Sửa Luật Đất đai: Đại biểu Quốc hội góp ý cơ chế định giá đất

Tiếp tục kỳ họp không thường lệ thứ nhất, sáng ngày 21/8, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu phát biểu tại hội trường sáng 21/8. Ảnh: Media Quốc hội

Nêu ý kiến về cơ chế định giá đất, đại biểu Hoàng Minh Hiếu (Đoàn Nghệ An) - Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cho biết, so với Luật năm 2024, dự thảo lần này không còn quy định về cơ chế giá đất cụ thể. Vì vậy, bảng giá đất và hệ số K trở thành cơ sở gần như duy nhất để xác định giá đất phục vụ nghĩa vụ tài chính và bồi thường, trừ trường hợp đấu giá đất.

Theo ông Hiếu, cách tiếp cận này đơn giản hơn nhưng cũng làm tăng đáng kể vai trò của bảng giá đất và hệ số K. Đây là những con số cơ bản quyết định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và quyền lợi của các hộ gia đình.

"Tuy nhiên, hiện nay dự thảo Luật không quy định về tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số K; cũng không quy định chu kỳ điều chỉnh và không giao Chính phủ quy định chi tiết. Trong khi đó, Nghị quyết 21 đã yêu cầu các cơ quan Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế giám sát, để giao chính quyền địa phương quyết định giá đất," ông Hiếu nói.

Để hoàn thiện chính sách về tài chính đất đai và giá đất, đại biểu Hoàng Minh Hiếu có 3 đề xuất.

Một là, cần bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số K như bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu, có khả năng kiểm chứng và quy định cơ chế kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí khung, phương pháp định giá, trong đó có yêu cầu công khai phương pháp, nguồn dữ liệu và kết quả tính toán ở mức cần thiết.

Hai là, Khoản 3 Điều 76 của dự thảo định nghĩa hệ số K là tỷ lệ tăng, giảm so với bảng giá đất, là một công cụ theo dõi biến động nhưng dự thảo không quy định về chu kỳ rà soát bắt buộc. Công cụ theo dõi biến động mà không có chu kỳ cập nhật thì tự nó mất ý nghĩa.

Do vậy, đại biểu đề nghị bổ sung quy định bắt buộc rà soát hệ số K theo định kỳ. Đồng thời, cần quy định ngưỡng kích hoạt rà soát tự động, trong trường hợp biên độ biến động giá giao dịch thực tế trên thị trường vượt quá một khoảng nhất định thì cơ quan Nhà nước phải tự động rà soát, điều chỉnh hệ số K mà không phụ thuộc vào chu kỳ cố định. Cơ chế này là điều kiện để hệ số K trở thành công cụ điều tiết thị trường hiệu quả, đồng thời bảo đảm tính dự báo cho các nhà đầu tư.

Đề xuất thứ ba của đại biểu là khi Nhà nước thu hồi đất, cần bảo đảm tính nhất quán về thời điểm và hệ số áp dụng đối với các trường hợp tương đồng trong cùng một phương án hoặc cùng một giai đoạn bồi thường. Việc quy định như vậy sẽ tránh các trường hợp phát sinh chênh lệch chỉ vì thời điểm xử lý hồ sơ khác nhau, có thể dẫn đến việc người dân, doanh nghiệp cảm thấy bất công và phát sinh các khiếu kiện.

Cần hài hoà việc giảm chi phí cho nền kinh tế và quyền lợi người bị thu hồi đất

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng). Ảnh: Media Quốc hội

Cũng góp ý về cơ chế định giá đất, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải phòng) cho rằng cần tách bạch rõ hơn chức năng điều tiết kinh tế của giá đất với chức năng bảo đảm quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Bà Nga phân tích, theo định hướng chính sách, giá đất phải góp phần bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh; nhưng dự thảo lại sử dụng cùng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính cả nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và tiền bồi thường khi thu hồi đất.

Theo bà, hai mục tiêu này không hoàn toàn đồng nhất. Khi giá đất được sử dụng như một công cụ kinh tế, Nhà nước có thể cần điều tiết để thúc đẩy đầu tư, sản xuất. Nhưng khi Nhà nước bắt buộc thu hồi đất thì mức bồi thường lại trực tiếp liên quan đến quyền tài sản và khả năng tái thiết cuộc sống của người dân.

Không cho rằng nhất thiết phải xây dựng hai bảng giá đất, nhưng đại biểu Nga góp ý Luật nên có cơ chế áp dụng khác nhau, bảo đảm việc điều tiết giá đất để giảm chi phí cho nền kinh tế không đồng thời làm giảm mức bảo vệ đối với người bị thu hồi đất.

"Đặc biệt, khi dự thảo bỏ giá đất cụ thể và bỏ cơ chế tư vấn xác định giá đất thì yêu cầu công khai dữ liệu, kiểm soát, phản biện và trách nhiệm giải trình trong xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh càng phải chặt chẽ hơn," bà Nga nêu ý kiến.

Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch... Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng đối với các trường hợp tính các khoản thu ngân sách từ đất đai theo quy định; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất. UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cấp tỉnh quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.