Tận dụng cơ hội, hóa giải thách thức cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới

Tại Tọa đàm chuyên đề “Thông tin quan trọng cho nhà đầu tư bất động sản” ngày 7/6 do Golf Land Club tổ chức, các chuyên gia đã cùng thảo luận những giải pháp nhằm đề xuất những giải pháp chiến lược cho thị trường bất động sản.

Theo ông Lưu Ngọc Long - Chủ tịch Golf Land Club, sự kiện nhằm mong muốn tạo ra một diễn đàn thật sự thẳng thắn, thực tế và cung cấp những thông tin giá trị thiết thực, nơi mà các nhà đầu tư, chuyên gia, doanh nghiệp có thể thảo luận và chỉ ra những điểm nghẽn, những hạn chế kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản và cùng nhau tìm kiếm lối đi, cũng như đề xuất giải pháp phù hợp cho nửa cuối năm 2025 và những năm tiếp theo.

Toàn cảnh Tọa đàm chuyên đề “Thông tin quan trọng cho nhà đầu tư bất động sản” ngày 7/6. (Ảnh: Hồng Chuyên)

Chia sẻ tại Tọa đàm, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho biết, thời gian qua, nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đã phải đối mặt với không ít khó khăn, thách thức do chịu tác động kép từ các yếu tố trong nước và quốc tế. Áp lực từ lạm phát, lãi suất, dòng vốn tín dụng siết chặt cùng với những biến động kinh tế toàn cầu đã khiến năng lực sản xuất, kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Trước bối cảnh đó, Đảng và Nhà nước đã thể hiện rõ sự quan tâm đặc biệt đến lĩnh vực bất động sản thông qua việc liên tục rà soát, sửa đổi và bổ sung nhiều cơ chế, chính sách pháp luật quan trọng. Cùng với đó là việc triển khai đồng bộ các giải pháp hỗ trợ khi hàng loạt chỉ đạo điều hành từ Chính phủ và các bộ, ngành đã được ban hành, nhằm từng bước tháo gỡ vướng mắc, phục hồi niềm tin và hướng tới mục tiêu phát triển thị trường bất động snr theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững.

Những lực đẩy cho thị trường bất động sản

TS. Cấn Văn Lực nhận định, kinh tế toàn cầu giai đoạn 2025–2026 sẽ tiếp tục tăng trưởng yếu chỉ khoảng 2,8% (thấp hơn mức 3,3% năm 2024 và 3,5% giai đoạn 2011-2019). Lạm phát toàn cầu giảm nhẹ, thương mại tăng chậm và lãi suất chỉ hạ nhiệt từ từ. Cùng với đó, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với những lực cản như chi phí đầu vào, logistics và yêu cầu số hóa và xanh hóa….

Tuy nhiên, ông Lực cho rằng, nền kinh tế có những tín hiệu tích cực và các động lực tăng trưởng phục hồi khá đồng đều. Theo đó, cầu tiêu dùng phục hồi cả trong nước, xuất khẩu tăng khá nhưng đang chậm lại; đầu tư tư nhân phục hồi, FDI tăng khá nhưng có thể chậm lại; đầu tư công được thúc đẩy. Dịch vụ (nhất là du lịch, lưu trú - ăn uống, logistics, tài chính - ngân hàng…) tăng khá; thị trường chứng khoán và bất động sản đang dần phục hồi…

Bên cạnh đó, “Bộ tứ trụ cột” gồm: Nghị quyết số 57-NQ/TW của Bộ Chính trị về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia; Nghị quyết số 59-NQ/TW của Bộ Chính trị về hội nhập quốc tế trong tình hình mới; Nghị quyết số 66-NQ/TW của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới và Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân, đã cùng tạo nên một chỉnh thể thống nhất về tư duy và hành động chiến lược cho sự phát triển đất nước.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV ảnh báo rằng thị trường bất động sản tuy đã phục hồi nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro bong bóng giá. (Ảnh: Hồng Chuyên)

Với lĩnh vực bất động sản, 3 bộ luật quan trọng của thị trường gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã được thông qua và có hiệu lực, hỗ trợ rất lớn cho thị trường trong bối cảnh hiện tại và thời gian tới. Đây là những tín hiệu tích cực để thúc đẩy thị trường phát triển hiệu quả, bền vững. Cùng với đó, thị trường cũng đang được trợ lực rất lớn từ việc Bộ Chính trị, Quốc hội, Chính phủ ban hành các Nghị quyết, Nghị định như: Nghị quyết 170/2024/QH15 và Nghị định 76/2025/NĐ-CP về gỡ vướng pháp lý cho các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, bản án tại TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Khánh Hòa; Nghị quyết 171/2024/QH15 và Nghị định 75/2025/NĐ-CP về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (“đất ở và đất khác”); Nghị quyết 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội…

“Các động lực mới từ chính sách, pháp luật cùng với việc đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh, đang mở ra kỳ vọng mới cho thị trường bất động sản”, ông Lực khẳng định.

Thực hiện nhóm giải pháp chiến lược

Chuyên gia Cấn Văn Lực cũng chỉ ra những rủi ro, thách thức của thị trường bất động sản: xung đột thương mại – công nghệ tác động đến bất động sản logistics, khu công nghiệp, cầu về nhà ở, du lịch, tiêu dùng; giải ngân đầu tư công còn chậm, không đồng đều; sáp nhập tỉnh, thành phố có khó khăn nhất định; đầu tư tư nhân dự báo tăng cao thời gian tới; cải cách thủ tục hành chính cần thời gian tháo gỡ, thẩm thấu; thị trường bất động sản phục hồi thiếu bền vững, giá còn cao...

Đứng trước những thách thức và cơ hội phát triển trong bối cảnh mới, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cần thực hiện nhóm giải pháp chiến lược như: Tiếp tục tái cấu trúc hoạt động; quan tâm kiểm soát rủi ro dòng tiền, xử lý nợ đáo hạn (năm 2025 có khoảng 93.500 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn); chủ động tìm hiểu, tiếp cận chính sách hỗ trợ đặc biệt là các gói hỗ trợ nhà ở xã hội, đầu tư cơ sở hạ tầng, các nghị quyết, nghị định mới…

Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực cũng cảnh báo rằng thị trường bất động sản tuy đã phục hồi nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro bong bóng giá, đòi hỏi các doanh nghiệp cần thận trọng và chính sách cần minh bạch. Đặc biệt, thị trường chứng khoán tăng 5,2% trong 5 tháng đầu năm 2025, gần gấp đôi cùng kỳ năm ngoái, song vẫn thiếu sự ổn định. Vì vậy, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, quản lý rủi ro tỷ giá, lãi suất và tuân thủ quy định tài chính là yếu tố then chốt để phát triển bền vững.

Sáp nhập tỉnh sẽ tạo ra những trung tâm tăng trưởng mạnh mẽ

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, thời gian qua, sáp nhập đơn vị hành chính được giới đầu tư bất động sản rất quan tâm. Việc sáp nhập tỉnh thành được xem là một trong những nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế. Để một địa phương có thể phát triển bền vững, yếu tố cần thiết là phải đảm bảo đủ quy mô về dân số, nguồn lực, tài nguyên và hạ tầng.

Theo ông Quốc Anh, sau khi khảo sát, Batdongsan.com.vn nhận thấy, hiện Việt Nam có 64 tỉnh/thành, bình quân 1 tỉnh có hơn 1 triệu dân. So sánh với các quốc gia khác, sự chênh lệch là đáng kể, Trung Quốc chỉ có hơn 30 đơn vị hành chính cấp tỉnh, nhưng mỗi tỉnh có dân số trung bình khoảng 30 - 40 triệu người. Ngay cả Mỹ và nhiều quốc gia khác cũng tổ chức hành chính theo hướng tập trung, với quy mô dân số lớn hơn nhiều trên mỗi đơn vị.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ tại Tọa đàm. (Ảnh: Hồng Chuyên)

“Điều này cho thấy rằng quy mô hành chính của Việt Nam hiện đang quá phân tán, gây khó khăn trong công tác quản trị và dẫn đến việc phân tán nguồn lực. Khi các tỉnh được sáp nhập lại, nguồn lực sẽ được tập trung hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển. Dù rằng sự phát triển sau sáp nhập không thể đồng đều giữa tất cả các khu vực, nhưng sự tập trung sẽ tạo ra những trung tâm tăng trưởng mạnh mẽ”, ông Quốc Anh cho hay.

Ví dụ điển hình là trường hợp Đà Nẵng và Quảng Nam. Đà Nẵng có tiềm năng phát triển mạnh nhưng hạn chế về cảng biển và quỹ đất công nghiệp. Trong khi đó, Quảng Nam lại có lợi thế về tài nguyên và diện tích. Việc sáp nhập sẽ tạo nên một thể thống nhất với tiềm năng phát triển rõ ràng hơn.

Trong bức tranh dài hạn, nếu chính sách về thuế và đầu tư ổn định trong vòng 10 năm tới, tốc độ phát triển sẽ rất nhanh. Vì vậy, theo quan điểm của Batdongsan.com.vn, các nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào yếu tố ngắn hạn.

Trong ngắn hạn, xu hướng đầu tư thường giống như một làn sóng ban đầu, khi nghe tin về sáp nhập, mọi người đổ xô đi mua đất với kỳ vọng rằng "kiểu gì giá cũng tăng". Tuy nhiên, thực tế cho thấy có nhiều trường hợp mua xong nhưng giá đất không thay đổi, hạ tầng và quy hoạch vẫn giữ nguyên, không có đột phá.

Do đó, cần có cái nhìn dài hạn và thấu đáo hơn. Sau khi sáp nhập, điều quan trọng là nguồn lực sẽ được phân bổ như thế nào, hạ tầng có được đầu tư bài bản hay không, và quy hoạch tổng thể có giúp thúc đẩy kinh tế tỉnh phát triển không?.

Nếu địa phương phát triển, người dân có thu nhập tốt hơn, thu hút được lao động và dân số tăng, thì chắc chắn sẽ dẫn đến nhu cầu đầu tư, đặc biệt là đầu tư bất động sản xung quanh nơi họ sinh sống. Từ đó, mặt bằng giá đất mới có thể tăng bền vững.

Hồng Chuyên