Những chuyển động tích cực của thị trường bất động sản phía nam

Một góc đô thị Aqua City. (Ảnh: CTV)

Nhiều dự án bị đình trệ nay đã hồi phục và đang gấp rút hoàn thiện phản ánh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển mới, nơi cơ hội đi cùng yêu cầu sàng lọc và năng lực cạnh tranh phải được xác lập bằng giá trị thực.

Những tín hiệu phục hồi của thị trường

Sau nhiều năm đối mặt với áp lực từ pháp lý, dòng vốn và thanh khoản, quá trình phục hồi hiện nay đang được tạo nên từ nhiều chuyển động đồng thời. Các dự án từng đình trệ đang được rà soát, tháo gỡ; nguồn cung bắt đầu tăng trở lại.

Aqua City của Novaland tại thành phố Đồng Nai là một thí dụ. Sau giai đoạn gặp nhiều khó khăn do các vướng mắc pháp lý, dự án đang từng bước trở lại nhịp phát triển.

Đây không chỉ là câu chuyện phục hồi của một doanh nghiệp hay một dự án quy mô lớn, mà còn cho thấy tác động của việc tháo gỡ các điểm nghẽn đối với khả năng khơi thông nguồn lực của thị trường.

Dự án này có quy mô 1.000ha, được định hướng phát triển thành đại đô thị sinh thái ven sông. Hiện doanh nghiệp đang phối hợp các đối tác tài chính, nhà thầu để tiếp tục hoàn thiện dự án. Các định chế tài chính đã cam kết tài trợ hơn 20.000 tỷ đồng cho quá trình triển khai, hoàn thiện dự án trong giai đoạn 2026-2027, trong đó 5.444 tỷ đồng đã được giải ngân tính đến giữa tháng 8/2026.

Dự án đang thi công cao điểm với hơn 4.000 kỹ sư, công nhân cùng hàng trăm nhà thầu, đơn vị tư vấn và đối tác tham gia. Ông Dương Văn Bắc, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết: “Chúng tôi nhận được sự đồng hành, hỗ trợ rất lớn từ các cơ quan Trung ương và chính quyền địa phương đã tháo gỡ các điểm nghẽn, qua đó tạo điều kiện để doanh nghiệp khơi thông nguồn lực và tiếp tục triển khai dự án”.

Nhìn từ thí dụ này để thấy tiềm năng đất đai và quy mô dự án chỉ có thể trở thành động lực tăng trưởng khi những nguồn lực liên quan được kết nối. Pháp lý được giải quyết sẽ tạo điều kiện để vốn quay trở lại; dòng vốn được khơi thông giúp dự án tái triển khai; dự án được hoàn thành sẽ tạo sản phẩm, hạ tầng và không gian sống mới, từ đó tiếp tục tạo hiệu ứng lan tỏa cho nền kinh tế.

Toàn cảnh diễn đàn "Bất động sản khu vực phía nam: Mở dư địa tăng trưởng mới". (Ảnh: QUANG QUÝ)

Chia sẻ quan điểm về vấn đề này tại Diễn đàn "Bất động sản khu vực phía nam: Mở dư địa tăng trưởng mới" do Tạp chí Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức mới đây, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhấn mạnh, giai đoạn mới đòi hỏi phải thay đổi tư duy quản lý và sử dụng đất đai, chuyển từ quản lý đơn thuần sang phát huy nguồn lực và kiến tạo giá trị từ đất. Theo ông Thiên, đất đai tự thân không tạo ra tăng trưởng. Giá trị đất chỉ thật sự được phát huy khi kết hợp hiệu quả với vốn, lao động và công nghệ.

Trong bối cảnh đó, nguồn cung tại thị trường phía nam cũng đang có những tín hiệu tích cực. Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, quý II/2026 ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường có khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ, trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng khoảng 40%. Riêng phía nam chiếm khoảng 41% lượng sản phẩm mở bán mới cả nước và khoảng 37% nguồn cung trong nửa đầu năm.

Tuy nhiên, sự trở lại của nguồn hàng chưa đồng nghĩa thị trường đã phục hồi hoàn toàn về thanh khoản. Khoảng 48.000 giao dịch sơ cấp được ghi nhận trong 6 tháng đầu năm, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 58% so với nguồn cung mở bán mới. Điều này cho thấy sức mua đang phục hồi theo hướng chọn lọc hơn, thay vì tâm lý mua theo đám đông.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khi nguồn cung trở lại, thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn và người mua ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, tiến độ bảo đảm và mức giá phù hợp với khả năng chi trả.

Thị trường cạnh tranh bằng giá trị thực

Một trong những điều kiện quan trọng tạo cơ hội cho bất động sản phía nam trong giai đoạn phát triển mới là sự thay đổi về không gian đô thị. Thành phố Hồ Chí Minh đang chuyển dần từ mô hình phát triển “đơn cực” sang “đa trung tâm”, trong khi nguồn cung có xu hướng dịch chuyển ra những khu vực còn nhiều dư địa và được đầu tư mạnh về hạ tầng.

Trong đó, các dự án trọng điểm như sân bay quốc tế Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức-Long Thành, Biên Hòa-Vũng Tàu cùng các tuyến kết nối Đông Nam Bộ-Tây Nam Bộ đang tạo ra những trục phát triển mới.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, để đánh giá hiệu quả, dự án vẫn phải đáp ứng yêu cầu về quy hoạch, năng lực chủ đầu tư, tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân. Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính đề xuất thị trường cần đồng bộ ba nhóm giải pháp gồm: tái cấu trúc phân khúc và điều chỉnh chiến lược định giá; phát triển hạ tầng liên vùng và mô hình đô thị đa cực; tiếp tục tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, đồng thời xây dựng các giải pháp tài chính linh hoạt.

Doanh nghiệp cần đưa giá bán sát hơn với khả năng chi trả thực tế, tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội; trong khi sự phối hợp giữa doanh nghiệp và ngân hàng có thể góp phần hỗ trợ lãi suất, tín dụng và tiến độ thanh toán để kích hoạt sức mua.

Công nhân thi công dự án Aqua City. (Ảnh: CTV)

Ở góc độ doanh nghiệp, yêu cầu của chu kỳ mới cũng không chỉ dừng ở việc hoàn thành dự án. Ông Nguyễn Thái Bình cho rằng, sản phẩm bất động sản cần được bảo chứng bằng chất lượng quy hoạch, năng lực thi công và trải nghiệm sống thực tế của cư dân. Trong đó, công tác quản lý vận hành sau bàn giao sẽ đóng vai trò quan trọng trong duy trì chất lượng sống và giá trị tài sản dài hạn.

Nhận định này cho thấy sự cạnh tranh trên thị trường đang dịch chuyển từ giá bán sang giá trị tổng thể của dự án. Ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, quản lý vận hành phải được nhìn nhận là một phần quan trọng trong chuỗi giá trị bất động sản. Dự án cần được đánh giá không chỉ qua thiết kế, vị trí và giá bán mà còn qua chất lượng dịch vụ, mức độ an toàn và khả năng duy trì môi trường sống lâu dài.