Nhiều dự án bất động sản 'trùm mền' vì vướng định giá đất, đâu là giải pháp?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, việc 58.000 sổ hồng chưa được cấp đang khiến các chủ đầu tư không thu được 5% số tiền còn lại của hợp đồng. Trong khi người dân sở hữu bất động sản không yên tâm, bất động sản không giao dịch được trên thị trường hoặc phát sinh giao dịch ngầm…

Muốn định giá phải rà soát lại

Theo ông Châu, trong các nhóm nguyên nhân gây vướng mắc cho công tác cấp sổ hồng thì tắc định giá đất dự án là lý do hàng đầu. Nghị định 44/2014 của Chính phủ đã quy định các phương pháp định giá đất tuy nhiên thực tế các tiêu chí để thực hiện định giá đất bị vướng, chủ yếu là phương pháp thặng dư. "Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024 sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 nhưng vấn đề then chốt mà Hiệp hội đã góp ý vẫn chưa được đưa vào về việc định giá đất", ông Châu nói.

Ông Nguyễn Như Bình, Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM cho biết, thành phố có hàng trăm dự án "trùm mền" do vướng xác định giá đất.

TP HCM có hàng chục nghìn căn hộ chưa đủ điều kiện cấp sổ hồng.

Trong số này, có những dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất từ nhiều năm trước nhưng do pháp lý về đất đai có sự điều chỉnh nên nay muốn định giá phải rà soát lại. Các chỉ tiêu kiến trúc, cơ cấu sử dụng đất cũng phải rà soát lại cho phù hợp quy định pháp luật về định giá.

Có những dự án chủ đầu tư có ít nhiều vi phạm trong quá trình triển khai xây dựng như xây thêm tầng hầm, chuyển đổi công năng không đúng quy hoạch. Trường hợp này không nhiều nhưng cần các cơ quan quản lý rà soát, có hướng xử lý. Có những dự án thay đổi chủ đầu tư, thành viên góp vốn…

Đặc biệt, khoảng 125 dự án đang chào thầu đơn vị tư vấn. Trong đó có những dự án đã chào không dưới 30 lần vẫn không thuê được đơn vị tư vấn. Có dự án đã thuê được đơn vị tư vấn nhưng tư vấn bỏ cuộc nên buộc phải chào lại. Hay có dự án đã thuê tư vấn, đã lập chứng thư lại bị hội đồng thẩm định giá đất trả về.

Theo ông Bình, các vướng mắc không chỉ liên quan đến cơ quan Tài nguyên - Môi trường, Luật Đất đai mà còn liên quan nhiều luật như Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp... Chính vì vậy cần sự phối hợp nhiều bộ ngành cùng tháo gỡ, khắc phục khiếm khuyết mà Luật Đất đai không đủ, phải đưa vào các luật khác để cùng tháo gỡ.

Đưa vào Luật để không còn... 'lúng túng'

Chia sẻ thẳng thắn những thiếu sót của hệ thống quy định liên quan đến lĩnh vực giá đất, ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trong quá trình sửa đổi từ Nghị định 44 tới Nghị định 10, Nghị định 12 và tới nay khi soạn thảo quy định Nghị định về giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã cố gắng bám sát thực tế để điều chỉnh, bổ sung các điều khoản sao cho phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên, "mũ" là Luật Đất đai thì chưa xử lý hết nên thực tế, quy định vẫn còn những bất cập.

Theo ông Nhẫn, trong quá trình tính giá đất vẫn còn tình trạng lúng túng về lựa chọn phương pháp định giá. Cùng với đó, lực lượng thực hiện hạn chế cả về số lượng và chất lượng. Các đơn vị tư vấn không dám làm vì cơ sở dữ liệu yếu, nhân lực mỏng... dẫn đến kết quả cuối cùng không mang tính khách quan, trung thực. Bộ Tài nguyên và Môi trường đang dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2024 dự kiến có hiệu lực vào đầu tháng 8 tới.

“Trong quá trình xây dựng dự thảo, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đồng hành rất sát cùng các bộ, ngành như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng... trên quan điểm chung là sẽ cố gắng tiếp thu các ý kiến góp ý từ nhiều thành phần trong xã hội như doanh nghiệp, các chuyên gia, địa phương nhằm xử lý các vấn đề đang tồn tại”, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết.

Trong đó, phương pháp định giá đất đã được đưa vào luật cụ thể trường hợp nào áp dụng phương pháp nào, điều kiện nào... giúp các đơn vị không còn lúng túng. Bên cạnh đó, các số liệu đầu vào, chất lượng, tính trung thực, đầy đủ... cũng được hướng dẫn.

Ngoài ra, các quy định về Hội đồng thẩm định giá đất, các tổ chức có chức năng và chuyên môn định giá, việc đào tạo bồi dưỡng cho lực lượng làm công tác định giá đất, tiêu chuẩn của cơ sở đào tạo định giá viên,... cũng được quy định cụ thể, chặt chẽ, qua đó sẽ đảm bảo chất lượng đầu ra của công tác định giá đất.

"Vấn đề định giá đất, các cơ quan quản lý như chúng tôi cũng rất trăn trở vì nếu định giá đất không đúng, không đủ sẽ kéo theo những hậu quả lớn cho doanh nghiệp, nhà nước và cả xã hội. Chúng tôi sẽ tiếp tục tiếp thu các góp ý để xây dựng được hệ thống chính sách thông thoáng, đồng bộ", đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.

Đỗ Kiều