Nhiều triệu tỷ đồng bất động sản thế chấp tại ngân hàng: Bộ đệm hay rủi ro tập trung?

Ảnh minh họa tài sản bảo đảm là bất động sản.

Chiếm phần lớn trong quy mô tài sản thế chấp tại ngân hàng

Trong cấu trúc tín dụng của hệ thống ngân hàng, bất động sản từ lâu đã giữ vai trò trung tâm trong danh mục tài sản đảm bảo. Loại tài sản này không chỉ chiếm tỷ trọng áp đảo mà còn mang tính “xương sống” trong hoạt động cấp tín dụng.

Tài sản bảo đảm không phải tài sản thuộc sở hữu ngân hàng. Thực chất, đây là giá trị tài sản khách hàng dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ tín dụng, được ngân hàng ghi nhận trong thuyết minh tài chính. Ví dụ, doanh nghiệp vay của ngân hàng 100 tỷ đồng. Để đảm bảo cho việc chi trả khoản tiền vay này, doanh nghiệp thế chấp khu nhà ở trị giá 300 tỷ đồng.

Ghi nhận tại nhóm ngân hàng do nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối (còn gọi là Big 4 gồm Agribank, Vietcombank, BIDV, VietinBank), giá trị bất động sản đang được sử dụng làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng này chiếm phần khá lớn.

Cụ thể, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) ghi nhận tổng giá trị tài sản thế chấp, cầm cố và chiết khấu hơn 3,7 triệu tỷ đồng vào cuối năm 2025, tăng gần 19% so với đầu năm. Trong đó, riêng bất động sản chiếm hơn 3,3 triệu tỷ đồng, tương đương trên 90% tổng danh mục. Đây là mức cao nhất trong nhóm các ngân hàng lớn.

Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cũng ghi nhận tổng tài sản bảo đảm gần 2,64 triệu tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm khoảng 70% quy mô tài sản bảo đảm. Tính riêng từ năm 2022 đến 2025, tài sản bảo đảm là bất động sản của ngân hàng này tăng liên tục từ 1,5 triệu tỷ đồng lên gần 1,9 triệu tỷ đồng.

Tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), tổng tài sản bảo đảm đạt hơn 3,7 triệu tỷ đồng, trong đó khoảng 2,6 triệu tỷ đồng là bất động sản. Chỉ tính từ năm 2022 đến 2025, tài sản bảo đảm là bất động sản tăng thêm khoảng 827.370 tỷ đồng.

Năm 2025, VietinBank ghi nhận gần 2,7 triệu tỷ đồng tài sản bảo đảm là bất động sản, chiếm khoảng 70% tổng quy mô tài sản bảo đảm 3,8 triệu tỷ đồng. So với năm 2022, giá trị bất động sản thế chấp tại ngân hàng này đã tăng thêm khoảng 1,04 triệu tỷ đồng.

Số liệu của năm 2025 cho thấy bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản thế chấp tại 4 ngân hàng Nhà nước, trong đó màu xanh đậm là tổng tài sản đảm bảo, màu vàng là bất động sản trong tổng tài sản đảm bảo.

Không chỉ tại các ngân hàng thương mại nhà nước, các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân cũng ghi nhận tình trạng này. Điển hình như Ngân hàng TMCP Sài Gòn Tài Lộc (trước đây là Sacombank), tính từ năm 2022 đến 2025 đã tăng thêm 1,6 triệu tỷ đồng tài sản bảo đảm là bất động sản.

Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) cũng ghi nhận tổng tài sản bảo đảm hơn 2 triệu tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm trên 1 triệu tỷ đồng. Tính riêng năm 2025, tài sản bảo đảm là bất động sản tăng thêm 253.195 tỷ đồng.

Các số liệu trên cho thấy việc sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp tại ngân hàng các năm qua liên tục gia tăng. Đồng thời cho thấy bất động sản vẫn là nhóm tài sản bảo đảm có tỷ trọng lớn tại nhiều ngân hàng, không chỉ tập trung ở nhóm ngân hàng nhà nước mà đã trở nên phổ biến trên toàn hệ thống.

Nhận diện rủi ro

Cũng dễ hiểu vì sao bất động sản là tài sản đảm bảo cho các giao dịch tín dụng tại các ngân hàng. Bởi so với các loại tài sản khác, bất động sản từ lâu được các ngân hàng ưu tiên làm tài sản bảo đảm nhờ tính ổn định cao và ít biến động trong ngắn hạn.

Với tài sản bảo đảm là bất động sản, ngân hàng dễ xác lập quyền ưu tiên hơn. Khi cho vay, ngân hàng không chỉ cầm giấy tờ mà còn đăng ký giao dịch bảo đảm để công khai rằng tài sản này đang được thế chấp. Từ đó, việc thu giữ và phát mại bất động sản có quy trình cụ thể và khả thi hơn trong thực tế.

Khi khách hàng không thể trả được nợ, ngân hàng với vai trò là chủ nợ có thể thu hồi, bán đấu giá hoặc chuyển nhượng. Từ đó, ngân hàng thu hồi được vốn đã cho vay thông qua việc bán đấu giá.

Ảnh minh họa.

Một điểm cần lưu ý là việc tài sản bảo đảm tăng mạnh và tập trung vào bất động sản không đồng nghĩa rủi ro tín dụng giảm tương ứng.

Trước tiên phải nói đến rủi ro định giá, giá trị tài sản bảo đảm có thể được xác lập tại thời điểm thị trường thuận lợi, nhưng khi thị trường đảo chiều, giá xử lý thực tế có thể thấp hơn kỳ vọng.

Tại thời điểm thị trường thuận lợi, lượng cầu tăng cao, giá trị của bất động sản cũng sẽ bị biến động. Việc thanh lý tài sản bất động sản sẽ mạng lại yếu tố đảm bảo thu hồi nguồn vốn.

Tuy nhiên, nếu thị trường bất động sản đi xuống (lượng giao dịch kém hoặc đóng băng), nhu cầu giảm mạnh hoặc không xuất hiện thì giá trị bất động sản phải hạ xuống để "thoát hàng" tránh lỗ. Tài sản bảo đảm bất động sản tại ngân hàng cũng bị rớt giá theo thị trường. Đây là một rủi ro mà ngân hàng thường gặp phải.

Khi giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản giảm, ngân hàng sẽ gặp thêm vấn đề rủi ro thanh khoản. Bởi bất động sản có giá trị lớn nhưng không phải lúc nào cũng dễ bán, nhất là dự án dở dang, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc thị trường trầm lắng.

Khi nhiều ngân hàng cùng dựa vào cùng một loại tài sản bảo đảm, cú sốc trên thị trường bất động sản có thể tác động dây chuyền đến chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng (tức nhiều khoản vay cùng phụ thuộc vào diễn biến của một loại tài sản).

Từ đó, các tổ chức tín dụng buộc phải tăng trích lập dự phòng, thu hẹp dư địa cho vay và thận trọng hơn trong cấp tín dụng mới. Trong kịch bản tiêu cực, áp lực xử lý tài sản bảo đảm trên diện rộng còn có thể kéo giá thị trường giảm thêm. Điều này sẽ tạo vòng xoáy bất lợi lan từ thị trường tài sản sang hệ thống ngân hàng và nền kinh tế.

Cũng cần khẳng định, ngân hàng có tỷ trọng bất động sản bảo đảm cao chưa chắc rủi ro cao. Miễn chất lượng tín dụng tốt, tỷ lệ nợ xấu thấp, bộ đệm dự phòng cao, tài sản pháp lý rõ ràng.

Ngược lại, rủi ro sẽ đáng chú ý hơn nếu tỷ trọng tài sản bảo đảm bất động sản cao đi cùng với nợ xấu tăng, nợ nhóm 2 tăng, cho vay bất động sản/doanh nghiệp xây dựng lớn hoặc tăng trưởng tín dụng nóng.