Sửa đổi Luật Đất đai: Khó nhất là phương pháp xác định giá đất

Bỏ khung giá đất nhưng vẫn chưa có hướng xác định giá đất cụ thể

Ủy ban Kinh tế của Quốc hội vừa tổ chức Tọa đàm góp ý về các quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất. Tại Tọa đàm diễn ra ngày 20/2, các đại biểu đã tập trung thảo luận về quy định liên quan đến các khoản thu tài chính về đất đai, các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai, căn cứ thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… Đồng thời, các đại biểu cho ý kiến về nguyên tắc, phương pháp định giá đất; kỳ ban hành giá đất, các trường hợp áp dụng bảng giá đất, giá đất cụ thể, quy định của hội đồng thẩm định giá đất…

Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), một nội dung quan trọng là bỏ quy định khung giá đất, thay vào đó quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường. Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai. Góp ý vào dự thảo luật, nhiều ý kiến đồng tình với quy định này, nhưng lo ngại khi bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng cũng tăng và đặc biệt rất khó để xác định giá theo thị trường.

Việc quy định phương pháp xác định giá đất sẽ được áp dụng đồng bộ toàn quốc.

Theo PGS.TS Ngô Trí Long - Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo, Đại học Thành Đông, định giá đất sát với giá thị trường là yêu cầu quan trọng trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và đây là vấn đề không hề đơn giản. Giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với thị trường, theo ông Ngô Trí Long, là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong “Tiêu chuẩn định giá Tài sản của Việt Nam”, bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát…

Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Có như vậy, hoạt động định giá đất mới bảo đảm được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.

Bổ sung quyền tiếp cận thông tin cho tổ chức tư vấn định giá đất

Nhất trí nên quy định tổ chức tư vấn định giá đất độc lập hoàn toàn, GS.TS Hoàng Văn Cường - đại biểu đoàn Hà Nội đề nghị cần có những quy định cụ thể hơn về tổ chức này. Trong đó, để có thông tin đầu vào làm cơ sở khuyến cáo định giá đất sát thực tế nhất, dự thảo luật cần cân nhắc bổ sung quyền cho tổ chức tư vấn xác định giá đất được tiếp cận với thông tin định giá đất từ các cơ quan quản lý nhà nước. Tổ chức này có trách nhiệm bảo đảm kết quả tư vấn độc lập, khách quan, trung thực theo phương pháp được tổ chức này lựa chọn. Trên cơ sở đó, hội đồng thẩm định đánh giá, kiểm tra, thẩm định các kết quả xác định giá đất từ tổ chức khác nhau và lựa chọn đơn vị tư vấn phù hợp nhất.

Cần có nguyên tắc để tính phương pháp nào cũng có giá phù hợp thị trường

Theo đại biểu Trần Đình Văn (đoàn Lâm Đồng), dự án Luật Đất đai sửa đổi chưa có quy định cụ thể về phương pháp định giá đất, trong khi đây là một nội dung có ý nghĩa then chốt quyết định đến việc xác định được giá đất theo nguyên tắc thị trường. Vì vậy, đại biểu đề nghị có quy định mang tính nguyên tắc trong dự thảo luật về phương pháp xác định giá đất cụ thể để đảm bảo khi xác định giá đất theo phương pháp nào thì cũng ra kết quả phù hợp với giá thị trường, đưa ra các chế tài đối với các đơn vị, cá nhân tư vấn xác định giá đất được ràng buộc trách nhiệm, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch trong công tác này. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề nghị cần chú ý đến các quy định có liên quan đến Luật Giá, Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo tính nhất quán, thống nhất với hệ thống phương pháp định giá chuyên ngành, tiêu chuẩn được quy định tại hệ thống tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam.

Từ kinh nghiệm tổ chức thẩm định giá, Tổng giám đốc Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam Nguyễn Đăng Quang cho rằng việc quy định phương pháp xác định giá đất sẽ được áp dụng đồng bộ toàn quốc, từ vùng sâu vùng xa đến đô thị, thành phố. Vậy nên, phương pháp này càng phức tạp càng khó thực hiện. Phương pháp định giá hiện nay cơ bản phù hợp với thông lệ quốc tế, song tiêu chuẩn thẩm định còn khá phức tạp.

Phát biểu tại tọa đàm, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng, các quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất là nhóm vấn đề quan trọng nhất. Nếu xử lý được vấn đề khó, phức tạp này thì sẽ xử lý được rất nhiều các quy định khác trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Dù yêu cầu đặt ra rất cao và khó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế đề nghị các cơ quan cần tiếp tục nghiên cứu, tính toán để có phương án tối ưu. Đồng thời, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế mong nhận được sự đồng hành của các chuyên gia, nhà khoa học trong thời gian tới để dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đảm bảo tính khả thi để trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 và thông qua tại Kỳ họp thứ 6 tới.

Nghiên cứu lập các hội đồng định giá độc lập

Góp ý về nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung – Giảng viên cao cấp, Trường Đại học Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, cần xây dựng công thức để tính giá đất, phương pháp định giá đất, các tiêu chí để phân định, xác định quyền và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Đặc biệt với các trường hợp người sử dụng đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê 50 năm, PGS.TS Doãn Hồng Nhung đề xuất, nên chăng Nhà nước cần có văn bản hướng dẫn chi tiết quy trình, thủ tục mới được phép thực hiện..., cách tính số tiền chuyển một phần dự án sang mục đích khác, ví dụ đang là đất thương mại dịch vụ, chuyển thành đất nhà ở hoặc cho thuê. Số tiền thuê trả một lần cho cả thời gian thuê sẽ chỉ cần điều chỉnh, bổ sung thêm phần chênh lệch tiền sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở chứ không phải làm lại các thủ tục từ đầu.

Ngoài ra, liên quan đến giải pháp xác định giá đất thực tế làm căn cứ phục vụ các công tác như giải phóng mặt bằng, tính thuế,… PGS.TS Doãn Hồng Nhung kiến nghị, có thể nghiên cứu cơ chế thành lập các Hội đồng định giá đất độc lập với sự tham gia của nhiều bên, chuyên gia, nhà nước và cả người dân.

Áp dụng song song hai phương pháp định giá đất

TS. Hoàng Hữu Phê - Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty Tư vấn, đầu tư xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới đánh giá, một số phương pháp định giá đất truyền thống, trong đó có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đang được sử dụng tại Việt Nam và nhiều nước khác trên thế giới đòi hỏi nhiều thời gian, chỉ thích hợp cho các khu đất riêng lẻ. Phương pháp này khó kiểm tra và có độ chính xác không ổn định nên thường gây khiếu kiện.

Để giải quyết vấn đề này, TS. Hoàng Hữu Phê khuyến nghị sử dụng phương pháp Hồi quy Hedonic trong việc tính toán giá đất liên quan đến công tác đền bù, khi sự chênh lệch giá cả có thể giải thích được cho công chúng rộng rãi bằng tác động không đồng đều của các yếu tố (cả vật thể và phi vật thể) trong việc tạo nên giá trị đất.

Trong các tình huống khi giá trị tuyệt đối của tài sản đóng vai trò quyết định, như khi định giá tài sản thế chấp hoặc tranh chấp về bồi thường tài sản tại tòa án, luật có thể cho phép sử dụng phương pháp học máy. Đồng thời, khuyến cáo sử dụng song song cả 2 phương pháp trong các trường hợp thực sự cần thiết.

Dương An