Nắn dòng tín dụng bất động sản chảy đúng hướng

Quản lý tín dụng BĐS đang là bài toán được đặt ra đối với ngành ngân hàng. Ảnh minh họa

Tín dụng bất động sản - an toàn nhưng vẫn còn bất cập

Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng BĐS đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước, chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Thống kê từ 14 ngân hàng thương mại cho thấy, đến cuối quý II/2025, có 10/14 ngân hàng ghi nhận tăng trưởng cho vay BĐS trên 20%.

NHNN đánh giá, tín dụng BĐS là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng GDP, gia tăng nguồn thu ngân sách nhà nước, đồng thời góp phần cải thiện an sinh xã hội và thúc đẩy quá trình đô thị hóa.

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), cho rằng mức tăng trưởng tín dụng nêu trên là phù hợp trong bối cảnh Quốc hội, Chính phủ, các Bộ, ngành và địa phương đang triển khai đồng bộ các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.

Các chuyên gia nhận định, hoạt động cho vay BĐS vẫn đang đảm bảo các chỉ số an toàn; tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn hiện ở mức dưới 30%. Tuy nhiên, cơ cấu tín dụng trong lĩnh vực này vẫn chưa thực sự hợp lý khi dư nợ cho vay kinh doanh BĐS tăng nhanh hơn so với vay mua nhà, sửa nhà. Cụ thể, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS đạt 1,79 triệu tỷ đồng, tăng gần 24%; trong khi dư nợ cho vay tiêu dùng, tự sử dụng BĐS đạt 2,28 triệu tỷ đồng, tăng hơn 12%.

Thực tế cho thấy, BĐS là lĩnh vực cần nguồn vốn trung và dài hạn, trong khi ngân hàng lại chủ yếu huy động vốn ngắn hạn. Sự chênh lệch kỳ hạn này tiềm ẩn rủi ro thanh khoản, đặc biệt nếu khách hàng không trả nợ đúng hạn.

Một điểm đáng lo ngại khác là tỷ trọng nợ xấu trong lĩnh vực BĐS vẫn cao, khi nhiều khoản vay từng được tái cơ cấu đang đến hạn trả gốc và lãi trong năm 2025. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp BĐS - đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa - vẫn phụ thuộc lớn vào vốn tín dụng ngân hàng do khả năng huy động trên thị trường vốn còn hạn chế.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, “việc quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro, khó tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường”. Những bất cập đó đòi hỏi NHNN phải tiếp tục điều hành chính sách tín dụng linh hoạt, hiệu quả để vừa kiểm soát rủi ro, vừa hỗ trợ thị trường BĐS phát triển ổn định và lành mạnh.

Phân luồng tín dụng, giám sát và quản lý rủi ro

Trong Công điện số 190/CĐ-TTg ngày 07/10/2025 về việc quyết liệt thực hiện các giải pháp tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở, ổn định thị trường BĐS, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu NHNN phối hợp với các Bộ, ngành liên quan sửa đổi quy trình và điều kiện vay vốn thuận lợi hơn, đồng thời thúc đẩy giải ngân Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Cùng với đó, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu đẩy mạnh triển khai các gói tín dụng hỗ trợ chính sách nhà ở xã hội, chương trình cho vay ưu đãi đối với người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở thương mại lần đầu hoặc nhà ở xã hội với lãi suất và kỳ hạn phù hợp; bảo đảm giải ngân đúng tiến độ, đúng đối tượng.

Song song với đó, NHNN được giao chỉ đạo các tổ chức tín dụng thẩm định kỹ và quản lý chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với các dự án BĐS có giá bán cao hoặc có dấu hiệu “thổi giá”, “đẩy giá”. Công tác kiểm tra, giám sát phải được thực hiện thường xuyên, nghiêm túc để đảm bảo hiệu quả và an toàn tín dụng.

Chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ đặt ra cho NHNN bài toán điều hành tín dụng BĐS đúng hướng và hiệu quả, vừa hỗ trợ thị trường, vừa đảm bảo an toàn hệ thống. Theo các chuyên gia, một trong những giải pháp trọng tâm là phân luồng tín dụng theo lĩnh vực ưu tiên - tập trung vốn cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án BĐS có tính thanh khoản, nhu cầu thực.

Trong bối cảnh toàn cầu hướng tới kinh tế xanh và phát triển bền vững, nhiều chuyên gia cho rằng Việt Nam cần khuyến khích tổ chức tín dụng phát triển sản phẩm tín dụng xanh - dành cho các dự án BĐS thân thiện môi trường như nhà ở tiết kiệm năng lượng, công trình xanh, khu đô thị sinh thái. Cùng với đó, Nhà nước có thể xem xét chính sách ưu đãi thuế, lãi suất hoặc hỗ trợ tiếp cận quỹ tín dụng xanh từ các nguồn trong và ngoài nước.

Đi đôi với phân bổ vốn hợp lý, NHNN và các tổ chức tín dụng cần nâng cao năng lực giám sát, quản lý rủi ro thông qua việc xây dựng hệ thống cảnh báo sớm và bộ tiêu chí phân loại tín dụng đặc thù cho doanh nghiệp BĐS.

Bà Nguyễn Thị Hà, Vụ Pháp chế (NHNN), cho rằng trong hoạt động cấp tín dụng, việc phân loại rõ mục đích vay vốn - như mua nhà để ở, đầu tư hay phát triển dự án - cần gắn với tiêu chí kiểm soát rủi ro tương ứng. Đồng thời, định mức tăng trưởng tín dụng BĐS nên được điều chỉnh linh hoạt theo mức độ rủi ro của từng ngân hàng, khu vực hoặc phân khúc thị trường, thay vì áp dụng một mức trần đồng đều.

Đại diện NHNN nhấn mạnh, rủi ro tín dụng BĐS mang tính hệ thống, lan tỏa và đa chiều, vì vậy cần thiết lập cơ chế điều phối chính sách liên ngành để cảnh báo sớm và điều chỉnh kịp thời. Đặc biệt, cần xây dựng hệ thống dữ liệu tập trung về dòng vốn, tín dụng, giá nhà, nợ hộ gia đình và hàng tồn kho BĐS - qua đó giúp tăng cường năng lực giám sát, kiểm soát rủi ro hiệu quả mà vẫn đảm bảo hỗ trợ thị trường phát triển ổn định, bền vững và góp phần giữ vững cân đối vĩ mô.

Việc nắn dòng tín dụng BĐS không chỉ là yêu cầu kỹ thuật trong điều hành chính sách tiền tệ, mà còn là yếu tố then chốt bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng và ổn định kinh tế vĩ mô. Khi dòng vốn được dẫn dắt đúng hướng - tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, công trình xanh và các dự án có hiệu quả thực - tín dụng BĐS sẽ thực sự trở thành động lực phát triển bền vững cho nền kinh tế./.

ĐỨC THÀNH