Sợ định giá... là nguyên nhân dẫn tới việc chậm xác định giá đất

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, tính từ thời điểm Luật đất đai 2024 có hiệu lực đến nay, đơn vị này đã tham mưu UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt giá đất cụ thể đối với 15 dự án. Hiện trên địa bàn còn 90 dự án đang phải thực hiện xác định giá đất cụ thể.

Một trong những nguyên nhân khiến công tác này chưa đạt được kết quả như mong đợi là do thực tế hiện nay, tổ chức thực hiện định giá đất tham gia xác định giá đất cho Thành phố rất ít, hiện chỉ có 3 đơn vị.

Tuy nhiên, sau khi ký Hợp đồng với Sở Tài nguyên và Môi trường (trước đây) một số tư vấn đã có văn bản đề nghị dừng thực hiện và thanh lý Hợp đồng đã ký với lý do như: khó khăn trong việc thu thập thông tin giá chuyển nhượng căn hộ, giá chuyển nhượng đất ở và thông tin Hợp đồng cho thuê mặt bằng, phòng khách sạn và biến động về công tác nhân sự.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Khánh Hòa. Theo thông tin gần đây từ Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Khánh Hòa, qua rà soát tỉnh còn 22 dự án phải xác định lại giá đất do điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, thực hiện theo Kết luận thanh tra số 13/KL-TTT ngày 27/8/2024 của Thanh tra tỉnh Khánh Hòa, phải xác định lại giá đất do điều chỉnh quy hoạch chi tiết giai đoạn 2015 - 2022.

Nguyên nhân chậm xác định lại giá đất do việc luân chuyển tiếp nhận hồ sơ quy hoạch xây dựng không đảm bảo, không có đơn vị tư vấn xác định giá đất đăng ký tham gia thực hiện. Tâm lý e ngại của các đơn vị tư vấn xác định giá đất, hồ sơ pháp lý các dự án chưa đủ cơ sở để định giá đất, phương pháp định giá đất còn bất cập, hạn chế... nên rất ít đơn vị tư vấn tham gia; việc đăng ký xác định lại giá đất phải đăng tải nhiều lần đối với các dự án ở tỉnh Khánh Hòa.

Trong khi đó, quy định về việc khảo sát, thu thập thông tin (về giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng; giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, thông tin về giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thu thập thông qua các hợp đồng cho thuê đất, thuê mặt bằng; thông tin về giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thông qua việc điều tra, khảo sát các dự án có hình thức kinh doanh sản phẩm, dịch vụ tương tự có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư quy định tại khoản 2b Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP) còn vướng mắc do không có dự án tương tự trong khu vực định giá.

Ngoài ra, kinh phí để thuê đơn vị tư vấn thực hiện định giá đất cụ thể hiện còn thấp nên không thu hút được nhiều đơn vị tham gia.

Còn tại TP.HCM, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trên địa bàn hiện có hơn 150 dự án phải ngừng triển khai, trong đó, có tới 60 - 70% dự án bị tắc ở khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất.

Theo đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, toàn Thành phố có gần 100 doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá. Tuy nhiên, khi rà soát, chỉ có chưa đến 10 doanh nghiệp còn hoạt động công tác thẩm định giá đất. Chưa kể, nhiều đơn vị lâm vào tình trạng bị thanh tra, điều tra, kiểm toán… dẫn đến phải tạm dừng hoạt động. Rất nhiều hồ sơ bị ngưng trệ bởi không thuê được đơn vị tư vấn, thậm chí có nhiều trường hợp tìm kiếm “đỏ mắt” vẫn không thuê được. Điều này làm cho quá trình xác định giá đất kéo dài nhiều năm, đến nay vẫn chưa xử lý được.

PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh, vấn đề giá đất đang là “điểm nghẽn của điểm nghẽn”. Nhiều địa phương hiện tồn tại nhiều dự án “đắp chiếu”, không thể triển khai trong nhiều năm do không xác định được giá đất, trong khi cơ quan quản lý cũng tỏ ra rất lúng túng. Đây là vấn đề cần sớm tháo gỡ để thúc đẩy thị trường nhanh chóng ổn định và phát triển, nhất là các địa phương cần sớm khắc phục trong khâu tổ chức thực thi.

Bên cạnh đó, cần phải có một cơ chế pháp lý rõ ràng, cụ thể để bảo vệ đội ngũ, tổ chức tư vấn định giá đất. Họ là chuyên gia, làm đúng thủ tục, trình tự của pháp luật thì phải bảo vệ họ. Có như vậy, người tư vấn định giá mới dám làm.

“Chúng ta phải chuẩn bị đầy đủ nguồn lực cho việc thực thi định giá đất, bao gồm các chuyên gia định giá. Ngoài tổ chức các cuộc hội thảo, tọa đàm về định giá đất, tôi cho rằng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường phải “cầm tay chỉ việc”, hướng dẫn cụ thể cho các địa phương, còn để cho các địa phương tự làm thì rất khó”, ông Tuyến nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho rằng, các bộ, ngành liên quan cần tư vấn cụ thể về các phương pháp định giá đất cho các địa phương, cũng như quy định rõ ràng về các trường hợp áp dụng theo Nghị định 71/2024 quy định về giá đất.

“Vấn đề ở đây là quy trình xác định trách nhiệm của tổ chức tư vấn, của cấp cao nhất là chủ tịch UBND cấp tỉnh, chịu trách nhiệm với Chính phủ. Trước khi tổ chức tư vấn đưa ra giá cụ thể, cấp có thẩm quyền phải thống nhất, đối với dự án cụ thể thì phương pháp định giá đất là gì, cơ sở nào để áp dụng phương pháp này…, từ đó mới bắt đầu giai đoạn tính toán giá đất cụ thể”, ông Khôi nói và lưu ý thêm, hiện khâu tính toán giá đất cụ thể vẫn chưa có quy định rõ ràng. Do đó, cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực đất đai cần làm việc với các địa phương để xem xét, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp, bởi đây chính là “gốc rễ” để giải quyết vướng mắc định giá đất hiện nay.

Việt Dương