Nhiều 'vướng mắc' của thị trường nhà ở xã hội sẽ được tháo gỡ nhờ Nghị định 100

Khuyến khích đầu tư dự án nhà ở xã hội

Theo đó, các quy định mới vừa có hiệu lực đã có nhiều điểm gỡ khó và khuyến khích các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội (NOXH). Cụ thể tại Điều 83 của Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra các quy định cụ thể hơn về việc bố trí đất để phát triển NOXH, khắc phục thực trạng thiếu quỹ đất để phát triển phân khúc này trong thời gian qua. Trong đó bổ sung quy định yêu cầu UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NOXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Nghị định 100 cũng quy định chi tiết hơn khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023, hướng dẫn UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH hoặc bố trí quỹ đất NOXH ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó. Hoặc chủ đầu tư phải đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất để xây dựng NOXH tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ đảm bảo thuận lợi trong quá trình triển khai.

Quy trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án NOXH cũng được rút gọn đáng kể, giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian, chi phí thực hiện dự án. Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Lượng lớn người xếp hàng mua NOXH cho thấy sức nóng của phân khúc này và nhu cầu sở hữu nhà của người dân đang rất lớn

Ngoài ra, khoản 2 Điều 22 Nghị định 100 đã xác định chi tiết các thành phần cấu thành tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích NOXH. Là căn cứ để tính khoản lợi nhuận tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích NOXH theo Luật Nhà ở 2023. Đồng thời, chủ đầu tư dự án còn có thể có thêm khoản lợi nhuận từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại - chiếm tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH thông qua hình thức đấu thầu, Khoản 5 điều 21 Nghị định 100 cũng đã quy định rõ ràng tiêu chuẩn đánh giá về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng NOXH.

Bên cạnh các quy định khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực NOXH, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP cũng đã quy định chi tiết những điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH theo hướng nới lỏng hơn cho những người có nhu cầu chính đáng tiếp cận loại hình.

Theo đó, đối với điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH, Khoản 1 Điều 29, Nghị định 100 quy định, trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án NOXH đó tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê mua.

Ngoài ra, Luật mới đã tháo gỡ các quy định gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý Nhà nước và người dân như thuật ngữ “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của hộ gia đình” hay giới hạn quyền sở hữu nhà ở tại địa phương cấp tỉnh nơi có dự án.

Nghị định 100 sẽ tháo gỡ những vướng mắc về nguồn cung của thị trường NOXH

Nhờ đó, người có nhu cầu mua NOXH không còn lâm vào cảnh đi xin tách khẩu, xin xác nhận là chưa có nhà. Cơ quan quản lý Nhà nước cũng có cơ sở pháp lý thực hiện, loại bỏ được tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm trong việc xác nhận về sở hữu nhà của người dân.

Nghị định 100 cũng quy định, trong thời hạn 7 ngày, văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải xác nhận thông tin của người đăng ký không sở hữu nhà và không có tên trong sổ đỏ tại tại địa phương, nơi có dự án NOXH. Và cũng trong thời hạn 7 ngày, UBND cấp xã sẽ xác nhận điều kiện về thu nhập để đăng ký mua, thuê mua. Nhờ đó, người dân cũng rút ngắn được nhiều thời gian trong khâu thủ tục, xác nhận.

Đặc biệt, ông Nguyễn Hoàng Nam, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS nhận định, theo Luật mới, các chủ đầu tư NOXH không còn phải bắt buộc dành ra 20% phần diện tích để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Điều này giúp “cởi trói” rất lớn do đơn giá cho thuê, hiện được công khai trên các cổng thông tin, nhưng vẫn đắt hơn mặt bằng giá người dân tự cho thuê, chưa kể thủ tục pháp lý rất phức tạp. Việc mua bán hay cho thuê nên để thị trường tự quyết định.

Nới lỏng điều kiện về thu nhập

Nghị định 100 cũng quy định, đối với các đối tượng quy định tại các khoản 5, 6 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở thì phải đảm bảo điều kiện về thu nhập như sau:

Trường hợp người đứng đơn là người độc thân thì có thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận. Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập không quá 30 triệu đồng/tháng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận. Thời gian xác định điều kiện về thu nhập trong 1 năm liền kề, tính từ thời điểm đối tượng quy định tại khoản này nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Ngoài ra, Nghị định cũng bỏ các quy định về hộ gia đình phải có hộ khẩu, tạm trú khi đăng ký thuê, mua NOXH. Trường hợp đã sở hữu nhà nhưng diện tích ở bình quân thấp hơn 15m2 sàn/người thì vẫn được hưởng các chính sách về NOXH.

VARS cho rằng, các quy định mới này sẽ khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực NOXH, phần nào giải quyết thực trạng "vừa thiếu vừa ế" của phân khúc này trong thời gian vừa qua. Nhất là tại các tỉnh, thành phát triển gắn liền với khu công nghiệp, có lượng lao động nhập cư lớn. Từ đó đảm bảo an sinh, xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống và thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội toàn diện của đất nước.

Việc nới lỏng các điều kiện mua, thuê NOXH sẽ giải quyết tình trạng vừa thiếu, vừa thừa tại một số thành phố lớn

Tuy nhiên, VARS cho rằng, tại hai đô thị đặc biệt là TP HCM và Hà Nội, nguồn cung NOXH vẫn gặp khó do số lượng đăng ký mục tiêu phát triển nhà ở năm 2024 rất nhỏ. Cụ thể, tại Hội nghị triển khai Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", Bộ trưởng Xây dựng chỉ ra rằng, trong năm 2024, Hà Nội chỉ đăng ký khoảng 1.181 căn, TP HCM hơn 3.700 NOXH.

Trong khi đó, dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trung bình mỗi năm, Hà Nội và TP HCM thiếu trên 50.000 đơn vị nhà ở. Như vậy, dù ngay cả khi kế hoạch phát triển của hai thành phố này được thực thi tối đa, thì nguồn cung NOXH này vẫn không thể đáp ứng được nhu cầu.

Do đó, VARS cho rằng, để phát triển phân khúc NOXH, nhất là tại hai đô thị đặc biệt, ngoài việc sớm thông qua gói tín dụng đã điều chỉnh theo hướng thực sự ưu đãi hơn. Cơ quan quản lý Nhà nước cần giám sát chặt chẽ, đảm bảo chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để thi hành các quy định mới. Tiếp tục thúc đẩy hoàn thiện các dự án nhà ở xã hội đã khởi công tại các thành phố có nhu cầu về nhà ở lớn như Hà Nội, TP HCM.

Đồng thời, để đảm bảo thực hiện tốt mục tiêu chính sách, tránh lợi dụng chính sách, tiêu cực, cần công khai, minh bạch việc mua, bán NOXH; giám sát chặt chẽ, đảm bảo đúng đối tượng mua, thuê, thuê mua NOXH.

Tại Hà Nội và TP HCM, để có quỹ đất phát triển NOXH, cần có thêm sự can thiệp của cơ quan quản lý Nhà nước. Quy hoạch bố trí quỹ đất xây NOXH phải đảm bảo đáp ứng được nhu cầu rất lớn của thành phố. Ngoài ra, để thúc đẩy tăng trưởng, đảm bảo an sinh xã hội, cần phải có thêm chính sách theo hướng ưu đãi cho các nhà đầu tư phát triển loại hình nhà ở thương mại giá bình dân.

Lê Phong