động sản công nghiệp bị ảnh hưởng.

Dòng vốn FDI và bất động sản khu công nghiệp hàng năm chiếm gần 10% GDP. Các công ty đa quốc gia có thể giảm hoặc tạm hoãn kế hoạch mở rộng nhà máy tại Việt Nam do chi phí xuất khẩu sang Mỹ tăng cao.

Điều này làm giảm nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và giá thuê KCN có thể giảm, tồn kho tăng và các KCN mới bị trì hoãn. Các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Long An, Bình Dương… có thể bị ảnh hưởng nặng nề nhất vì tập trung nhiều khu công nghiệp.

Bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ chịu tác động từ chính sách thuế của Mỹ. (Ảnh minh họa: Chính phủ).

Giá thuê cũng có thể chững lại hoặc điều chỉnh giảm, trong khi các khu công nghiệp đang triển khai có nguy cơ trì hoãn kế hoạch phát triển.

"Phân khúc bất động sản trung cấp, bất động sản công nghiệp, nhu cầu nhà dân sinh xung quanh khu công nghiệp, giá thuê khu công nghiệp và có thể cả nghỉ dưỡng khi thu nhập người dân giảm sẽ bị ảnh hưởng mạnh và rõ nhất", ông Tuấn nói.

Bà Võ Nhật Liễu, Tổng Giám đốc Viện Đào tạo Phát triển dự án bất động sản PROPIIN cũng cho biết, Việt Nam đã hưởng lợi lớn từ làn sóng dịch chuyển sản xuất giai đoạn 2019-2024, với lượng FDI đổ mạnh vào các khu công nghiệp. Nhưng khi chi phí xuất khẩu sang Mỹ - thị trường chiếm đến 33,7% kim ngạch xuất khẩu năm 2024, tương ứng 136,6 tỷ USD - bị đội lên gấp rưỡi, bài toán đặt nhà máy tại Việt Nam sẽ không còn là phương án mặc định.

Với các tập đoàn toàn cầu, việc tạm hoãn kế hoạch mở rộng hoặc chọn hướng đi khác là lựa chọn hợp lý về tài chính lẫn chính trị. Và khi sản xuất tạm dừng – bất động sản công nghiệp là khâu đầu tiên cảm nhận rõ lực cản: Các hợp đồng thuê mới chững lại; Mức giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ; Những dự án khu công nghiệp đang “đón sóng” phải giãn tiến độ.

"Điều đáng lo ngại không chỉ là các hợp đồng hiện tại mà là việc định giá tài sản - từng neo vào kỳ vọng FDI đang đối diện rủi ro - sẽ điều chỉnh âm thầm", bà Liễu nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, theo bà Liễu, tăng trưởng bất động sản vùng ven thời gian qua phần lớn dựa vào mô hình "khu công nghiệp - dân cư - dịch vụ". Khi động cơ sản xuất bị nén lại, chuỗi giá trị này lập tức trật nhịp. Điều này khiến các dự án khu dân cư vùng ven mất đi lý do tăng trưởng.

Thị trường trì trệ để chờ đợi

Theo ông Đinh Minh Tuấn, giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam, phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân cũng có thể đối mặt với áp lực thanh khoản suy giảm, khi thu nhập của hàng triệu lao động tại các ngành xuất khẩu chủ lực như dệt may, da giày, điện tử - vốn sử dụng đến 30% tổng lực lượng lao động - có thể bị cắt giảm do doanh nghiệp gặp khó khăn.

Thị trường bất động sản dễ rơi vào tình trạng chờ đợi. (Ảnh minh họa: Minh Đức).

Bên cạnh đó, bất động sản cao cấp cũng sẽ bị ảnh hưởng do một lượng khách người nước ngoài sẽ giảm. Hiện nay, có rất nhiều các chuyên gia đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc đang là lượng khách hàng tiềm năng của phân khúc này. Nhưng nếu dòng vốn FDI suy giảm, số lượng chuyên gia nước ngoài cũng sẽ giảm theo, từ đó kéo theo nhu cầu mua và thuê bất động sản cao cấp chững lại, ảnh hưởng trực tiếp đến phân khúc vốn được xem là ít biến động này.

Theo ông Tuấn, trong ngắn hạn, tâm lý thị trường bất động sản có thể rơi vào trạng thái “chờ đợi” khi cả nhà đầu tư và người mua ở thực cùng tỏ ra thận trọng trước các diễn biến địa chính trị và thương mại toàn cầu. Mức độ lan tỏa của xu hướng này sẽ phụ thuộc nhiều vào phản ứng chính sách của Việt Nam, khả năng đàm phán thương mại và xu hướng chuyển dịch FDI trong khu vực Đông Nam Á.

Ngoài ra, ông Tuấn cho rằng, nếu thuế xuất khẩu tăng, tỷ giá có thể tăng, Ngân hàng Nhà nước có thể tăng lãi suất để giữ giá trị VND và kiểm soát lạm phát, người vay mua nhà gặp khó khăn trong việc trả nợ, dẫn đến tăng tỷ lệ nợ xấu và giảm sức mua mới, đặc biệt ở phân khúc trung cấp.

Đồng quan điểm, bà Võ Nhật Liễu cũng cho rằng, chuyên gia FDI, đặc biệt từ Hàn Quốc, Nhật Bản là tệp khách thuê/mua chủ lực của một phần bất động sản cao cấp tại TP.HCM, Hà Nội, Bắc Ninh. Sự hiện diện của họ gắn chặt với sự có mặt của các nhà máy, văn phòng đại diện, tổ hợp sản xuất...

Và khi đầu tư sản xuất chững lại, làn sóng chuyên gia mới sẽ không đến nhiều như trước, kéo theo nhu cầu ở thực cũng giảm theo.

"Tuy chưa đến mức gây “sốc cung” như ở phân khúc trung cấp, nhưng bài toán giữ thanh khoản ở nhóm căn hộ cao cấp cho thuê hiện cũng không còn dễ dàng như những năm FDI tăng trưởng hai chữ số", bà Liễu nhấn mạnh.

Châu Anh