Phân loại rủi ro để hình thành thị trường trái phiếu minh bạch

Áp lực đáo hạn dồn vào cuối năm

Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, trong năm 2026, áp lực đáo hạn và mua lại trái phiếu tiếp tục hiện hữu đối với nhóm bất động sản, lên tới khoảng trên 100.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, áp lực thanh toán có xu hướng tập trung vào nửa cuối năm, ước tính khoảng 60.000 tỷ đồng. Đây là thách thức không nhỏ bởi dòng tiền của doanh nghiệp địa ốc thường phụ thuộc lớn vào tiến độ pháp lý, triển khai và bán hàng của dự án, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc cân đối dòng tiền để thanh toán các khoản nợ đến hạn.

Một số doanh nghiệp có số lượng trái phiếu đáo hạn lớn trong thời gian này như: Công ty TNHH Hưng Phát Invest Hà Nội với 12.650 tỷ đồng; Công ty TNHH ParkLand 53 và Công ty CP phát triển Bất động sản Hưng Long cùng có 7.000 tỷ đồng; TNR Holdings Việt Nam với 6.348 tỷ đồng, Công ty đầu tư và xây dựng Vạn Trường Phát 6.000 tỷ đồng; Công ty CP quảng cáo xây dựng địa ốc Việt Hân có 6.000 tỷ đồng; Công ty đầu tư và phát triển Bất động sản Trường Minh 5.500 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực đáo hạn trái phiếu với lượng lớn vào cuối năm. Ảnh minh hoạ

Đáng chú ý, các trường hợp mới phát sinh chậm trả trong năm cũng cho thấy rủi ro vẫn còn đang hiện hữu. Đơn cử như Công ty TNHH Phát triển kinh doanh xây dựng 3, với giá trị trái phiếu chậm trả lên tới 2.210 tỷ đồng; Công ty CP đầu tư và phát triển Bất động sản Green Land chậm trả lãi khoảng 315 tỷ đồng; Công ty CP đầu tư đô thị Đà Lạt chậm trả gốc 40 tỷ đồng.

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã sử dụng các biện pháp cơ cấu lại kỳ hạn trái phiếu ở giai đoạn trước giúp giảm áp lực trong ngắn hạn nhưng đồng thời khiến một phần nghĩa vụ trả nợ được chuyển sang các năm tiếp theo. Khi các khoản nợ cùng lúc đến hạn, áp lực thanh khoản có thể gia tăng đáng kể.

Đặc biệt, thị trường trái phiếu năm nay doanh nghiệp không còn dễ dàng sử dụng phương thức phát hành mới để đảo nợ như trước. Khả năng tiếp cận nguồn vốn đang phụ thuộc ngày càng nhiều vào sức khỏe tài chính, chất lượng tài sản, dòng tiền và mức độ minh bạch của từng doanh nghiệp.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt khoảng 184.000 tỷ đồng; riêng nhóm bất động sản đạt khoảng 98.300 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Việc doanh nghiệp vẫn huy động được vốn qua trái phiếu cho thấy thị trường đang từng bước khôi phục. Tuy nhiên, những doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính sẽ phải đối mặt với chi phí vốn cao và điều kiện huy động khắt khe.

Từ ngày 5-6-2026, Nghị định số 200/2026/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu ra thị trường quốc tế có hiệu lực. Điều này được kỳ vọng góp phần nâng cao kỷ luật thị trường, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với năng lực tài chính và quản trị của doanh nghiệp.

Lợi thế cho doanh nghiệp đủ tiềm lực

Đối với doanh nghiệp bất động sản, áp lực trái phiếu không chỉ nằm ở khoản tiền gốc phải trả mà còn ở chi phí lãi vay. Tuy nhiên, theo đánh giá, đây cũng là thời điểm để thị trường bất động sản thanh lọc. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính, quỹ đất tốt và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ có cơ hội vượt qua giai đoạn áp lực đáo hạn. Ngược lại, doanh nghiệp có cấu trúc vốn thiếu cân đối, dự án chậm triển khai hoặc phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn bên ngoài sẽ phải đối diện với rủi ro tái cơ cấu nợ, bán tài sản hoặc thu hẹp hoạt động.

Theo chuyên gia tài chính ngân hàng TS Cấn Văn Lực, áp lực đáo hạn trái phiếu trong năm 2026 không chỉ là câu chuyện của từng doanh nghiệp mà còn liên quan đến sức khỏe chung của thị trường bất động sản và thị trường vốn. Nếu doanh nghiệp không có khả năng thu xếp nguồn tiền, việc chậm thanh toán có thể tác động đến niềm tin của nhà đầu tư và làm chi phí huy động vốn của cả thị trường tăng lên.

Thanh khoản chậm khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tạo dòng tiền để trả nợ và lãi trái phiếu giai đoạn cuối năm 2026. Ảnh PV

Ông Lực cho rằng, trong ngắn hạn, doanh nghiệp bất động sản cần ưu tiên quản trị dòng tiền, kiểm soát chi phí và đẩy nhanh các dự án có khả năng tạo doanh thu. Việc bán bớt tài sản không cốt lõi, hợp tác đầu tư, tăng vốn chủ sở hữu hoặc chuyển nhượng một phần dự án cũng có thể là giải pháp để bổ sung nguồn lực trả nợ.

“Về dài hạn, việc hình thành một thị trường trái phiếu minh bạch, phân loại rủi ro rõ ràng và nâng cao chất lượng tín nhiệm sẽ giúp dòng vốn được phân bổ hiệu quả hơn. Trong giai đoạn mới, lợi thế sẽ thuộc về những doanh nghiệp có dòng tiền thực, tài chính lành mạnh, dự án pháp lý rõ ràng và chiến lược phát triển bền vững”, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, áp lực đáo hạn trái phiếu trong những tháng cuối năm 2026 chủ yếu là do dòng tiền của nhiều doanh nghiệp vẫn chưa thực sự phục hồi, trong khi nghĩa vụ trả nợ đến hạn lại tập trung trong thời gian ngắn. Ông cho rằng, để đáp ứng nghĩa vụ thanh toán, doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm nhiều nguồn vốn khác nhau, từ tín dụng ngân hàng, phát hành cổ phiếu đến bán bớt tài sản.

Tuy nhiên, phương án bán tài sản cũng không dễ thực hiện, bởi trong bối cảnh sức mua còn hạn chế, doanh nghiệp khó có thể bán với mức giá mong muốn, thậm chí phải chấp nhận giảm giá để nhanh chóng thu hồi dòng tiền. Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, doanh nghiệp cần cơ cấu lại danh mục đầu tư, ưu tiên nguồn lực hoàn thiện những dự án có khả năng đưa sản phẩm ra thị trường và tạo dòng tiền nhanh. Đồng thời, cần chủ động đàm phán với trái chủ về phương án giãn, hoãn hoặc cơ cấu lại kỳ hạn trong trường hợp cần thiết.

“Không nên đánh đồng việc doanh nghiệp được gia hạn trái phiếu với việc vấn đề tài chính đã được giải quyết. Về dài hạn, điều quan trọng nhất vẫn là khả năng tạo dòng tiền thực từ hoạt động kinh doanh và thanh toán đầy đủ nghĩa vụ với trái chủ. Đây mới là cơ sở để giảm rủi ro cho doanh nghiệp và củng cố niềm tin trên thị trường”, TS Nguyễn Trí Hiếu lưu ý.