Nguy cơ mất oan hơn 10,3 tỷ đồng vì kiểu định giá... 'trên trời'?

KHỔ SỞ VÌ CHUYỆN "ĐỊNH GIÁ ĐẤT"!

Trong đơn kêu cứu, bà Ninh Thị Liên trình bày: Năm 2018, bà cùng vợ chồng ông Phan Gia Hải (cùng ngụ P.Thủ Dầu Một, TPHCM) hùn vốn để nhận chuyển nhượng phần đất tọa lạc tại P.Hiệp Thành, TP.Thú Dầu Một cũ (nay là P.Thủ Dầu Một, TPHCM) có diện tích 1.674m2, thuộc thửa đất số 135, tờ bản đồ số 7 với giá 4,4 tỷ đồng. Hai bên thống nhất sẽ bỏ ra 2,2 tỷ đồng để đầu tư mua đất, kèm theo thỏa thuận khi giá đất tăng thì sẽ bán lại để kiếm lời. Sau đó, bà nhờ cháu ruột là ông Ninh Hoàng Đức đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) cho phần hùn của mình. Ngày 26/9/2018, phần đất trên được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp GCN QSDĐ số CN123795, số vào sổ: CS11065 cho ông Ninh Hoàng Đức cùng sử dụng với ông Phan Gia Hải.

Sau khi được cấp GCN QSDĐ, bà Liên được ông Đức ủy quyền quyết định mọi vần đề liên quan đến phần đất này. Qua trao đổi, ông Hải thống nhất với bà Liên là sẽ chuyển mục đích SDĐ từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở đô thị và giao cho bà Liên làm các thủ tục giấy tờ liên quan.

Ngày 12/11/2018, UBND TP.Thủ Dầu Một ban hành quyết định số 2796/QĐ-UBND chấp thuận cho chuyển 300m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở đô thị với số tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước là 178,760 triệu đồng. Sau khi có quyết định, bà Liên nhiều lần yêu cầu ông Hải đưa tiền để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, nhưng ông Hải không thực hiện. Hiện nay, bà Liên đã nộp một phần nghĩa vụ tài chính này, cụ thể là số tiền 89,380 triệu đồng (theo Thông báo về việc xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền SDĐ của Chi cục Thuế TP.Thủ Dầu Một ngày 14/9/2022).

Bà Ninh Thị Liên đứng tại khu đất đang tranh chấp

Từ năm 2019 đến nay, có rất nhiều người đồng ý mua phần đất trên với giá cao hơn nhiều so với giá nhận chuyển nhượng, nhưng ông Hải không đồng ý bán nên không thể chuyển nhượng, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà Liên. Năm 2023, bà Liên tiếp tục liên hệ vợ chồng ông Hải yêu cầu chuyển nhượng lại phần đất này cho người khác hoặc vợ chồng ông Hải phải thối tiền lại cho bà Liên, nhưng cả hai không đồng ý. Do đó, bà Liên đã khởi kiện vợ chồng ông Hải ra TAND TP.Thủ Dầu Một để yêu cầu chia tải sản chung.

“Trong quá trình hòa giải, tôi nhiều lần thiện chí thương lượng với vợ chồng ông Hải bằng nhiều sự lựa chọn để giải quyết nhanh như sau: Nếu vợ chồng ông Hải muốn giữ đất không bán thì thối tiền lại cho tôi với mức giá 7 triệu đồng/m2. Còn nếu vợ chồng ông Hải muốn lấy tiền thì tôi sẽ thối lại cho họ với mức giá là 8 triệu đồng/m2. Thế nhưng, cả hai sự lựa chọn này, vợ chồng ông Hải đều không đồng ý” - bà Liên cho biết.

Tháng 8/2024, TAND TP.Thủ Dầu Một tiến hành đo đạc định giá. Hội đồng định giá (HĐĐG) do ông Vương Hưng chủ trì mặc nhiên ấn định với giá đất trồng cây lâu năm là 12 triệu đồng/m2 và 14 triệu đồng/m2 đối với đất ở đô thị. Giá đất này hoàn toàn cao hơn giá đất Nhà nước ban hành gấp 10 lần và cao hơn giá đất thực tế hiện nay tại khu vực khoảng 4 lần. Cụ thể, theo Quyết định Số 63/2024/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương ban hành vào ngày 20/12/2024 thì vị trí này có giá đất cụ thể như sau: Đất trồng cây lâu năm có giá là 1,2 triệu đồng/m2 và đất ở đô thị (thuộc vị trí 2 của đường hẻm thông ra đường Nguyễn Đức Thuận) có giá là 2,620 triệu đồng/m2. Cũng theo bà Liên: giá đất hiện tại ở khu vực phường Hiệp Thành theo xác nhận của cán bộ địa chính phường, đất có đường và có thổ cư thì giá khoảng 6 triệu đồng/m2, tuy nhiên thửa đất mà tôi và vợ chồng ông Hải – bà Hạnh mua thì không có đường...

“Sau buổi định giá này, vợ chồng ông Hải đã có đơn phản tố yêu cầu tôi thanh toán với số tiền là 10,305 tỷ đồng. Liền đó, nhiều lần tôi đã có đơn yêu cầu định giá lại nhưng TAND TP.Thủ Dầu Một vẫn không tiến hành định giá lại và cũng không trả lời cho tôi biết lý do vì sao...?” - bà Liên bức xúc nói.

Ngày 16/5/2025, ông Nguyễn Duy Sinh - Phó Chánh án TAND TP.Thủ Dầu Một - Thẩm phán, Chủ tọa phiên tòa đã triệu tập các bên liên quan để xét xử vụ án. Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của bà Liên là ông Nguyễn Đức Vy và đại diện Viện kiểm sát nhân dân TP.Thủ Dầu Một (nay là Viện kiểm sát nhân dân TPHCM khu vực 15) cùng đề nghị tạm dừng phiên tòa để định giá lại tài sản. Lúc này, ông Sinh đã cho tạm dừng phiên tòa để định giá lại. Tuy nhiên liền đó, ông lại chọn HĐĐG TP.Thủ Dầu Một, cũng là Hội đồng đã định giá trước đó?

Ngày 23/5/2025, HĐĐG TP.Thủ Dầu Một tiến hành định giá với kết quả là: “Giữ nguyên kết quả định giá lần đầu” với lý do: “Giá đất mới 1 năm nên không có biến động”. Trong các ngày 27, 28 và 30/5/2025, người đại diện ủy quyền của bà Liên và đại diện Viện Kiểm sát nhân dân TP.Thủ Dầu Một tiếp tục đề nghị tạm dừng phiên tòa để định giá lại tài sản nhưng cũng không được Tòa xem xét giải quyết.

Tại phiên tòa ngày 30/5/2025, Hội đồng xét xử - Chủ tọa phiên tòa là ông Nguyễn Duy Sinh đã căn cứ vào kết quả định giá vào tháng 8/2024 của HĐĐG TP.Thủ Dầu Một để ấn định mức giá tuyên án. Đồng thời, Tòa tuyên chấp nhận đơn phản tố của vợ chồng ông Hải. Tòa sơ thẩm tuyên án buộc bà Liên và ông Đức phải liên đới bồi hoàn lại cho vợ chồng ông Hi với số tiền là 10,305 tỷ đồng (tương đương ½ giá trị QSDĐ). Sau khi trừ số tiền chuyển mục đích SDĐ 150m2 sang đất thổ cư là 89,380 triệu đồng thì buộc bà Liên và ông Đức phải liên đới thanh toán cho ông Hải số tiền hơn 10,215 tỷ đồng”?

Quyết định kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân TP.Thủ Dầu Một đối với Bản án dân sự số 152/2025/DS-ST ngày 30/5/2025 của TAND TP.Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương

VÀ NHỮNG DẤU HIỆU BẤT ỔN, THIẾU MINH BẠCH...?

Tôi nhận thấy bản án dân sự số 152/2025/DS-ST ngày 30/5/2025 của TAND TP.Thủ Dầu Một có nhiều dấu hiệu sai phạm như: định giá lại tài sản tranh chấp vào ngày 23/5/2025 đã không khảo sát giá đất thị trường, không tham chiếu giá đất Nhà nước, không tham chiếu ý kiến của cán bộ địa chính là đại diện cơ quan quản lý đất đai địa phương. Hậu quả của việc nêu trên đã dẫn đến ấn định mức giá chênh lệch rất cao so với giá đất thị trường và giá đất Nhà nước, gây thiệt hại cho dân, đồng thời tiếp tay tích cực cho bản án bất công này và làm tôi thiệt hại với số tiền gần nhiều tỷ đồng. Nếu thi hành bản án này thì dù tôi có bán hết đất cũng không đủ tiền để bồi hoàn cho ông Hải và bà Hạnh. Bản án này thật sự quá bất công với tôi!” - bà Liên bức xúc cho biết.

Để làm rõ các nội dung phản ảnh của bà Ninh Thị Liên, phóng viên Chuyên đề CATP đã trực tiếp gặp ông Vương Hưng - chuyên viên phụ trách công tác định giá công sản thuộc Phòng Tài chính kế hoạch UBND TP.Thủ Dầu Một (nay là UBND P.Thủ Dầu Một, TPHCM). Ông Hưng cho biết: “Việc định giá tài sản tranh chấp giữa bà Liên và vợ chồng ông Hải dựa trên “sự tham khảo ý kiến của địa chính phường”, chứ không đi sâu vào việc thu thập giá đất, sau đó cân giá khung để đưa ra mức giá tương đối với thị trường”(?) Ngoài ra, ông cũng cho biết “đã từng đề nghị Tòa sơ thẩm nên thuê đơn vị tư vấn giá chuyên nghiệp để tiến hành định giá tài sản cho chính xác, đáp ứng được nhu cầu của hai bên đương sự”...

Ông Nguyễn Chí Thiện - nguyên cán bộ địa chính xây dựng phường Hiệp Thành, TP.Thủ Dầu Một xác nhận: “Tại vị trí khu đất tranh chấp giữa bà Liên và vợ chồng ông Hải là đất trồng cây lâu năm và không có đường đi thì có mức giá giao dịch thực tế tại thời điểm hiện nay là dưới 3 triệu đồng/m2 và 6 triệu đồng/m2 đối với đất thổ cư không có đường đi”.

Bà Lê Thị Thủy - Kiểm sát viên Viện Kiểm sát nhân dân TP.Thủ Dầu Một (nay là Viện kiểm sát nhân dân TPHCM khu vực 15) khẳng định: “Tôi vẫn bảo lưu quan điểm: Qua xem xét tài liệu chứng cứ thì giá không phù hợp nên đề nghị TAND cùng cấp cho tạm ngừng phiên tòa để tiếp tục thực hiện việc định giá lại tài sản, nhưng kiến nghị này đã không được cơ quan tòa án xem xét, chấp thuận”. Ông Hoàng Huy Toàn - Chánh án TAND TP.Thủ Dầu Một (nay là Chánh án TAND khu vực 15) cho biết: “Kết quả xét xử của mỗi vụ án do Thẩm phán quyết định và chịu trách nhiệm trước pháp luật, chứ lãnh đạo Tòa án không có quyền can thiệp. Hiện chúng tôi đã nhận được đơn kháng án của bà Liên nên đang xem xét tổng hợp bàn giao tài liệu hồ sơ vụ án cho cấp phúc thẩm để xét xử theo quy định của pháp luật”.

Trước đó, ngày 12/6/2025, Viện kiểm sát nhân dân TP.Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương đã ký Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 30/QĐKNPT-VKSTDM đối với bản án dân sự số 152/2025/DS-ST ngày 30/5/2025 của TAND TP.Thủ Dầu Một với nội dung như sau: “Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án cũng như lời trình bày của đương sự có mặt tại phiên tòa, Viện kiểm sát nhân dân TP.Thủ Dầu Một nhận thấy, Bản án dân sự số 152/2025/DS-ST ngày 30/5/2025 của TAND TP.Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương còn có những vi phạm trong quá trình giải quyết vụ án nên quyết định kháng nghị phúc thẩm. Đề nghị TAND tỉnh Bình Dương (nay là TAND TPHCM) xét xử phúc thẩm vụ án theo hướng hủy Bản án dân sự số: 152/2025/DS-ST ngày 30/5/2025 của TAND TP.Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

Nguyễn Hiếu